Решение Тульского областного суда от 26 августа 2021 года №3а-343/2021

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-343/2021
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-343/2021 по административному исковому заявлению ООО "ГОТЕК-трейд", ООО "Туламашинвест" к ФГБУ "ФКП Росреестра", правительству Тульской области, Государственному учреждению Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГОТЕК-трейд" и общество с ограниченной ответственностью "Туламашинвест" (далее ООО "ГОТЕК-трейд", ООО "Туламашинвест") обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что имеют исключительное право на выкуп земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 15 196 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность; для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>.
Полагают, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, утвержденная по состоянию на 10.12.2020 в размере 39 516 132.87 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает их права и обязанности, как лиц, имеющих исключительное право на выкуп земельного участка.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка административные истцы обратились в ООО "Е". В соответствии с отчетом об оценке от <...> N <...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 10.12.2020 составляет 12476000 рублей.
В этой связи ООО "ГОТЕК-трейд", ООО "Туламашинвест" просили установить кадастровую стоимость земельного участка <...> равной его рыночной стоимости в размере, указанном в отчете ООО "Е" от <...> N <...>.
Представитель административных истцов по доверенностям и ордеру Баркунов С.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель административного ответчика ГУ ТО "Областное БТИ" по доверенности Самохина Ю.С. просила принять решение на усмотрение суда с учетом того, что снижение кадастровой стоимости может повлечь снижение поступлений в бюджет, замечаний к отчету об оценке, представленному истцом, не имела.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. От административных ответчиков - правительства Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Тульской области, администрации г.Тулы имеются заявления с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Ст.1-2 Закона Законом Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Судом установлено, что ООО "ГОТЕК-трейд", ООО "Туламашинвест" на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 15 196 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность, расположенном по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на кадастровый учет 10.12.2020. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 N 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.
В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.
При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 N 409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.
В массовую оценку указанный выше земельный участок не вошел, поскольку был сформирован после 01.01.2020, то есть, дату, на которую оценивались участки в ходе массовой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:30:030401:538, первоначально была рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующей группы видов разрешенного использования для соответствующего кадастрового квартала - 2 290,04 руб. за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546, на площадь земельного участка, утверждена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от 10.12.2020 в размере 34 799 447,84 рублей, дата начала применения - 10.12.2020. Период применения этой кадастровой стоимости - с 10.12.2020 по 31.12.2020.
Вступившим в законную силу 03.07.2021 решением Тульского областного суда от 19.05.2021 на указанный период кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной 12 476 000 руб. по состоянию на 10.12.2021.
Во исполнение ч. 7 ст. 15 Закона о государственной кадастровой оценке филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области 22.01.2021 в адрес Государственного учреждения Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации" был передан перечень вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых были внесены изменения в период с 01.01.2020 по 31.12.2020, содержащий в том числе, сведения о земельном участке КН <...>.
По итогам проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ" в порядке статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта КН <...> определена в размере 39 516 132,87 рублей (акт об определении кадастровой стоимости N <...> от <...>).
Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29.03.2021 и в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 18 Закона о государственной кадастровой оценке применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 16 настоящего Федерального закона, то есть с 01.01.2021.
Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административных истцов, как лиц, намеренных выкупить земельный участок.
Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В соответствии с отчетом об оценке от <...> N <...>, выполненным оценщиком ООО "Е" М., рыночная стоимость земельного участка КН <...> по состоянию на 10.12.2020 составляла 12 476 000 рублей.
Оценивая отчет, представленный стороной административного истца, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим необходимое для проведения исследования образование, длительный стаж работы в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Отчет основан на материалах дела, изложенные в нем выводы мотивированны, согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Оценщик согласно Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, произвел анализ рынка в сегменте, к которому отнесен оцениваемый объект (земли промышленности), обосновал применение метода оценки (сравнительный подход), подобрал аналоги, сопоставимые с объектом оценки, применил необходимые корректировки. В частности, оценщиком применена корректировка на торг, местоположение, площадь, наличие коммуникаций. В отчете приведено обоснование значения корректировок со ссылками на соответствующую справочную литературу.
В ходе производства по делу стороны не воспользовались правом ходатайствовать о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Стороной административного ответчика мотивированных возражений относительно отчета не заявлено.
По таким основаниям суд полагает, что отчет оценщика М. отвечает требованиям относимости, допустимости, является надлежащим доказательством, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.12.2020 может быть установлена в размере 12 476 000 руб., что значительно ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка и затрагивает права и обязанности административных истцов, намеревающихся выкупить участок.
В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости объекта или при ее применении.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 14.07.2021.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, указания в решении периода ее действия не требуется.
Возражения представителя ГУ ТО "Областное БТИ", сославшейся на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных платежей и не противоречит интересам всего общества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 15 196 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительная промышленность, расположенном по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 12 476 000 рублей по состоянию на 10.12.2020.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Тульский областной суд - 14.07.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка