Решение Вологодского областного суда от 27 декабря 2018 года №3а-348/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2018 года Дело N 3а-348/2018
от 27 декабря 2018 г. N 3а-348/2018
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Берсенева И.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Берсенев И.М. является собственником объекта недвижимости - здания ангара, назначение - нежилое здание, 1-этажный, общая площадь ..., инв. N N..., кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.18-19).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 16 069 069 руб. 35 коп, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.20).
Берсенев И.М., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ...., являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организации "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 838 000 руб.
Просил суд восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости равной 838 000 руб.; взыскать с Правительства Вологодской области судебные расходы по делу в размере 25 300 руб.
Административный истец Берсенев И.М. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности адвокат Рыбанова Е.К. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставил на усмотрение суда. Просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела. При разрешении судом вопроса о взыскании с административного ответчика судебных расходов просил исходить из принципов разумности.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Берсенева И.М., как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 16 069 069 руб. 35 коп внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... подано Берсеневым И.М. в суд 08 ноября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Берсеневу И.М. процессуального срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком ....
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 838 000 руб.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в части того, что при выборе объектов-аналогов (стр. 50, 66-67) оценщиком не проведён анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчётах других рыночных предложений не обоснован (п. 22в ФСО N7). В рамках сравнительного подхода (страницы 53-55, 70-72), оценщик использует для расчёта корректировки на тип сделки, площадь, коммуникации, результаты исследования рынка группы "Паритет". Данное исследование проводилось за период 2011-2016 гг. для рынка земли г. Вологды. Поскольку оценщиком не доказана сопоставимость рынка земли административного центра и муниципальных образований, результаты исследования не могут быть использованы при определении корректирующих коэффициентов для объектов-аналогов, расположенных в муниципальных районах области (п. 5 ФСО N3). В рамках затратного подхода для объектов оценки оценщик определяет размер функционального устаревания на уровне 27% на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области (стр. 63), при этом оценщиком не установлена взаимосвязь между темпами развития научно-технического прогресса в строительной области и факторами функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ (п. 24и ФСО N7, п. 5 ФСО N3). Отобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам (тип сделки, местоположению, площади, материалу стен), при этом суммарная корректировка для объектов-аналогов составляет более 33%, что превышает предел вариации, отражающий отклонение от среднерыночных условий в рамках сегмента объекта оценки (п. 226 ФСО N7, п. 5 ФСО N3).
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Оценщик ...., проводивший оценку указанного объекта недвижимости, представил пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указал, что объём доступных оценщику рыночных данных представлен в п. 15.3 отчёта. Для объектов-аналогов - земельных участков критериями отбора выступают территориальное расположение (районные центры Вологодской области) и назначение земельного участка (производственно-складское) (стр. 50). Для объектов-аналогов при оценке здания критериями отбора выступают местоположение и разрешённое использование объекта (стр. 66). В качестве объектов-аналогов используются цены на земельные участки и объекты, расположенные в районе с подобным уровнем социально-экономического развития (Тотемский район) или близким к нему (Сокольский район) ввиду отсутствия предложений в месте расположения оцениваемых объектов (Грязовецкий район). Учитывая тот факт, что п. Вохтога является центром муниципального образования (стр. 31), имеет железнодорожную станцию, правильнее его сравнивать с районными центрами, введя корректировку на населённый пункт. По остальным критериям объекты сопоставимы с оцениваемым земельным участком. Объектом аналогом является тот объект, о котором есть достоверная подтверждённая информация, как о самом объекте, так и об условиях совершения сделки с ним. Оценщик выбрал наиболее схожие по ценообразующим факторам с объектом оценки аналоги, сведения о них и используются в рамках сравнительного подхода. Другие объекты аналогами не являются (стр. 66-67). Оценщиком используется подтвержденная информация, выявленная в результате телефонного разговора (устанавливается информация, которая не отражена в скрине, подтверждаются характеристики, точное местоположение, оснащение инженерными сетями и др.). В результате подбираются наиболее близкие по ценообразующим факторам к оцениваемому объекту аналоги.
В отношении второго замечания оценщик указал, что для расчёта стоимости земельных участков оценщиком были правомерно использованы корректировки, представленные на сайте: http://www.paritet35.ru/. Рынок земельных участков в муниципальных районах Вологодской области не развит, в связи с чем вывести необходимые корректировки на основании найденных предложений не представляется возможным, поэтому для расчёта используется ближайший к оцениваемому объекту рынок - рынок земельных участков в г. Вологда. Оценщик допускает, что тенденции цен на земельные участки в г. Вологда и муниципальных образованиях Вологодской области сопоставимы.
В отношении третьего замечания оценщик указал, что с момента выпуска сборников УПВС до даты оценки в строительстве зданий произошли изменения, касаемые состава материалов, технологии строительства и пр. Для перевода из расценок 1969 г. в цены на дату оценки применяются переводные коэффициенты, которые и учитывают данные изменения. При расчёте функционального износа объекта оценки износ определён на основе работы оценщика первой категории инженера-строителя, кандидата технических наук доцента отдела методологии и практической оценки имущества ГУ ГУИОН Башкова В.С. "Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений", согласно которой величина функционального устаревания учитывается усредненно, в зависимости от года постройки объекта.
В отношении четвертого замечания оценщик указал, что коэффициент вариации определяется как процент наблюдений, лежащих вне модального интервала, т.е. процент (доля) наблюдений, не совпадающих с модальным значением. Коэффициент вариации объектов-аналогов составляет по скорректированным значениям 21%, выборка является однородной. Суммарная корректировка отражает сумму всех проведённых корректировок по модулю, а не коэффициент вариации. Ограничения по величине суммарной корректировки в Законе об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО, правилах оценочной деятельности отсутствуют.
В отчёте оценщиком описаны причины отказа от использования иных методов для определения внешнего устаревания объектов капитального строительства. Полагал, что произведённые в отчёте расчёты правомерны и достоверны.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> N..., приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащемуся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания ангара, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: Вологодская область, Грязовейкий район, р.п. Вохтога, ул. Железнодорожная может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта, выполненного оценщиком .... от <ДАТА> N....
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Берсенев И.М. не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... подано Берсеневым И.М. в суд 08 ноября 2018 года.
Следовательно, датой обращения Берсенева И.М. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... необходимо считать 08 ноября 2018 года.
Кроме того, Берсенев И.М. ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной объекта недвижимости в размере 20 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по его письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Берсенев И.М. заключил договор с ИП .... от <ДАТА> N... (л.д. 11-12).
Общая стоимость работ по договору составила 20 000 руб. Согласно договору, оплата услуг производится заказчиком в срок до 29 августа 2018 года.
<ДАТА> денежные средства в размере 20 000 руб. были оплачены Берсеневым И.М., что подтверждается чек-ордером N... (л.д. 14).
19 октября 2018 года между ИП .... и Берсеневым И.М. подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору от <ДАТА> N... (л.д. 15).
Как следует из материалов дела, Берсенев И.М. для оказания ему юридической помощи при рассмотрении настоящего дела 22 октября 2018 года заключил договор N 26 об оказании юридической помощи с адвокатом Рыбановой Е.К.
Предметом договора являлась консультация, ознакомление с представленными документами, составление и оформление искового заявления; участие в судебном заседании суда первой инстанции и представление интересов административного истца в Вологодском областном суде, стоимость которых составляла 5 000 руб. (л.д.16).
<ДАТА> денежные средства в размере 5 000 руб. были оплачены Берсеневым И.М., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N... (л.д.17).
В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца Берсенева И.М. представляла адвокат Рыбанова Е.К., по делу состоялось три судебных заседания в суде первой инстанции - 19 ноября 2018 года, 29 ноября 2018 года, 27 декабря 2018 года.
Кроме этого, при подаче иска в суд Берсеневым И.М. оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждено чек-ордером от 23 октября 2018 года (л.д.6).
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года N 1125.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости - Правительства Вологодской области.
Разрешая требования Берсенева И.М. о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Правительства Вологодской области в пользу Берсенева И.М. расходов по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб., расходов по оценке рыночной объекта недвижимости в размере 20 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 25 300 руб.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Берсеневу И.М. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Берсенева И.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания ангара, назначение - нежилое здание, 1-этажный, общая площадь ..., инв. N N..., кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 838 000 рублей по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Датой обращения Берсенева И.М. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 08 ноября 2018 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Берсенева И.М. судебные расходы по административному делу N 3а-348/2018 в размере 25 300 (двадцать пять тысяч триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка