Решение Костромского областного суда от 21 января 2019 года №3а-342/2018, 3а-37/2019

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 января 2019 года Дело N 3а-37/2019
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации городского округа город Волгореченск к Управлению Росреестра по Костромской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа город Волгореченск (далее также - администрация) обратилась в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что ЗАО "ДО МЖК Бутово" (далее также - общество) на основании заключенного с администрацией договора аренды от 22.05.2018 г. пользуется земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 317 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: бытовое обслуживание; расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в границах квартала <адрес>. По условиям договора аренды кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы. Кадастровая стоимость участка утверждена в размере 11 313 258 руб.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее также - комиссия) от 24 октября 2018 года N, вынесенным по заявлению общества, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости 3 496 026 руб., которая практически в 3 раза меньше ранее утверждённой кадастровой стоимости, что ведёт к уменьшению платежей, поступающих в бюджет городского округа город Волгореченск.
Решение комиссии администрация считает незаконным и необоснованным, поскольку оно основано на отчете по определению рыночной стоимости земельного участка N-З, не соответствующем требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. В отчете, по мнению административного истца, допущены следующие нарушения:
- оценщик принимает для расчетов общую площадь двух земельных участков, из которых состоит объект-аналог N
- не указан точный адрес объекта-аналога N (номер дома по <адрес>
- оценщиком не учтено, что город Волгореченск является населённым пунктом ближайшей окрестности областного центра, и его социально-экономические характеристики значительно отличаются от характеристик районных центров Костромской области, в которых находятся объекты-аналоги <адрес>), значительно удалённых от областного центра, что не позволяло использовать матрицу поправочных коэффициентов, приведённую в справочнике оценщика недвижимости;
- необоснованно суждение оценщика о том, что объект оценки располагается на окраине города Волгореченск, соответственно, неправомерно отнесение локального местоположения объекта оценки к V типовой зоне "Окраины городов, промзоны";
- на объекте-аналоге N имеется строение, что не позволяет использовать его в качестве объекта-аналога;
- оценщик не учитывает, что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в разных территориальных зонах;
- на оцениваемом земельном участке имеются все возможные инженерные коммуникации, развёрнутое описание наличия коммуникаций на объектах-аналогах в отчете отсутствует, что не позволяет сделать вывод об идентичности объектов-аналогов и объекта оценки по данному ценообразующему фактору.
По мнению административного истца, приведённые обстоятельства свидетельствует о нарушении оценщиком требований законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в частности, пункта 12 ФСО N пункта 22 ФСО N положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, что не позволяет признать законным оспариваемое решение комиссии.
Администрация просит признать не соответствующим нормативно-правовым актам и нарушающим права администрации оспариваемое решение комиссии, исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением кадастровую стоимость земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца администрации городского округа г. Волгореченск - Серова Т.В. заявленные административные исковые требования поддержала по изложенным в заявлении доводам.
Представители административных ответчиков комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В., Управления Росреестра по Костромской области Бондарева Е.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая отчет соответствующим требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Представитель заинтересованного лица администрации Костромской области Перфилова С.Н. разрешение требований оставила на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, ЗАО "ДО МЖК Бутово", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений по заявленным требованиям не представили.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля - оценщика ФИО13 суд приходит к следующему.
Согласно положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности, Закон) кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть оспорена заинтересованными юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Комиссия создаётся органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 24.18).
Комиссия осуществляет свою деятельность согласно положениям статьи 24.18. Закона об оценочной деятельности, а также в соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России N от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - Порядок, Порядок работы комиссии).
Из представленных в материалы административного дела копий приказов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N П/465, от ДД.ММ.ГГГГ N П/166, от ДД.ММ.ГГГГ N П/206, от ДД.ММ.ГГГГ N П/629, от ДД.ММ.ГГГГ N П/379, от ДД.ММ.ГГГГ N П/440, от ДД.ММ.ГГГГ N П/0349, от ДД.ММ.ГГГГ N П/0610, от ДД.ММ.ГГГГ N П/0009, от ДД.ММ.ГГГГ N П/0351 следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату рассмотрения заявления ЗАО "ДО МЖК Бутово") комиссия действовала в составе: председатель комиссии - заместитель руководителя Управления Росреестра по Костромской области ФИО14; заместитель председателя комиссии - начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Костромской области ФИО15; представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО16; представитель Национального совета по оценочной деятельности - ФИО17; полномочия секретаря комиссии возложены на главного специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области ФИО18 а в случае её отсутствия - на начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области ФИО19 /том 1 л.д. 133-148/.
Такой состав комиссии соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и нормам раздела I указанного Порядка. Следовательно, комиссия правомочна рассматривать соответствующие заявления.
Заявление ЗАО "ДО МЖК Бутово" о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого земельного участка поступило в комиссию 14 сентября 2018 года. К заявлению приложены:
- нотариально заверенная копия договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями, на основании которого общество арендует у администрации городского округа г. Волгореченск находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 317 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: бытовое обслуживание; расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, арендная плата по договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере 11 313 258,73 руб. /том 1 л.д. 160-188/;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:205, согласно которой кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 16 мая 2018 года в размере 11 313 258,73 руб. /том 1 л.д. 154/;
- отчет N-З по определению рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ФИО20 (индивидуальный предприниматель), в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 мая 2018 года определена в размере 3 647 580 руб. /том 2 л.д. 1-105/;
- доверенность представителя и подтверждающие регистрацию юридического лица документы /том 1 л.д. 155-159/.
О рассмотрении заявления на заседании комиссии 03.10.2018 г. уведомлениями от 17 сентября 2018 года извещались глава городского округа г. Волгореченск и ЗАО "ДО МЖК Бутово" /том 1 л.д. 149, 150/. Однако ввиду того, что заседание комиссии 03.10.2018 г. не состоялось, рассмотрение заявления перенесено на 24.10.2018 г., о чем извещены те же лица /том 1 л.д. 151, 152 - уведомления от 04 октября 2018 года/.
Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N действовавшей в составе председателя комиссии ФИО21 членов комиссии ФИО22., кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости, равной 3 496 026 рублей /том 1 л.д. 195-197/. На заседании комиссии, как видно из протокола заседания комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ присутствовал оценщик ФИО23 все члены комиссии голосовали за удовлетворение заявления /том 2 л.д. 148-165/.
Суд не усматривает нарушений процедуры рассмотрения заявления общества, установленной статьёй 24.18 Закона и Порядком работы комиссии, кроме нарушения срока рассмотрения. Однако это обстоятельство само по себе не является основанием для признания решения незаконным.
В пункте 20 вышеуказанного Порядка предусмотрено, что решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке, комиссия принимает в том случае, если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Принимая указанное решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.
Между тем суд не может согласиться с такими выводами комиссии ввиду следующего.
В статье 11 Закона об оценочной деятельности закреплены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, из которых следует, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Представленный обществом в комиссию отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение. В разделе 6 отчета "Итоговое заключение рыночной стоимости" указано, что рыночная стоимость земельного участка составляет 3 647 580 рублей /том 2 л.д. 86/. Однако на странице 3 отчета в "Сводке основных результатов по оценке рыночной стоимости объектов" значится иная рыночная стоимость 3 496 026 рублей /том 2 л.д. 3/. Это противоречие комиссией не устранено.В судебном заседании оценщик ФИО24 показал, что на странице 3 отчета им допущена опечатка, правильная рыночная стоимость, определённая отчетом, 3 647 580 рублей.
Такой размер рыночной стоимости следует и из расчетной таблицы отчета /том 2 л.д. 79-81/.
Однако оспариваемым решением комиссии в нарушение пункта 20 Порядка кадастровая стоимость земельного участка определена в ином размере, нежели определено отчетом, в размере рыночной стоимости, равной 3 496 026 рублей, что свидетельствует о несоответствии данного решения нормативным правовым актам (указанному Порядку и Закону об оценочной деятельности).
Утверждение представителя комиссии о том, что указание в решении комиссии не соответствующей отчету рыночной стоимости является опечаткой, не исключает незаконности решения, юридического значения не имеет, поскольку на момент рассмотрения административного дела кадастровая стоимость земельного участка определена решением комиссии именно в размере рыночной стоимости, не соответствующей выводам отчета.
Оценка земельного участка осуществлена оценщиком ФИО25 с использованием метода сравнения продаж, предполагающего сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения).
В качестве объектов-аналогов выбраны следующие земельные участки, предложения о продаже которых найдены оценщиком:
- объект-аналог N - земельный участок площадью 898 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
- объект-аналог N - земельный участок площадью 1 409 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
- объект-аналог N - земельный участок площадью 4 411 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
- объект-аналог N - земельный участок площадью 1 859,17 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком, в отчете приведены их кадастровые номера. Указание кадастрового номера объекта недвижимости фактически является абсолютной идентификацией объекта, исключающей какую-либо неопределённость. Согласно данным сайта Росреестра адрес местоположения объекта-аналога N не содержит указания на номер дома.
Использованная оценщиком для расчетов площадь объекта-аналога N соответствует сумме площадей продаваемых земельных участков.
В отчете приведена справочная информация Росреестра по каждому объекту-аналогу, согласно которой объекты-аналоги предлагались к продаже на праве собственности /том 2 л.д. 58-60/.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Однако в нарушение этого положение, несмотря на то, что объекты-аналоги предлагались к продаже на праве собственности, то есть идентичны объекту оценки, что оценщик ФИО26 подтвердил в судебном заседании, стоимость объекта-аналога N в расчетной таблице скорректирована относительно стоимости объекта оценки повышающим коэффициентом 1,1 /том 2 л.д. 79/.
Оценщик не вводит поправку на вид разрешенного использования, приходя по результатам проведённого в рамках отчета исследования к выводу о том, что все объекты-аналоги можно использовать для строительства объектов торгово-офисного назначения, а, следовательно, они сходны с объектом оценки по рассматриваемому элементу сравнения.
Однако с таким выводом согласиться нельзя.
Подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7 предполагает необходимость сравнения объекта оценки с объектами-аналогами по такому элементу сравнения как вид использования и (или) зонирование.
Из имеющихся в отчете сведений следует, что объекты-аналоги N и N расположены соответственно в территориальных зонах ПК-4 (зона производственно-коммунальных предприятий V класса опасности) и ПК-3 (зона производственно-коммунальных объектов IV класса вредности). Согласно правилам землепользования и застройки, выдержки из которых приведены в отчете, данные зоны выделены для обеспечения правовых условий формирования производственно-коммунальных предприятий и складских баз /том 2 л.д. 62-64/. Это не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки (бытовое обслуживание).
Следовательно, объекты-аналоги N и N нельзя признать идентичными объекту оценки по рассматриваемому элементу сравнения.
В основных видах разрешенного использования указанных зон предусмотрен вид разрешенного использования, соответствующий торгово-офисной застройке. Однако это не свидетельствует об идентичности, поскольку любое строительство в таких зонах возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований, что естественно значительно уменьшает потенциал и привлекательность использования земельных участков, даже расположенных на границе зоны, для строительства объектов торгово-офисного назначения.
Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 местоположение объекта также является ценообразующим фактором, влияющим на его стоимость.
Согласно справочнику оценщика недвижимости, используемому оценщиком для введения корректировок, на стоимость объекта влияет, в том числе, его местоположение в пределах субъекта Российской Федерации.
Оценщик обоснованно относит объект оценки по местоположению в пределах региона к районному центру, а не к ближайшему окружению областного центра, поскольку город Волгореченск является самостоятельным муниципальным образованием, имеющим статус "городской округ", находится на расстоянии 39 километров от областного центра, то есть в значительном удалении от него.
Справочник оценщика недвижимости предусматривает необходимость введения соответствующих корректировок при сравнении объектов, находящихся в райцентре с развитой промышленностью, и объектов в райцентре сельскохозяйственного района. Однако в отчете присутствуют лишь данные, подтверждающие расположение объекта оценки в райцентре с развитой промышленностью, но не имеется данных, свидетельствующих о том, что города, в которых располагаются объекты-аналоги (в частности, <адрес>), также можно отнести к этой группе, а, например, не к группе "райцентр сельскохозяйственного района".
Оценщик ввёл корректировку на статус населённого пункта, учтя, тем самым, различия в социально-экономических характеристиках городов, в которых расположены объекты-аналоги, и города Волгореченск.
Однако согласиться с корректностью рассчитанной оценщиком корректировки и соответствием расчета требованиям федеральных стандартов оценки суд не может ввиду следующего.
Дата оценки, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки, 16 мая 2018 года. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
В нарушение этой нормы оценщик для сравнения объекта оценки и объектов-аналогов использует размещённые на сайте https://trud.com данные о средней заработной плате в городах объекта оценки и объектов-аналогов в мае 2018 года, то есть данные после даты оценки.
Кроме того, представляется некорректным использование данных о средней заработной плате за один месяц, поскольку из имеющихся в отчете сведений видно значительное колебание размера средней заработной платы по месяцам в течение года /том 2 л.д. 68-72/. Также непонятно из каких источников получены размещённые на сайте сведения о заработной плате.
Указанные обстоятельства не позволяют считать достоверными использованные оценщиком сведения о размере средней заработной платы по городам объекта оценки и объектов-аналогов.
Несмотря на то, что обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями или их отсутствие на нём несомненно влияют на его стоимость, оценщик не исследует вопрос о наличии/отсутствии коммуникаций на всех объектах-аналогах, делает корректировку лишь на отсутствие газоснабжения в городах расположения объектов-аналогов N и N
Информация об обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями имеется только в объявлении о продаже объекта-аналога N.
В объявлении о продаже объекта-аналога N сказано: "электричество заведено", "газ в процессе". Что означает фраза в объявлении "газ в процессе", оценщик не устанавливал. В объявлениях о продаже объектов-аналогов N о наличии/отсутствии коммуникаций вообще ничего не сказано.
Таким образом, нет оснований для вывода об идентичности объектов-аналогов NN по обеспеченности инженерными коммуникациями.
Расположение объектов-аналогов в относительно плотно застроенных и развитых районах городов не позволяет однозначно предположить их обеспеченность имеющимися в данном населенном пункте инженерными коммуникациями, поскольку плотность застройки и развитость района не всегда означают беспрепятственную возможность подключения коммуникаций.
Суд не может согласиться с доводом административного истца о том, что оценщиком неправильно определено локальное местоположение объекта оценки в городе Волгореченск.
Из имеющихся в отчете документов (копия карты градостроительного зонирования города Волгореченск, фрагмент публичной кадастровой карты, фрагмент Яндекс-карты, фотографии объекта оценки и его ближайшего окружения) видно, что земельный участок располагается неподалёку от границы города, между ним и ближайшей к нему границей города какие-либо постройки или объекты городской инфраструктуры отсутствуют, а расположены поля и лесной массив, вдоль дороги на той её стороне, на которой располагается объект оценки, после него какие-либо постройки отсутствуют.
Такое расположение земельного участка относительно границы города и его ближайшее окружение позволяют отнести локальное местоположение объекта оценки в городе к типовой зоне "окраина города". При указанных выше обстоятельствах, характеризующих окружение земельного участка, отсутствие непосредственного прилегания земельного участка к границе города, на что обращает внимание административный истец, не является определяющим для суждения о локальном местоположении.
Из содержания объявления о продаже объекта-аналога N следует, что строения на земельном участке фактически отсутствуют. Доказательств обратного административный истец не представил.
Так как отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, представленный ЗАО "ДО МЖК Бутово" в комиссию, в силу вышеуказанных обстоятельств не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки, принятое комиссией решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, основанное на этом отчете, не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам.
При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление администрации городского округа город Волгореченск удовлетворить.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права администрации городского округа город Волгореченск решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 24 октября 2018 года N об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости по состоянию на 16 мая 2018 г.
Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 24 октября 2018 года N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:205 в сумме 3 496 026 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка