Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 3а-343/2019, 3а-22/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N 3а-22/2020
Санкт-Петербург 02 июня 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Голушко П.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Васильева Виктора Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Васильев В.С. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости, указав, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб. существенно превышает размер его рыночной стоимости, составляющей <данные изъяты> руб., что нарушает права административного истца, так как ведет к увеличению налоговых обязательств.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что в отчете не приведено обоснование наличия требования к местоположению по объектам-аналогам. Анализ соответствия определенной по результатам экспертного опроса величины корректировки на торг в размере 15% в отчете не представлен. Аналитический обзор стоимости 1 кв.м земельных участков по районам Ленинградской области составлен по состоянию на 2014 год для земельных участков, предназначенных для осуществления жилищного строительства, тогда как в рамках настоящего дела рыночная стоимость участка определяется по состоянию на 2011 год для земельных участков, предназначенных для строительства многофункционального торгового комплекса. В отношении объекта-аналога N 2 применена корректировка на торг в размере 15%, тогда как из текста объявления следует, что цена указана с учетом скидки на торг (около 40%). Объект-аналог N 3 использован в расчетах как относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения коммерческих объектов, не имеющий каких-либо ограничений, что не соответствует сведениям, содержащимся в объявлении о продаже указанного объекта-аналога.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Земельный участок с кадастровым номером N не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку. Кадастровая стоимость земельного участка определена согласно п.2.1.2 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, исходя из среднего значения УПКС для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в Приозерском районе Ленинградской области - <данные изъяты> руб./кв.м. и площади земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет.
В судебное заседание административный истец Васильев В.С., представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ ФКП Росреестра и заинтересованного лица администрации МО "Петровское сельское поселение" Приозерского муниципального района Ленинградской области, заинтересованное лицо Братчиков Н.Н., будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца и заинтересованного лица Братчикова Н.Н. - Грибукова Л.Н. поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просила удовлетворить административное исковое заявление с учетом выводов судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Кочорова Е.В. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов о размере рыночной стоимости, изложенных в заключение судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 20.11.2017 за Васильевым В.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многофункционального торгового комплекса.
13.02.2020 Васильев В.С. продал вышеуказанный земельный участок Братчикову Н.Н.
17.02.2020 за Братчиковым Н.Н. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N.
Из выписки из ЕГРН от 26.02.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости и дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости - 02.08.2011. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 15.10.2019 N следует, что по состоянию на 02.08.2011 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО8, членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".
В связи с наличием у административного ответчика Правительства Ленинградской области замечаний относительно приведенного в отчете об оценке от 15.10.2019 N размера рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза по определению соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости земельного участка.
Проведение экспертизы поручено ФИО9, члену Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Сообщество профессионалов оценки", который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения
В заключение эксперта от 19.02.2020 N указано, что оценщиком в отчете об оценке от 15.10.2019 N допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N от 19.02.2020 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.
Экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, составлено точное описание объекта исследования. Проведен анализ рынка объекта оценки.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Экспертом отобраны четыре объекта-аналога, проведены корректировки на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, тип сделки, расстояние до КАД, территориальная зона, площадь, наличие коммуникаций.
Для расчета рыночной стоимости эксперт построил квалиметрическую модель, посредством которой совокупность основных ценообразующих факторов сводилась к одному интегральному коэффициенту качества (ИКК) объекта. Рассчитав ИКК для всех объектов-аналогов при помощи статистических методов (регрессионного анализа), эксперт определилфункцию зависимости стоимости объекта от ИКК. Подставив в указанную функцию ИКК объекта оценки, определилего рыночную стоимость.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 174-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Васильева Виктора Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 августа 2011 года.
Датой подачи заявления Васильева Виктора Сергеевича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 23 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
