Решение Вологодского областного суда от 25 декабря 2018 года №3а-345/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2018 года Дело N 3а-345/2018
от 25 декабря 2018 г. N 3а-345/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Юнина С.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Юнин С.Н. является собственником объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, 2-этажный, общая площадь ..., инв. N..., лит. А, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от <ДАТА> N... (л.д. 10)
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 04 июня 2013 года определена в размере 11 522 306 руб. 12 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 13).
Административный истец Юнин С.Н., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" ..., являющимися членами саморегулируемой организации - НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 04 июня 2013 года составила 4 769 000 руб.
Административный истец просил суд восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N....
Административный истец Юнин С.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия (л.д.99).
Представитель административного истца по доверенности Жандаров В.В. в судебном заседании ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Юнина С.Н. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 04 июня 2013 года.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... подано Юниным С.Н. в суд 09 ноября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления Юнину С.Н. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлены отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" ...
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 04 июня 2013 года составила 4 769 000 руб.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N73/4/17 требованиям Федеральных стандартов оценки в части того, что в отчёте не определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В рамках затратного подхода оценщики определяют величину экономического устаревания оцениваемого объекта на уровне 61 % на основании соотношения в уровне доходов населения конкретного региона и отрасли по сравнению со среднестрановым показателем, оценщиками не установлена взаимосвязь признаков экономического устаревания объектов оценки с уровнем доходов населения, что делает невозможным определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли. Информация о размере арендных ставок на странице 52 отчёта подтверждается справкой непрофильной для рынка недвижимости организации ООО "НЭО Консалт", при этом в справке не указано наличие в ставках аренды НДС и коммунальных платежей. Информация о размере операционных расходов для недвижимости в размере 15 % на дату оценки не подтверждена, в отчёте отсутствует копия бюллетеня RWAY N 199, октябрь 2001, копия информации по ссылке, указанной на странице 44 отчёта, актуальная на апрель 2006 года. Информация для определения коэффициента потери от недозагрузки (страница 53), строка экспозиции (страница 44), а также компенсация за инвестиционный менеджмент, получена на основе экспертного опроса (источник информации - ЧП Беспутина Е.С., риелтор, специалист по недвижимости, стаж работы - 8лет; ЧП Неровня Р.В., риелтор, специалист по недвижимости, стаж работы - 11 лет), однако данная информация не подтверждена, в отчёте отсутствуют завизированные экспертами результаты опроса.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщики ... проводившие оценку спорного объекта недвижимости, представили пояснения к отчёту об оценке от <ДАТА> N... по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указали, что поскольку объект оценки принадлежит к сегменту рынка коммерческой недвижимости, то оценщиком на основании п. 10 ФСО N 7 произведён анализ рынка коммерческой недвижимости. Величина внешнего износа определена по существующей методике, которая отражается во многих источниках. Внешнее устаревание затрагивает всю отрасль в целом, а не конкретный объект в отдельности, в связи с чем расчёт внешнего износа на основании отношений заработной платы в отрасли к средней по стране и региону оценщики считают обоснованным. ООО "НЭО Консалт" является специализированной организацией, в том числе оказывающей риэлторские услуги. Наличие НДС и коммунальных платежей не указано в справке, поскольку в Бабушкинском районе наиболее распространены случаи заключения договоров аренды, в которых не предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг и наличие НДС включается в арендную плату. На стр. 44 отчёта оценщики указывают, что предполагают заключение договора чистой аренды, то есть когда все расходы по коммунальным услугам, налоговым платежам несёт арендатор, он же осуществляет платежи за телефон и охрану объекта. На стр. 44 отчёта представлена копия бюллетеня RWAY N 199. В рамках отчёта получена оценщиками информация путём устного опроса, в качестве подтверждения приведены номера телефонов экспертов, участвовавших в опросе.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> N..., приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщики придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА> N..., выполненного оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" ...
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
17 ноября 2017 года Юнин С.Н. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Решением Комиссии заявление Юнина С.Н. отклонено, поскольку представленный отчёт об оценке не соответствовал принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренными федеральными стандартами оценки.
Следовательно, датой обращения Юнина С.Н. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... следует считать 17 ноября 2017 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Юнину С.Н. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Юнина С.Н. об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, назначение - нежилое, 2-этажный, общая площадь ..., инв. N..., лит. А, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 4 769 000 рублей по состоянию на дату оценки 04 июня 2013 года.
Датой обращения Юнина С.Н. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 17 ноября 2017 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка