Дата принятия: 24 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-345/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 ноября 2020 года Дело N 3а-345/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лазгиян Джамили Амадовны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Лазгиян Д.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - торговый центр, площадью 3 960, 6 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 63 514 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Лазгиян Д.А. является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 63 514 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 196 344 837,90 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу понесенных по администратимноу делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца Лазгиян Д.А. на основании доверенности Михалевская Н.С. административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала против взыскания с административного ответчика судебных расходов.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов к данным органам возражали, поскольку они не являются органами, утвердившими результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Администрация городского поселения Тутаев своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Витвицкого Ю.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Лазгиян Д.А. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - торговый центр, площадью 3 960, 6 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Лазгиян Д.А. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Лазгиян Д.А. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 196 344 837,90 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 63 514 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Витвицким Ю.В., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> несмотря на технические ошибки (не приведшие к изменению итоговой стоимости объекта оценки) в целом соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Витвицким Ю.В. и его пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным подходом, методом прямой капитализации.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиком было отобрано три аналога, после чего произведен расчет ставки арендной платы. При этом, к ставкам арендной платы аналогов оценщиком применены корректировки: на коммунальные платежи, на торг, на дату предложения, на местоположение, на расположение относительно красной линии.
Так, согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в Отчете должно быть описано обоснование выбора используемого подхода к оценке и метода в рамках применяемого подхода, приведена последовательность определения стоимости объекта используемым подходом к оценке и методом в рамках применяемого подхода, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В соответствии с пунктами 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в доходном подходе метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Из исследованного Отчета видно, что оценщиком проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, использованных в рамках доходного подхода, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов аренды.
Выводы оценщика о соответствующих факторах, влияющих на образование ставки арендной платы, полно и подробно в Отчете приведены, последовательны и проверяемы.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывал на ошибочное выделение в рамках доходного подхода стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости путем применении коэффициента 0,77.
Суд не находит оснований согласится с обоснованностью данных возражений.
Из Отчета следует, что по результатам расчета стоимости объекта доходным подходом оценщиком была получена величина стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок).
После этого, оценщиком в целях получения стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости произведена его "очистка" от стоимости земельного участка с применением корректировки 0,77, предложенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.
Указанные действия оценщика суд полагает правильными, соответствующими пункту 20 ФСО N 7.
Довод административного ответчика о том, что полученная при такой корректировке стоимость земельного участка в рамках доходного подхода отличается от рыночных данных о стоимости данного земельного участка, являются необоснованными и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Витвицким Ю.В. согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.
При этом, выявленные в результате проверки Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки технические ошибки, не оказали влияния на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета произведен собственный расчет среднего значения стоимости 1 кв.метра аналогичных объектов недвижимости с учетом земельного участка под ними. По расчету эксперта такое значение составило 21 882 рубля за 1 кв.метр. По результатам оценки это значение составило 20 827 рублей за 1 кв.метр. Отклонение между результатом, полученным оценщиком, и результатом, полученным экспертом, составило 5 %, что укладывается в приемлемый в оценочной деятельности уровень существенности отклонения полученных величин. Данные расчеты подтверждают достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
В связи с этим, рыночная стоимость здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом 63 514 000 рублей.
При этом, заявление административного истца в административном иске о том, что данная величина составляет 52 928 333, 33 рубля, является неверным.
Из Отчета следует, что при расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом, оценщиком не производилось каких - либо "очищений" полученных ставок арендной платы, исходя из предположения о наличии в их составе налога на добавленную стоимость.
Расчет производился безотносительно наличия или отсутствия указанной составляющей ставках арендной платы.
По итогам данного расчета получена величина в 63 514 000 рублей.
Вместе с тем, после получения итоговой величины рыночной стоимости, оценщиком, предполагающим, что в составе данной стоимости имеется налог на добавленную стоимость, заложенный арендодателями в цены соответствующих предложений, уменьшил итоговую величину на данный налог, получив сумму в 52 928 333, 33 рубля.
В связи с этим, принимая во внимание, что последние выводы оценщика безосновательны и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, суд не находит оснований определять в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости цену в 52 928 333, 33 рубля.
Рыночная стоимость данного объекта, исходя из логики и последовательности проанализированного судом расчета, составляет 63 514 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости здания подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Лазгиян Д.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Лазгиян Д.А. с настоящим административным иском в суд - 17 августа 2020 года.
Разрешая заявление Лазгиян Д.А. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате государственной пошлины, расходы по нотариальному удостоверению доверенности представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 65 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в ее пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Лазгиян Д.А. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 80 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по нотариальному удостоверению доверенности в размере 1 900 рублей.
Также, в пользу Лазгиян Д.А. с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 26 750 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Лазгиян Д.А. о взыскании в ее пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
По этим же основаниям, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возложению на административного ответчика.
В соответствии с ходатайством оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости", работником которого является Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Лазгиян Джамили Агмадовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка назначение - нежилое здание, наименование - торговый центр, площадью 3 960, 6 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 63 514 000 рублей (шестьдесят три миллиона пятьсот четырнадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 августа 2020 года.
Заявление Лазгиян Джамили Агмадовны о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Лазгиян Джамили Агмадовны судебные расходы в сумме 97 200 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 80 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по нотариальному удостоверению доверенности представителя в размере 1 900 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 47 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 8 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
