Дата принятия: 05 октября 2020г.
Номер документа: 3а-344/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 октября 2020 года Дело N 3а-344/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шелепова Алексея Александровича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Шелепов А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
земельного участка площадью 838 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи - стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 968 000 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей;
земельного участка площадью 3 946 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи - стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 003 000 (восемь миллионов три тысячи) рублей.
Заявление обосновано тем, что Шелепов А.А. является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО "ПрофОценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 968 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 003 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 4 978 365,26 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 20 689 730,34 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Шелепова А.А. на основании доверенности Бузаджи М.Н. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Тюленеву М.Ю., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Шелепова А.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Шелепов А.А. является собственником:
земельного участка площадью 838 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи - стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: Ярославская <адрес>
земельного участка площадью 3 946 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи - стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Шелепов А.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 4 978 365,26 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 20 689 730,34 рублей.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 968 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 8 003 000 рублей.
Исследование Отчетов с учетом дополнительных пояснений оценщика Тюленевой М.Ю. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом количественных корректировок в сочетании с качественными методом экспертных оценок, как наиболее достоверных, в условиях существующего на дату оценки рынка сегмента объекта оценки и доступной наиболее достоверной информации.
В возражениях Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что оценщиком неправильно применена корректировка на наличие коммуникаций к используемым в Отчете аналогам и отсутствует корректировка на вид разрешенного использования.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений административного ответчика.
Определяя необходимость введения корректировки на наличие коммуникаций, оценщик исходила из того, что объекты оценки условно свободные с возможностью подключения коммуникаций. Оценщик подобрала сходные по данной характеристике объекты - аналоги.
Наличие у объектов - аналогов возможности подключения к сетям газоснабжения со всей определенностью следует из объявлений об их продаже.
При этом, Отчет о государственной кадастровой оценке, на который ссылается Департамент, как на доказательство отсутствия возможности подключения к сетям газоснабжения, не имеет преимущества в доказывании данного факта по сравнению со сведениями, предоставленными собственниками данных объектов недвижимости.
По указанным основаниям, действия оценщика по введению корректировки цены аналогов на возможность подключения к инженерным сетям являются вполне обоснованными, подтвержденными содержащейся в Отчете информацией и требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
Для расчета рыночной стоимости земельных участков оценщиком для сравнения с объектами оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
При этом, суд полагает, что отобранные оценщиком объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка.
Из Отчета следует, что оцениваемые земельные участки фактически используются для размещения автосалона и гаража.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В связи с этим, суд полагает, что оценщиком верно определен сегмент рынка - объекты торгово-офисной застройки, а объекта - аналоги, предполагающие размещение на них подобных объектов, находятся в одном сегменте рынка с оцениваемыми объектами.
Таким образом, доводы административного ответчика о невведении оценщиком корректировки на вид разрешенного использования являются необоснованными.
Кроме того, административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылается на ошибочное определение оценщиком свободного подъезда к аналогу N 1 <адрес>).
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
Из скриншота объявления о продаже аналога N 1 (<адрес>) в Отчете N 20804/н и данных публичной кадастровой карты следует, что к земельному участку сделан заезд для грузового транспорта с улицы Промышленная. При описании земельного участка оценщиком были сделаны дополнительные исследования, из которых видно, что объект примыкает к полосе отвода автомагистрали, сделан выход на автомагистраль (отсыпан) и выделен отдельным участком.
Приведенные доводы оценщика административным ответчиком не опровергнуты.
Также, в возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения о пяти предложениях, которые, по мнению его, являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат расчета.
Возражений относительно достоверности Отчетов в иной их части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчетов в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами.
Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Шелепова А.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является дата обращения Шелепова А.А. с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости - 20 августа 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является дата обращения Шелепова А.А. с настоящим административным иском о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости - 17 августа 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Шелепова Алексея Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 838 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи - стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 968 000 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 968 000 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 946 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи - стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 003 000 (восемь миллионов три тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 8 003 000 (восемь миллионов три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 20 августа 2020 года.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 17 августа 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 19 октября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
