Решение Ленинградского областного суда от 20 февраля 2020 года №3а-347/2019, 3а-25/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 февраля 2020 года Дело N 3а-25/2020
Санкт-Петербург 20 февраля 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при ведении протокола помощником судьи Ропотовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Курмакаевой Светланы Михайловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Курмакаева С.М. обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N (нежилое помещение) по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости указав, что является участником долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств и нарушает права административного истца.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, иная информация на дату оценки. Расчет годового дохода осуществлен на основании данных, представленных заказчиком, что не соответствует требованиям п.п. "в" п. 23 ФСО N 7. Также, в расчетах применены поправочные коэффициенты (коэффициент недогрузки) по данным справочника 2011 года. Актуальные данные на дату оценки в отчете отсутствуют.
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области указано, что требования административного истца являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку рыночная оценка, представленная истцом, занижена и подлежит экспертизе.
В судебное заседание административный истец Курмакаева С.М., представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ ФКП Росреестра и заинтересованное лицо Курмакаев К.М., будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца и заинтересованного лица Зеленчук О.В. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Настаивал на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указанной в отчете.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов о размере рыночной стоимости, изложенных в заключении судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица администрации МО "Гатчинский муниципальный район" Березовская Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз "О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 30.11.2005 за Курмакаевой С.М. зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на нежилое помещение с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Из выписки из ЕГРН от 28.10.2019 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости - 13.03.2014.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 16.08.2019 N 16-08-2019/26/К следует, что по состоянию на 13.03.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО9, членом НП СРО "Сообщество профессионалов оценки".
Из указанного отчета следует, что оценщик отказался от использования затратного и сравнительного подходов.
С учетом того, что в отчете не приведен анализ фактических данных предложений на дату определения стоимости, суд полагает необоснованным отказ оценщика от применения сравнительного подхода.
Рыночная стоимость определена оценщиком в рамках доходного подхода методом прямой капитализации.
При этом размер дохода определялся оценщиком исходя только из размера арендопригодной площади и сведений о размере арендной платы, представленных административным истцом.
Анализ на соответствие рыночным данным представленных административным истцом сведений о размере арендной платы оценщиком не выполнен.
Чистый операционный доход за 12 месяцев определен оценщиком в размере 144619 руб. и с учетом ставки капитализации в размере 16,86 % определен размер рыночной стоимости объекта оценки.
С учетом приведенных административным ответчиком Правительством Ленинградской области замечаний к отчету и пояснений оценщика ФИО9, допрошенного судом в качестве свидетеля и не устранившего имеющиеся к отчету замечания, суд удовлетворил ходатайство заинтересованного лица администрации МО "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области о назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно заключению эксперта N 22-20 от 31.01.2020 по состоянию на 13.03.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО10, членом Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
С выводами судебной экспертизы административный истец не согласился и представил письменные замечания, в которых указал, что экспертиза проведена без осмотра объекта оценки. Экспертом не проанализированы использованные оценки экспертов на соответствие рыночным данным. Имеет место существенная разница в стоимости объектов, использованных в качестве аналогов. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода выполнен некорректно. В рамках доходного подхода эксперт не учел, что места общего пользования не могут быть сданы в аренду. Расчет стоимости объекта доходным подходом выполнен методологически неверно, поскольку в методе капитализации доходов не может применяться ставка дисконтирования. Экспертом не учтены потери от "недосбора" платежей. В экспертном заключении отсутствует обоснование либо расчет таких показателей как расходы на управление, скидка на торг, корректировка на местоположение. Экспертом допущено нарушение пунктов 10,11 ФСО N 7.
С учетом приведенных замечаний представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы
В соответствие со ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Согласно ст.83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.
Эксперт ФИО10 в судебном заседании пояснила, что подготовка экспертного заключения отличается от составления отчета об оценке. Поскольку с 1997 года работает в г.Гатчина, то имеет представление об объекте оценки. Указала, что в состав арендопригодной площади подлежат включению места общего пользования. Определяя стоимость методом капитализации в формуле ставку дисконтирования не использовала. Расходы на управление взяты в размере 3% исходя из площади оцениваемого объекта. Так как один из аналогов существенно отличается по площади, то к нему скидка на торг применена в максимальном размере.
Суд, исследовав заключение N 20-22 от 31.01.2020 и выслушав пояснения эксперта ФИО10, полагает заключение эксперта обоснованным и приходит к выводу об отсутствии в нем противоречий, что свидетельствует об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.
Из заключения N 20-22 от 31.01.2020 следует, что в соответствие с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом составлено точное описание объекта исследования.
Вопреки доводам представителя административного истца, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода.
В рамках сравнительного подхода экспертом использован метод сравнения продаж. Эксперт проанализирован рынок объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и выбрано пять объектов, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемым, для использования в качестве объектов-аналогов.
Утверждение административного истца о неправильном выборе экспертом объектов в качестве аналогов судом оценивается критически, поскольку выполненный экспертом выбор аналогов требованиям п.22 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" не противоречит. В заключение эксперта описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
К отобранным объектам-аналогам экспертом сделаны корректировки на отличие в ценообразующих факторах.
Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.
Принимая во внимание, что отчет о рыночной стоимости земельных участков, в связи с наличием выявленных судом недостатков, признается судом недопустимым доказательством и учитывая, что документальных данных, опровергающих изложенные в заключение N 20-22 от 31.01.2020 выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N административным истцом не представлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Ходатайство административного истца о восстановлении срока обращения в суд подлежит удовлетворению с учетом разъяснений, содержащихся в п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором указано, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Курмакаевой Светланы Михайловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 13 марта 2014 года.
Датой подачи заявления Курмакаевой Светланы Михайловны о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 18 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 28 февраля 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка