Решение Пермского краевого суда от 17 октября 2018 года №3а-347/2018

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2018 года Дело N 3а-347/2018
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца ООО "ТАНАР" - Попова О.В., действующего на основании доверенности от 13.07.2018 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ТАНАР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ТАНАР" (далее - ООО "ТАНАР") обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю) заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 12102,8 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, д. 54, по состоянию на 15.03.2017 года, равной его рыночной стоимости в размере 282140 000 рублей.
В обоснование указано на то, что общество является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом определения кадастровой стоимости по состоянию на 15.03.2017 года кадастровая стоимость определена как 325574155,04 рублей, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 282140000 рублей. Административный истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает его право уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, поскольку принадлежащее ему нежилое помещение включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении и в дополнительных пояснениях.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные пояснения по иску, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии. Не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной, указал на наличие недостатков в отчете об оценке. Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ранее представил письменные пояснения по делу, полагает, что является ненадлежащим ответчиком.
Заинтересованное лицо Управления Росреестра по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, направило письменные пояснения, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии представителя.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ТАНАР" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 12102,8 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, д. 54, что подтверждается копией выписки из ЕГРН (л.д. 7).
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, общей площадью 12102,8 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, д. 54 (N 698).
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
Установлено, что актом об утверждении кадастровой стоимости 59-0-1-41/3001/2017-2077/1 от 15.03.2017 года по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** по состоянию на 15.03.2017 года составила 325574155,04 рублей, данные сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.87). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении спорного объекта в ходе государственной оценки объектов недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.
Поскольку результаты государственной кадастровой оценки, внесенные в ЕГРН подлежат применению для исчисления налога с 01.01.2018, то есть затрагивают законные права и интересы административного истца, новые результаты определения кадастровой стоимости в ЕГРН не внесены, Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23.07.2018 года заявление ООО "Танар"" об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости отклонено (л.д. 9), суд приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "ТАНАР" представило отчет от 28.06.2018 N 083.1/2018, составленный оценщиком ООО "Пермский центр оценки" Ж. которым рыночная стоимость по состоянию на 15.03.2017 года здания с кадастровым номером ** определена в размере 282140 000 рублей.
Оценив отчет об оценке от 28.06.2018 N 083.1/2018, подготовленный оценщиком ООО "Пермский центр оценки" Ж., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями Ж. опрошенной в качестве свидетеля, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Ассоциации "СРО "Экспертный совет" (стр. отчета 104, л.д. 66), внесена в реестр 20.10.2010 года, в реквизитах подписи оценщика указано сокращенное наименование организации членом которой оценщик является до изменения наименования имевшего место 12.01.2017 года не может расцениваться как нарушение требований предусмотренных п.5 ФСО N 3, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка торговой недвижимости. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости по районам города Перми и Пермского края на дату оценки стоимости объекта недвижимости - 15.03.2017 года. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. После чего оценщик определилвероятный диапазон цен рыночной стоимости объекта оценки с учетом стоимости земельного участка рублей/кв.м. от 21 186 рублей до 58 333 рублей, со средним уровнем цен - 46 122 рубля, арендной ставки, установленная оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости находится в указанных пределах.
В отчете объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительной единицы, поскольку имеются сопоставимые аналоги, приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком согласование полученных результатов не проводилось, так как использовался один подход.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности.
Утверждение представителя Правительства Пермского края о том, что рыночная стоимость необоснованно уменьшена, поскольку оценщик необоснованно отнес объект оценки к классу конструктивных элементов - КС-4, ссылка оценщика на технический паспорт недостоверна, так как в нем указанные сведения отсутствуют, не может быть признано обоснованным. Как следует из данных технического паспорта здания, показаний Ж. данных в судебном заседании, выбор осуществлялся с учетом данных технического паспорта, натурного осмотра, согласно которым материалом использованным при возведении здания с учетом особенностей конструкции наружных и внутренних капитальных стен являются железобетонные конструкции. С учетом технического описания здания (железобетонный каркас с сеткой колонн), что отражено в плане здания, года постройки - 1973, назначения здания при планировании и строительстве, вывод оценщика об используемом материале и классе конструктивной системы КО-ИНВЕСТ основан на совокупности имеющейся информации.
Выводы оценщика о возможности определения аналога оценки с использованием затратного подхода (справочник КО-ИНВЕСТ) в виде здания бытового корпуса мотивированы, основаны на оценке особенностей объекта, его планировки, фактическом использовании в сопоставлении с объектами аналогами. Определяя рыночную стоимость объекта с использованием затратного подхода, оценщик произвела корректировки относительно используемого аналога, в том числе корректировку на объем, обосновав расчет данного поправочного коэффициента, доводы административного ответчика о том, что данная корректировка невозможна, поскольку соотношение объемов оцениваемого объекта и аналога превышает допустимые пределы, не могут быть признаны обоснованными. Как указано в отчете об оценке, изложено в показаниях Ж., опрошенной в качестве свидетеля, корректировка являлась необходимой, ее размер определен с учетом данных справочников, допускающих возможность использования аналога, имеющего отличия по объему в установленных размерах.
Также суд полагает необоснованными доводы административного оценщика в части касающейся обоснованности использования корректирующего коэффициента связанного с внешним экономическим устареванием, поскольку при проведении оценки оценщиком установлено место нахождения здания с учетом данных о престижности районов г. Перми, при расчете коэффициента оценщик использовал достоверную информацию о влиянии местоположения на рынок коммерческой недвижимости.
Пунктом 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Такие документы к отчету об оценке приложены как в бумажном виде, так и на электронном носителе. В связи с чем, у суда не имеется оснований для выводов о нарушении оценщиком при составлении отчета пункта 10 ФСО N 3.
Таким образом, отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Стороны не привели обоснованных доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость здания, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе административными ответчиками, не заявлено. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, общей площадью 12102,8 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, д. 54 по состоянию на 15.03.2017 года, равной его рыночной стоимости в размере 282140 000 рублей. Требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 29.06.2018 года.
Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТАНАР" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 12102,8 кв.м, по адресу: ****, по состоянию на 15.03.2017 года, равной его рыночной стоимости в размере 282140 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29.06.2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 19 октября 2018 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка