Решение Ярославского областного суда от 24 ноября 2020 года №3а-346/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 ноября 2020 года Дело N 3а-346/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воейкова Игоря Юрьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Воейков И.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 034 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 112 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Воейков И.Ю. является арендатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 112 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 22 908 450, 24 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Жохов А.А. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля представило возражения на административный иск, в которых поддержало правовую позицию административного ответчика по делу.
Заинтересованное лицо ФГБУ Федеральная кадастровая палата в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка ООО "Турбо", Матвеев Г.Л., Балдин А.В., Соколов М.М., Соколова Л.Ю., Федоров А.В., Калягинова О.Ю., Виноградова Е.Н. возражений против административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Григорьеву Л.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Ромали Ю.Г., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Воейкова И.Ю. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Воейков И.Ю. является арендатором земельного участка площадью 4 034 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Воейков И.Ю, является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 13472-МЛ от 17 июля 2003 года и дополнительного соглашения к нему N 4 от 22 ноября 2007 года, заключенного Воейковым И.Ю. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Воейков И.Ю. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 22 908 450, 24 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 8 112 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Григорьевой Л.А., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Ромали Ю.Г., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Григорьевой Л.А., и ее дополнительных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Таким образом, требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета, оценщиком выполнены.
Как следует из Отчета, оценщиком определены критерии отбора аналогов, к которым отнесено, помимо прочего, местоположение земельного участка - объекта оценки.
Из материалов дела и исследуемого Отчета видно, что объект оценки согласно Генерального плана города Ярославля находится в функциональной зоне П - зоне промышленной застройки.
Данное обстоятельство характеризует как разрешенное использование самого земельного участка, так и окружающую его застройку, как одну из характеристик местоположения объекта оценки.
В связи с этим, отбор оценщиком аналогов из функциональных зон промышленной застройки вполне обоснован и соответствует требованиям пунктов 22, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
При таких обстоятельствах, доводы административного ответчика о том, что оценщиком могли быть отобраны аналоги, имеющие аналогичный вид разрешенного использования, что и объект оценки, но из других функциональных зон (зон жилой застройки, зон функциональных центров) о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
В указанной части суд обращает внимание также на то, что заданные критерии отбора позволили оценщику отобрать число аналогов, достаточное для производства расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.
При таких обстоятельствах, оснований для расширения круга исследования у оценщика не имелось.
В соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 оценщиком проведен анализ ценообразующих характеристик объекта оценки и аналогов, выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразуование и различны у объекта оценки и аналогов, и по данным элементам сравнения оценщиком введены корректировки.
Из Отчета следует, что отобранные аналоги отстоят от даты оценки на срок два - три года.
Вместе с тем, корректировка на дату продажи (предложения) оценщиком не применена.
Отчет содержит обоснование отказа от введения такой корректировки ссылкой на данные исследований темпов роста цен на офисно - торговые объекты свободного назначения на период предложений аналогов, содержащиеся в справочной оценочной литературе.
На основании указанных данных оценщик пришла к выводу об отсутствии изменений в ценах на подобные объекты недвижимости в период 2016 - 2018 годов.
Определение величины такой корректировки на основании сведений об уровне инфляции, либо иных данных, характеризующих рост цен на те или иные товары и услуги, оценщик полагала нецелесообразным.
Суд полагает, что данные действия оценщика в рамках оценки сделаны в пределах ее компетенции и требованиям федеральных стандартов оценки не противоречат, поскольку эти действия в Отчете достаточно обоснованы, понятны и непротиворечивы.
Указанный вывод суд основывает также на данных в судебном заседании пояснениях эксперта Григорьевой Л.А., исходя из которых при наличии соответствующего обоснования отказ от введения указанной корректировки нарушением федеральных стандартов оценки не является.
Из Отчета следует, что оценщик сопоставляла также объект оценки и аналоги на предмет расположения на "красной линии", как ценообразующей характеристике земельных участков данного сегмента рынка.
Исследуя данные характеристики в отношении аналога N 1 (<адрес>), оценщик пришла к выводу о том, что данный аналог частично расположен на "красной линии".
В обоснование своего вывода оценщик привела в составе Отчета фотографии аналога, данные публичной кадастровой карты, данные общедоступных корт города в сети Интернет и указала, что несмотря на то, что указанный аналог не располагается непосредственно вдоль Московского проспекта, но имеет хорошую "просматриваемость" с него, располагается вдоль второстепенной дороги, имеющей выезд на Московский проспект, и находится на незначительном отдалении от него, его следует характеризовать как частично находящийся на "красной линии".
Приведенные выводы оценщика суд находит вполне логичными и последовательными, подтвержденными сведениями общедоступных источников, а потому обоснованными и соответствующими пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Григорьевой Л.А., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.
Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.
Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> Полученная экспертом величина рыночной стоимости данного объекта составила 8 666 000 рублей. Отклонение между результатом, полученным оценщиком, и результатом, полученным экспертом, составило 6, 4 %, что укладывается в приемлемый в оценочной деятельности уровень существенности отклонения полученных величин. Данные расчеты подтверждают достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка административного истца.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 8 112 000 рублей.
Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Воейкова И.Ю. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Воейкова И.Ю. с настоящим административным иском в суд - 18 августа 2020 года.
Разрешая ходатайство об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Ярэксперт", работником которого является эксперт Григорьева Л.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Воейкова Игоря Юрьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 034 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 112 000 (восемь миллионов сто двенадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 18 августа 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" оплату судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 8 декабря 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка