Решение Нижегородского областного суда от 18 октября 2017 года №3а-346/2017

 
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 18 октября 2017 года Дело N 3а-346/2017
 
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 18 октября 2017 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя административного истца ООО «ЦентрКУБ» - Коновалова А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрКУБ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ЦентрКУБ» (далее также - ООО «ЦентрКУБ», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в общей долевой собственности Общества земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8694 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», расположенного по адресу: < адрес>, просило установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости в размере 27 968 000 (двадцать семь миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 22.02.2017 г.
Права ООО «ЦентрКУБ» на 87/100 долей указанного земельного участка подтверждаются Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.07.2017 г. №. Сособственником на данный объект недвижимости является ООО «СтройЦентр» (13/100 доля в праве).
Кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, составляет 104 828 078, 88 рубля. Данная стоимость утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 01.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенны пунктов Нижегородской области».
Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке № от 17.04.2017 г., выполненным ООО «Инвестконсалтинг», на который было дано положительное экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № от 30.06.2017 г.
20.04.2017 г. административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии от 10.05.2017 г. № заявление Общества было отклонено.
Ссылаясь на положения ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.373, 388, 400 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец с результатами определения кадастровой стоимости не согласен, т.к. указанная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39 (л.д.128-135).
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указало, что Учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Просит рассмотреть дело без участия представителя, с учетом позиции, отраженной в отзыве (л.д.170-175).
Администрацией < адрес> отзыв на административно исковое заявление ООО «ЦентрКУБ» не представлен.
ООО «< данные изъяты>», как сособственник спорного земельного участка (13/100 доля в праве), расположенного по адресу: < адрес>, привлечено судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Возражения против проведения судебного разбирательства данного дела по существу после окончания предварительного судебного заседания от лиц, участвующих в деле, не поступили.
В судебном заседании представитель ООО «ЦентрКУБ» - Коновалов А.П. просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации г. Нижнего Новгорода, ООО «< данные изъяты>» не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя ООО «ЦентрКУБ» - Коновалова А.П., обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, допросив свидетеля - оценщика ФИО4, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В силу положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Из материалов дела следует, что ООО «ЦентрКУБ» обладает на праве общей долевой собственности земельным участком (87/100 долей) с кадастровым номером №, общей площадь 8694 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», расположенным по адресу: < адрес>.
Указанное право подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, № от 20.07.2017 г. (л.д.21-23).
Следовательно, ООО «ЦентрКУБ», права и обязанности которого как плательщика земельного налога затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по земельному налогу на принадлежащий ему на праве общей долевой собственности земельный участок, является в силу положений ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что ООО «ЦентрКУБ» 20.04.2017 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением комиссии от 10.05.2017 года № было отклонено (л.д.86-87).
Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 8694 кв.м., расположенный по адресу: < адрес>, вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 г.
01.01.2015 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в сведения о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в связи с вступлением в силу Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 22 413 132 руб. утверждена Приложением № 1 Постановления от 10.12.2014 г. № 863 (удельный показатель кадастровой стоимости 2578 рублей за кв.м.). По состоянию на 01.11.2013 г. вид разрешенного использования земельного участка - «под производственные строения завода».
22.02.2017 г. внесены изменения в характеристики объекта недвижимости - вид разрешенного использования земельного участка изменен с «под производственные строения завода» на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)». Указанные изменения повлекли за собой необходимость пересчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями п.2.3.2 Методических указаний, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Исходя из вида разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», удельный показатель кадастровой стоимости выбран по 5 группе видов использования земель в соответствии с Приложением № 5 Постановления от 10.12.2014 г. № 863 - «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и составил 12 057, 52 рублей за кв.м., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 104 828 078, 88 рублей.
Иных изменений качественных и (или) количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, не проводилось (л.д.162-169).
Таким образом, в рамках настоящего дела подлежат применению положения ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 22 февраля 2017 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов «Саморегулируемая организацияоценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами «Саморегулируемая организация оценщиков».
Согласно ст.24.16 Закона об оценочной деятельности, в течение тридцати дней, с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ЦентрКУБ» представило в суд отчет об оценке № от 17.04.2017 г., выполненный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО4, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22.02.2017 г. составляет 27 968 000 рублей (л.д.25-66), а также положительное экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № от 30.06.2017 г., из которого следует, что экспертируемый отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 153-ФЗ от 29.07.1998 г., требованиям федеральных стандартов оценки, соответствует СОО РОО 2015, соответствует заданию на оценку (л.д.67-85).
Судом установлено, что представленный Обществом отчет об оценке № от 17.04.2017 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика ФИО4, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка(земельные участки промышленного назначения).
Как следует из отчета № от 17.04.2017 г., оценщиком для сравнения было отобрано 4 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: корректировка на удешевление в процессе торгов (на торг), на масштаб объекта, на месторасположение, на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций, на расположение вдоль «красной линии» - на основании Справочника оценщика недвижимости-2016, том 3 «Земельные участки», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 г. (стр.37-40 Отчета - л.д.43-45).
Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведено в таблице на стр.41-42 Отчета. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделе 17 (стр.43 Отчета - л.д.46 оборот).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 8694 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 27 968 000 (двадцать семь миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.
По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Согласно положительному экспертному заключению № от 30.06.2017 г. в Отчете № от 17.04.2017 г. для определения рыночной стоимости объекта оценки был применен сравнительный подход. Отказ от применения доходного и затратного подходов оценщиком обоснован. В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, выбор которого корректен и обоснован. Выполненные в отчете расчеты соответствуют примененному методу.
В отчете содержится раздел наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки. Вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки сделан по результатам формально-логического анализа, т.к. он приводит к единственному решению. Суждение оценщика о НЭИ объекта оценки корректно и обосновано.
Эксперт считает, что оценщик использовал достаточный объем информации. Информация об объектах-аналогах, использованная в отчете, приведена в отчете. Эксперт полагает, что в отчете использовалась достоверная информация.
Осуществленные в рамках сравнительного подхода оценочные процедуры реализованы обосновано и на высокопрофессиональном уровне. Использованные в расчетах величины достоверны и обоснованы. Объекты-аналоги выбраны корректно, поправочные коэффициенты к их стоимостям определены корректно и обосновано.
По мнению эксперта, полученный при применении сравнительного подхода результат является объективным (л.д.67-85).
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО4 № от 17.04.2017 г., а также положительному экспертному заключению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»№ от 30.06.2017 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.
В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.
Оценщик, подготовивший отчет № от 17.04.2017 г., ФИО4, была допрошена судом в качестве свидетеля по ходатайству представителя административного истца, дала пояснения по составленному отчету (протокол судебного заседания, аудиозапись).
Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО4 № от 17.04.2017 г. и положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»№ от 28.12.2016 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую дату - на 22 февраля 2017 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования ООО «ЦентрКУБ» об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 февраля 2017 года в заявленном размере подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 10.05.2017 г. № заявление ООО «ЦентрКУБ» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость земельного участка была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.
Указание Комиссии на нарушение п.5 ФСО-3, а именно: на стр.37 Отчета в наименовании юридических прав на объект-аналог № указано - краткосрочная аренда; в принкрине аналога указано - собственность, является ошибочным. В таблице на стр.37 Отчета и вне ее имеются данные по аналогу 1 - земельному участку на < адрес>. Однако к5акая-либо информация о краткосрочной аренде отсутствует. В юридических правах на указанный объект-аналог указано «собственность» (стр.37 Отчета - л.д.43 оборот).
Суд полагает, что оформление и содержание отчета об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО4 № от 17.04.2017 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям вышеназванных Федеральных стандартов оценки.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований ООО «ЦентрКУБ» доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 г. № 39, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в общей долевой собственности у ООО «ЦентрКУБ» земельного участка, его рыночной стоимости по правилам ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ст.66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
По материалам дела, ООО «ЦентрКУБ» обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области до обращения в суд, 20 апреля 2017 года.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрКУБ» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8694 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 27 968 000 (двадцать семь миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 22 февраля 2017 г.
Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрКУБ» о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 апреля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья областного суда Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка