Решение Рязанского областного суда от 21 ноября 2019 года №3а-345/2019

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 ноября 2019 года Дело N 3а-345/2019
Рязанский областной суд в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителя административного истца ООО Агромолкомбинат "Рязанский" -Калинченко Н.Б.,
представителя заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Агромолкомбинат "Рязанский" к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ООО Агромолкомбинат "Рязанский" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 18.10.2018 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из ЕГРН от 12.04.2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 52 266 374,64 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 19 228 000 рублей.
По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В процессе производства по делу ООО Агромолкомбинат "Рязанский" административные исковые требования уточнило, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 29 167 560 рублей, определенном в рамках проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель административного истца ООО Агромолкомбинат "Рязанский" - Калинченко Н.Б. административные исковые требования в указанном размере поддержала по тем же основаниям.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, судья находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (ч.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Из материалов дела следует, что ООО Агромолкомбинат "Рязанский" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.04.2019 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 12.04.2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 52 266 374,64 рублей.
Из сообщения ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Рязанской области от 26.06.2019 года и Акта определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 19.10.2018 года следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Рязанской области по состоянию на 18 октября 2018 года в связи с изменением разрешенного вида использования указанного земельного участка.
Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 18 октября 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 19 228 000 рублей.
28 декабря 2018 ООО Агромолкомбинат "Рязанский" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N заявление ООО Агромолкомбинат "Рязанский" отклонено.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначен судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Согласно заключению судебной экспертизы N от 7 августа 2019 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18 октября 2018 года составляет 23 075 928 рублей.
В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы N от т7 августа 2019 года года судом по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы N от 21.10.2019 года, проведенной <скрыто> по состоянию на 18.10.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 29 167 560 рублей.
В судебное заседание судебным экспертом ФИО11 представлен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2018 года в сумме 28 857 816 рублей.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО11 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержал в размере представленного им расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2018 года в сумме 28 857 816 рублей с учетом замечаний к заключению дополнительной судебной экспертизы N 345-19 от 21.10.2019 года и пояснил, что в заключении дополнительной судебной экспертизы им ошибочно к объекту-аналогу N 2 применено 4 корректировки, к данному объекту-аналогу подлежат применению 3 корректировки.
Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж)
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2018 года в сумме 28 857 816 рублей и пояснений судебного эксперта ФИО11 в суде следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N объекты сравнения NN 1, 2, 3 им проверены, все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка: относятся к земельным участкам промназначения, расположены на землях населенных пунктов в промзонах. Экспертом были исследованы все объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.
Суд не может согласиться с доводами заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области о неправильном применении экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка коэффициента корректировки на расположение объекта оценки и объектов-аналогов относительно автомагистралей.
Судебный эксперт ФИО11 в судебном заседании пояснил, что он обследовал земельный участок истца и установил, что, несмотря на близость данного земельного участка к крупной автодороге (<адрес>) по прямой, подъезд к нему затруднен и осуществляется только через КПП завода, объект обнесен забором, с правой стороны (со стороны жилого массива) подъезд к нему отсутствует, проложена грунтовая дорога в объезд, в связи с чем отнести земельный участок к расположенным вблизи крупной автодороги невозможно. Все объекты-аналоги, использованные им в расчетной таблице, удалены от крупных автодорог, имеют выезд на внутригородскую уличную сеть. Таким образом, объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по фактору "расположение относительно автомагистралей", в связи с чем соответствующие корректирующие коэффициенты при расчете не подлежат применению.
Как следует из представленного в судебное заседание расчета, к объекту-аналогу N 2 судебным экспертом применены 3 корректировки (на условия продажи, размер, наличие инженерных коммуникаций), правильность применения которых подтвердил судебный эксперт в суде.
Вопреки доводам заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, эксперт подтвердил, что им верно применены к объекту оценки и объектам-аналогам корректировки на местоположение, при этом объект оценки и объекты-аналоги N 1 и N 2 отнесены им по местоположениею к "окраинам городов, промзонам", поскольку объект оценки расположен на окраине города Рязани, на территории крупного завода, объекты-аналоги N 1 и N 2 находятся в промышленных зонах. Местоположение объекта-аналога N 3 определено им как "спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы", поскольку он находится в "спальном" районе на ул. Зубковой г.Рязани. Исходя из местоположения объекта оценки и объектов-аналогов им применены коэффициента на местоположение согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А., Нижний Новгород, 2017 год (таблица 66) в отношении объекта оценки и объектов-аналогов N 1 и N 2 - 0,74; в отношении объекта-аналога N 3 - 0,79.
Суд не может согласиться и с доводом представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области о невозможности применения для расчета рыночной стоимости объекта оценки объектов-аналогов с отклонением по коэффициенту вариации более 33 %, поскольку запрета использования при оценке объектов-аналогов с общим размером корректировок свыше 33 % законодательством не установлено, что подтвердил судебный эксперт ФИО11
Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца в заключении дополнительной судебной экспертизы сторонами не представлено.
Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Рецензия на заключение судебного эксперта ФИО11 специалиста ФИО17 и выкопировки из Яндекс-карт, представленные Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, выводы дополнительной судебной экспертизы не опровергают. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы с учетом представленного расчета, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2018 года составляет 28 857 816 рублей, достоверным.
Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Агромолкомбинат "Рязанский" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 18 октября 2018 года в размере 28 857 816 рублей.
Датой подачи заявления считать 28 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка