Решение Красноярского краевого суда от 12 марта 2020 года №3а-347/2020

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2020 года Дело N 3а-347/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-347/2020 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Причулымье" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Причулымье" (далее - ООО "Причулымье") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 13 ноября 2017 года для указанного нежилого здания установлена кадастровая стоимость в размере 21 169 308 рублей 85 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Независимая оценка" и представленной в отчете N 0190127.2 от 04 декабря 2019 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 5 632 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку ООО "Причулымье" является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости нежилого здания в связи с чем, 20 декабря 2019 года ООО "Причулымье" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 16 января 2020 года в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 в размере его рыночной стоимости - 5 632 000 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2017 года.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Богданчикова Е.А., действующая на основании доверенности, указала на то, что заявление ООО "Причулымье" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, поскольку отличие рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 от его кадастровой стоимости составляло 73,4%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
ООО "Причулымье", Правительство Красноярского края, Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Ачинска Красноярского края, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО "Причулымье", Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Ачинска Красноярского края, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 данного Кодекса.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ООО "Причулымье" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 ноября 2019 года (л.д. 36-38)
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 ноября 2019 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 21 169 308 рублей 85 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 13 ноября 2017 года (л.д. 39).
Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого здания определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".
20 декабря 2019 года (вх. N 62634) ООО "Причулымье" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 января 2020 года заявление ООО "Причулымье" ООО о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 от кадастровой стоимости составляет 73,4%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 41-43).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 0190127.2 от 04 декабря 2019 года, выполненный ООО "Независимая оценка" (оценщик Шестопалова Н.Е.), согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 5 632 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость 18 % (далее - НДС) и с учетом НДС 18% - 6 645 416 рублей (л.д. 44-123).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке нежилого здания оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 0190127.2 от 04 декабря 2019 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Между тем, из системного анализа положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 4 и 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298, пунктов 5, 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, пункта 1 статьи 8, пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39, пунктов 1 и 3 статьи 40, пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации, следует, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.
В отчете об оценке N 0190127.2 от 04 декабря 2019 года итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464, определенная оценщиком в рамках сравнительного подхода в размере 6 645 416 рублей, была уменьшена на величину НДС 18% и составила округленно 5 632 000 рублей (без учета НДС), что противоречит вышеуказанным нормативным положениям.
В этой связи кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 должна быть определена по состоянию на 13 ноября 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 6 645 416 рублей.
В остальной части достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 должна быть определена по состоянию на 13 ноября 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 6 645 416 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения ООО "Причулымье" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 20 декабря 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Причулымье" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, <адрес> в размере его рыночной стоимости - 6 645 416 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2017 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Причулымье" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:43:N :29464 считать 20 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 13 марта 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка