Решение Ленинградского областного суда от 10 января 2020 года №3а-342/2019, 3а-21/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 января 2020 года Дело N 3а-21/2020
Санкт-Петербург 10 января 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Ропотовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петровой Лидии Гавриловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании совершить действия,
установил:
Петрова Л.Г. обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (летний телятник) с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере равном рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., а рыночная стоимость, согласно отчету об оценке, составляет <данные изъяты> руб. Также, Петрова Л.Г. просила обязать филиал ФГБУ "ФКП Россрестра" по Ленинградской области указать кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном рыночной - <данные изъяты> руб., а Правительству Ленинградской области утвердить кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 08.07.2012.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что при проведении оценки оценщиком в затратном подходе прибыль предпринимателя определена в размере 15% и получена посредством опроса специалистов рынка недвижимости. Между тем, указанные риелторы не являются специалистами либо экспертами в области оценки. Кроме того, стаж работы указанных специалистов в области продажи недвижимости свидетельствует об отсутствии у них достаточного опыта для определения прибыли предпринимателя на дату оценки объекта недвижимости. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что объект недвижимости с кадастровым номером N вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно сведениям ЕГРН 08.07.2012. Возражений по существу предъявленных требований не имеется.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица администрации Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании административный истец Петрова Л.Г. настаивала на удовлетворении заявленных требований с учетом представленного отчета.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. в судебном заседании указала, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, в остальной части просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Выслушав объяснения административного истца и представителя административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз "О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 28.08.2007 за Петровой Л.Г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером N - нежилое здание (телятник) по адресу: <адрес>.
Из выписки из ЕГРН от 02.09.2019 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости 08.07.2012.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 06.09.2019 N 2019/08/29-09 следует, что по состоянию на 08.07.2012 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет об оценке от 06.09.2019 N 2019/08/29-09 подготовлен оценщиком ФИО6, членом СРО Ассоциация оценщиков "СПО".
В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
При исследовании отчета об оценке от 06.09.2019 N 2019/08/29-09, судом установлено, что отчет содержит в себе описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; приведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
Оценщиком рыночная стоимость объекта оценки определялась в рамках сравнительного и затратного подходов.
В рамках затратного похода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Для определения затрат на строительство оценщик использовал сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Величина косвенных затрат для оцениваемого объекта составляет 6,8% для отрасли "сельскохозяйственное". Для определения величины стоимости строительства без учета износа была использована таблица сборника 26 УПВС (фактическое использование объекта оценки - складское, однако оцениваемое здание на конструктивным особенностям близко к проекту телятника, в связи с чем оценщиком принято решение в качестве аналога использовать таблицы 12 (б) сборника УПВС "Телятники").
Расчет прибыли предпринимателя для здания проведен с использованием информации специалистов рынка недвижимости по итогам 2011 года и принят оценщиком в размере 15 %.
Функциональное устаревание принято оценщиком в размере 15%, поскольку объект оценки отвечает требованиям времени, однако, имеются объекты, лучше по основным параметрам.
Внешнее устаревание объекта оценки принято оценщиком равным нулю в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.
В рамках сравнительного подхода оценщик подобрал четыре объекта, которые использовал в качестве аналогов.
К указанным объектам-аналогам оценщик применил корректировку на условия сделки, дата предложения, общую площадь.
В связи с тем, что в стоимости единого объекта недвижимости учитывается и стоимость здания и стоимость земельного участка, расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с помощью метода выделения, на основе информации, опубликованной на интернет-ресурсе, согласно которой доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости для объектов производственно-складского назначения находится в диапазоне 5-15%. В среднем составляет 0,1 (10%).
Проведя согласование результатов применения подходов, оценщик пришел к выводу о размере рыночной стоимости объектов оценки.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 06.09.2019 N 2019/08/29-09.
Требования административного истца о возложении на административных ответчиков обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости и утверждению кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 08.07.2012, удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст.24.20 Федерального закона N 135-ФЗ названная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Петровой Лидии Гавриловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании совершить действия удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 08 июля 2012 года.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Датой подачи заявления Петровой Лидии Гавриловны о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 29 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка