Решение Ярославского областного суда от 29 ноября 2019 года №3а-345/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2019 года Дело N 3а-345/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Новый Север" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Потребительское общество (ПО) "Новый Север" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 910 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 643 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ПО "Новый Север" является арендатором данного земельного участка на основании договора N 20435-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 января 2008 года, заключенного с МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля.
Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, по состоянию на 1 января 2015 года составила 4 354 905, 10 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт", на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляла 1 643 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, административном истцом заявлено о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании председатель правления ПО "Новый Север" Мишутина Е.А. и представитель административного истца по устному заявлению Сизова Г.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержали.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области на основании доверенности Лазоренко Л.А. разрешение административного иска оставила на усмотрение суда, возражала против взыскания судебных расходов с данного административного ответчика.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в судебное заседание своих представителей не направило, в письменных пояснениях на административный иск оставило разрешение требований ПО "Новый Север" на усмотрение суда, возражало против взыскания судебных расходов с данного административного ответчика.
Заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля в письменных отзывах на административный иск возражали против его удовлетворения в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению ПО "Новый Север" не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Новый Север" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что ПО "Новый Север" является арендатором земельного участка площадью 910 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора N 20435-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 января 2008 года, заключенного с МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ПО "Новый Север" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 4 354 905, 10 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Ярэксперт", согласно которому на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 1 643 000 рублей.
Суд полагает, что представленный Отчет является надлежащим доказательством величины рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.
Из Отчета следует, что рыночная стоимость определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобрано девять объектов - аналогов с известными ценами их предложений или сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Все выводы оценщика полно и подробно в Отчете изложены, подтверждены сведениями об оцениваемом земельном участке и об объектах - аналогах, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
Так, в качестве аналога оценщиком использована информация о продаже по результатам аукциона земельного участка напротив дома <адрес>. Сделка состоялась 22 августа 2013 года.
При этом, корректировку на дату продажи оценщик не применяла.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает, что поскольку датой оценки является 1 января 2015 года, то есть факт продажи объекта имел место более чем за год до даты оценки, его цена подлежала корректировке.
Указанные доводы Департамента суд полагает голословными, доказательств изменения цен на земельные участки торгового сегмента рынка на данный период заинтересованным лицом не приведено.
В свою очередь, Отчет об оценке в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержит подробный анализ рынка на указанный период и обоснованный данным анализом вывод об отсутствии достаточных данных об изменении, в том числе уменьшении или увеличении цен на земельные участки в указанный период и, следовательно, об отсутствии оснований для введения корректировки цены данного аналога на дату продажи.
Оценщиком в качестве аналога использован также объект по адресу: <адрес>).
При сопоставлении данного аналога с объектом оценки оценщик исходила из того, что они имеют равные условия по подведению к данным земельным участкам инженерных сетей, в том числе сетей газоснабжения. В связи с этим, на обеспеченность инженерными коммуникациями оценщик цену данного объекта не корректировала.
Возражая против обоснованности выводов Отчета в указанной части, МКУ Агентство по аренде земельных участков приводит доводы о том, что объект по адресу: <адрес> не имеет возможности подведения сетей газоснабжения.
Суд не находит оснований полагать выводы Отчета недостоверными по изложенным возражениям.
Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание, что из материалов дела следует, что возможность подведения сетей газоснабжения к данному аналогу не исключается, а является затруднительной. В связи с этим, оценщик верно исходила из того, что такая возможность есть.
Доказательств степени влияния данных обстоятельств на цену земельного участка МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля не приводит.
Ссылка на Справочник оценщика недвижимости 2014 года под редакцией Лейфера Л.А. в данном случае недостаточна, поскольку им предлагается величина корректировки при отсутствии сетей на земельном участке.
Кроме того, заинтересованное лицо не представляет сведений о существенности влияния на итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки при применении данной корректировки к цене одного из девяти объектов - аналогов.
В качестве довода о недостоверности выводов Отчета МКУ Агентство по аренде земельных участков ссылается на неполноту исследования рынка оценщиком. В частности, на неиспользование ею в расчетах сведений о предложениях к продаже на торгах на дату оценки мэрией города Ярославля земельных участков по улице <адрес> в Дзержинском районе города Ярославля и на улице <адрес> в Дзержинском районе города Ярославля.
В судебном заседании оценщиком ФИО 1 дан анализ указанным предложениям.
Как следует из дополнительных пояснений оценщика, земельный участок на улице Батова сопоставим с оцениваемым объектом и при наличии сведений у оценщика о данном предложении мог быть использован в расчетах.
Вместе с тем, стоимость 1 кв.метра данного объекта не имеет существенного отличия от стоимости 1 кв.метра объекта административного истца, полученной по результатам оценки.
Объект на улице Осташинской не использован оценщиком, так как он имеет специфическое назначение - под размещение магазина - похоронного бюро, не сопоставим с объектом оценки по виду его разрешенного использования.
Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле не опровергнуты.
Кроме того, суд принимает во внимание также то обстоятельство, что возражения заинтересованного лица в части неучета тех или иных объектов, сведения о продаже которых имелись на дату оценки, не являются доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, так как согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик исходит из принципа достаточности объема исследований. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.
При исследовании Отчета выявлена техническая описка в части указания даты продажи аналога N 6, которая вместе с тем на итоговый результат оценки не повлияла.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, - 1 643 000 рублей.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Новый Север" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПО "Новый Север" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 8 августа 2019 года.
Разрешая заявление ПО "Новый Север" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таких расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
Учитывая разъяснения, приведенные в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земельного участка административного истца, который вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, подлежат взысканию с Правительства Ярославской области.
Таким образом, с Правительства Ярославской области в пользу ПО "Новый Север" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Потребительского общества "Новый Север" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 910 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 643 000 (один миллион шестьсот сорок три тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 643 000 (один миллион шестьсот сорок три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 8 августа 2019 года.
Взыскать с Правительства Ярославской области в пользу Потребительского общества "Новый Север" судебные расходы в сумме 32 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 9 декабря 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка