Решение Ленинградского областного суда от 13 января 2021 года №3а-343/2020, 3а-70/2021

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2021 года Дело N 3а-70/2021
Санкт-Петербург 13 января 2021 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Боровского В.А.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Скат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Скат" (далее - Общество) обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 5 636 700 руб. по состоянию на 20 февраля 2020 года.
В обоснование административного иска указано, что Общество является собственником вышеуказанного земельного участка. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка определена на дату - 20.02.2020 и составляет 15 319 728 руб. 32 коп., вместе с тем согласно отчету об оценке ООО "<данные изъяты>" N рыночная стоимость земельного участка на дату 20.02.2020 составляла в размере 5 636 700 руб.
Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно выше рыночной, следовательно, административный истец вынужден уплачивать налог на земельный участок в большем размере, чем нарушаются его права и законные интересы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в качестве заинтересованного лица - администрация Волховского муниципального района Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. ссылалась на то, что правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, при этом указала, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по состоянию на 28 августа 2015 года Росреестром с учетом постановления правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Также обращает внимание на то, что принятые оценщиком в отчете об оценке объекты-аналоги указаны как обеспеченные электричеством и водоснабжением, вместе с тем один из таких объектов не обеспечен водоснабжением (имеется информация о колодце), другой объект обеспечен только электричеством (имеется информация на возможность подключения к центральным сетям водоснабжения), при этом корректировка по данным факторам в отношении данных объектов-аналогов отсутствует.
В письменных возражениях представители Управления Росреестра по Ленинградской области Сердцева Д.Ю. и ФГБУ "ФКП Росреестра" (далее также Учреждение) - Караник Р.В. указали, что кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 15 319 728,32 руб. по состоянию на 20.02.2020 года на основании удельного показателя (4488,64 руб./кв.м.), утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" для 5 группы видов разрешенного использования, и площади земельного участка равной 3413кв.м. Вопрос об удовлетворении требований оставили на усмотрение суда. При этом представитель Учреждения также указал, что последнее не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, а действует как орган учета сведения. На сегодняшний день оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельных участков Учреждение принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. Учреждение не является заказчиком проведения работ по государственной кадастровой оценке на территории Ленинградской области, не является исполнителем указанных работ, не утверждало результаты государственной кадастровой оценки. Согласно приказу Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 Учреждение наделено отдельными полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН. При этом данным приказом Учреждение не наделено полномочиями по осуществлению кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
В судебном заседании представитель Общества Иванова Е.Н. поддержала административный иск, ссылаясь на обстоятельства, указанные в административном исковом заявлении в обоснование заявленного требования, при этом полагала, что доводы представителя правительства Ленинградской области о наличии недостатков в отчете об оценке, касающиеся принятых оценщиком для сравнения объектов-аналогов, не влияют на выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка, по мотивам, изложенным в письменных пояснениях оценщика.
Представитель правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях, оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованного лица - администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
В силу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) неявка лиц, участвующих в деле не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии со ст. 24 Закон N 237-ФЗ государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право юридического лица и гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Пунктом 1 постановления правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" (далее постановление правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года согласно приложению; постановление правительства Ленинградской области вступило в силу с 1 января 2008 года. Постановлением правительства Ленинградской области от 19.03.2009 N 63 внесены изменения в постановление правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 с изложением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области в редакции согласно приложению. Действие постановления распространено на отношения, возникшие с 1 января 2009 года.
В соответствии с указанным постановлением правительства Ленинградской области среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков по кадастровому кварталу N по 9 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) составляет 4488,64 руб./кв. м.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в частности установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН) от 20.04.2020 следует, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, площадь 3413 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый N. Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".
В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости указнного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 15 319 728,32 руб. на дату определения кадастровой стоимости 20.02.2020.
Управлением Росреестра по Ленинградской области заявление Общества от 03.08.2020 о пересмотре определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N не принято к рассмотрению, при этом заявителям разъяснено право оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
Из представленного административным истцом в суд отчета ООО "<данные изъяты>" об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 5 636 700 руб.
Данный отчет подготовлен оценщиком В., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков "<данные изъяты>".
В соответствии со ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
При исследовании отчета об оценке от 10.06.2020 N, судом установлено, что отчет содержит подробное описание проведённых оценщиком исследований, проведен анализ рынка и диапазон значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия. В рамках исследования оценщиком использовался сравнительных подход. В отчёте указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы отчёта мотивированы, изложены ясно, не допускают неоднозначного их толкования и не содержат противоречий.
При этом из представленных стороной административного истца письменных пояснений оценщика Васильева А.А. следует, что в рамках применения сравнительного подхода к определению рыночной стоимости оценщик руководствовался принципами, приведенными в п. 22 ФСО N 7, предусматривающему в качестве объектов-аналогов, использование объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В отчете приведены критерии отбора объектов аналогов для выполнения расчетов и источники информации, использованные для определения элементов сравнения. Информация о наличии/отсутствии коммуникаций у объектов аналогов определялась на основании данных, представленных в тексте объявлений. При этом соблюдался принцип единообразия ценообразования данных факторов. Наиболее типичной шкалой для оценки обеспеченности земельных участков коммуникациями является бинарная шкала (да/нет). Именно такая шкала и использовалась для определения обеспеченности коммуникациями как объекта оценки, так и объектов аналогов. Между тем применения более широкой шкалы для определения обеспеченности земельных участков коммуникациями (нет, по границе, возможность подключения, есть) требует проведение дополнительных исследований рыночной информации для определения значений корректировок и значительно снижает объем рыночной информации, пригодной для использования в расчетах, что в конечном итоге привело бы к снижению достоверности выполненных расчетов. Вместе с тем наличие в разных источниках информации (СтатРиелт, Яскевич, Лейфер) различных наименований в определении критериев обеспеченности земельных участков коммуникациями не оказывает существенного влияния на качество выполненных расчетов. В основу получения достоверного результата в рамках применения сравнительного подхода в соответствии с требованиями п. 22 ФСО N 7 является сопоставимость и единообразие в оценке ценообразующих факторов. В отчете в полной мере реализованы вышеуказанные принципы.
В этой связи не могут быть приняты во внимание доводы представителя правительства Ленинградской области о том, что принятые оценщиком в отчете об оценке объекты-аналоги указаны как обеспеченные электричеством и водоснабжением, при том, что один из таких объектов не обеспечен водоснабжением, другой объект - только электричеством и отсутствие корректировка по данным факторам. Кроме того, сами по себе данные доводы не свидетельствуют о наличии обстоятельств, влияющих на выводы оценщика, недопустимости представленного отчета в качестве доказательства, поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N не представлено, ходатайства о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости не заявлено.
Также с учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
В этой связи суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, определенном в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 5 636 700 рублей по состоянию на 20 февраля 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Скат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 5 636 700 (пяти миллионам шестьсот тридцать шесть тысяч семьсот) руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Скат" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 03 августа 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья В.А. Боровской
Решение в окончательной форме изготовлено 15 января 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка