Дата принятия: 07 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-342/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 декабря 2020 года Дело N 3а-342/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участием представителя административного истца Зиновьевой О.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Капикян Марины Мурадовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Капикян М.М. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости объекта. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Капикян М.М. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2019 года в сумме 14 632 000 рублей, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Батайска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Зиновьева О.П. поддержала требования в указанной выше редакции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в письменных возражениях и отзыве просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
От других неявившихся лиц ходатайства, отзывы не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26 июня 2020 года N 6708, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Батайска, Капикян М.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 267 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговые павильоны и киоски, расположенного по адресу: .... Право аренды административного истца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 20 декабря 2019 года в сумме 28 824 342,21 рублей.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 17 августа 2020 года N 022, выполненный оценщиком ООО "Алгоритм-лаборатория экспертных решений" .... Оценщиком сделан вывод о том, что на дату оценки рыночная стоимость земельного участка составляла 13 447 000 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 18 ноября 2020 года N 0572/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" ..., на 20 декабря 2019 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 14 632 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49,2 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки не является существенным и, соответственно, не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца, основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела издержек отсутствуют.
СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 38 631 рубль.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит перечислению с лицевого счета суда на счет экспертной организации за счет средств, поступивших от административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 267 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговые павильоны и киоски, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2019 года в размере 14 632 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 15 сентября 2020 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от Капикян М.М. в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу N 3а-342/2020, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 38 631 рубль.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 7 декабря 2020 года
Судья О.А.Руднева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
