Решение Рязанского областного суда от 26 мая 2020 года №3а-348/2019, 3а-54/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2020 года Дело N 3а-54/2020
Рязанский областной суд
в составе: судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителей административного истца ООО "Омега" - Коняшкиной А.В., Залинян Т.А.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Кучуркина А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "ОМЕГА" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ОМЕГА" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 1 864 116 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N. Согласно выписке из ЕГРН от 19.04.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6 094 099, 44 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 1 864 116 рублей.
По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 1 864 116 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В процессе производства ООО "ОМЕГА" исковые требования уточнило. С учетом уточнений, административный истец просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 2 821 962 рубля согласно выводам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы.
В судебном заседании представители истца ООО "Омега" административные исковые требования поддержали.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области административные исковые требования не признал.
Представители иных лиц, участвующие в деле, в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ООО "Омега" обоснованными.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ООО "ОМЕГА" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто>, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.06.2019 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6 094 099,44 рублей.
Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 864 116 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы N от 10.09.2019 года, проведенной <скрыто> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 1 576 432 рубля.
В связи с неполнотой проведенной по делу судебной экспертизы определением суда по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же экспертному учреждению.
Заключением дополнительной судебной экспертизы N от 17.03.2020 года, проведенной <скрыто> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 2 821 956 рублей.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО9 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержала. Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.
Суд не может согласиться и с доводами административного ответчика о том, что экспертом в заключении дополнительной судебной экспертизы в качестве объектов-аналогов N 2 и N 3 приняты объекты, не сопоставимые с объектом оценки.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 821 956 рублей следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости указанного земельного участка объекты сравнения (объекты-аналоги) NN 1, 2, 3 экспертом проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Эксперт ФИО9 в судебном заседании подтвердила, что согласно тексту объявления о продаже объекта-аналоге N 2 (земельный участок по адресу: <адрес>) с приложенным фото на данном объекте отсутствуют объекты капитального строительства, он не является застроенным, что подтверждается скриншотом объявления (стр. 180, 181 заключения дополнительной судебной экспертизы), в связи с чем сопоставим по этому параметру с объектом оценки, который при проведении судебной экспертизы принят ею как условно-свободный от объектов капитального строительства.
Ссылка административного ответчика на нахождение на земельном участке с кадастровым номером N объекта капитального строительства (<скрыто>) не свидетельствует о неправильности выводов эксперта, поскольку, как пояснил эксперт в судебном заседании, кадастровый номер объекта-аналога N 2 ею не установлен и для проведения экспертизы не требуется.
Судебный эксперт ФИО9 в судебном заседании также подтвердила, что наличие на объекте-аналоге N 3 сооружения - <скрыто>, не влияет на использование данного земельного участка, каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования земельный участок, принятый ею в качестве объекта-аналога N 3 согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости и публичной кадастровой карты не имеет, а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется.
При проведении дополнительной судебной экспертизы экспертом также было установлено, что расположенный на объекте-аналоге N 3 объект недвижимости с кадастровым номером N (склад трех комплектующих) по данным Росреестра был продан отдельно от земельного участка (стр. 190 заключения), в связи с чем при расчете экспертом была взята стоимость сделки по продаже земельного участка (объекта-аналога N 3), свободного от объектов недвижимости.
Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения дополнительной судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) NN 1, 2, 3 экспертом проверены, исследованы на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Доводы административного ответчика о том, что в заключении дополнительной судебной экспертизы экспертом был использован объекты-аналоги NN 2 и 3, не применявшиеся ранее в заключении судебной экспертизы, не влияют на правильность заключения дополнительной судебной экспертизы по существу.
Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО9 сторонами не приведено.
Представленный истцом отчет <скрыто>, рецензия на заключение судебного эксперта ФИО9 специалиста ФИО14 представленная Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, противоречат выводам дополнительной судебной экспертизы и не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств.
Заключение дополнительной судебной экспертизы N от 17.03.2020 года, проведенной <скрыто> проведенной <скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением <скрыто>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ОМЕГА" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 821 962 рубля.
Датой подачи заявления считать 19 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Л.В. Милашова
Копия верна:
Судья: Л.В. Милашова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка