Решение Хабаровского краевого суда от 11 февраля 2019 года №3а-34/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 февраля 2019 года Дело N 3а-34/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.А.Афанасьевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Марюхиной М.И. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Марюхина М.И. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В административном исковом заявлении указано, что административный истец имеет в собственности земельные участки с кадастровым номером N местонахождение: <адрес>, и с кадастровым номером N местонахождение: <адрес>, является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельных участков была утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 01.01.2015 года по состоянию на 01.01.2012 года, о чем внесены сведения в Единый реестр недвижимости. Отчетом об оценке от 20.12.2018 года N 1068/2-18 определена рыночная стоимость земельных участков, которая существенно ниже установленной кадастровой стоимости. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Определением суда от 09.01.2019 года к участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация города Хабаровска.
Административный истец Марюхина М.И. в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие административного истца.
Представитель административного истца Лумпова А.А. (полномочия подтверждены доверенностью от 29.01.2019 года сроком действия пять лет), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, которые изложены в административном исковом заявлении, и дополнительно пояснил, что в отношение земельных участков, являющихся предметом административного иска, утверждена новая кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 и 21 декабря 2018 года. Но у административного истца до декабря 2019 года сохраняется обязанность уплатить земельный налог за 2018 года, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, установленной на 01.01.2018 года.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечник А.А. (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Пункты 7, 22 ФСО N 3, пункт 5 ФСО N 3 и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: площадь, местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, транспортная доступность, инфраструктура. Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). По смыслу законодательства об оценочной деятельности объекты-аналоги должны подбираться так, что бы исключать необходимость применять большое количество корректировок. Однако оценщиком подобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объектов оценки по площади. Следовательно, в качестве аналогов выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, которые определяли их цену, что свидетельствует о нарушении требований ФСО N7. Информация и выводы оценщика о том, невозможно подобрать иные объекты-аналоги, схожие по площади с объектами оценки, в отчете отсутствуют. Также оценщиком не произведена корректировка на транспортную доступность, наличие инфраструктуры, и отказ от применения этих корректировок не обоснован. В качестве источника информации для подбора объектов-аналогов использовано информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска "Вся недвижимость Хабаровска". Но в нем отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, а в отчете оценщик не указал, как им была получена и проверена информация о потенциальных аналогах по такому элементу сравнения как "разрешенное использование (зонирование). Отсутствие такой информации не позволяет достоверно определить вид разрешенного использования потенциального объекта-аналога, и, следовательно, не позволяет произвести сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам. С учетом таких замечаний по содержанию отчета определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки вызывает сомнение, и не может быть признана достоверной.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела и размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд провел судебное заседание без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Марюхина М.И. на праве собственности владеет земельным участком площадью 3 248 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объект торгового назначения (автосалон), находящимся по адресу: <адрес>, кадастровый номером N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 20.03.2013 года (номер регистрации N).
Марюхиной М.И. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 11 746 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объект обслуживания автомобилей, находящемся по адресу<адрес>, кадастровый номером N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 07.10.2010 года (номер регистрации N).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Из содержания части 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск" на территории города Хабаровска с 1 января 2006 года введен в действие земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
Как установлено частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим Кодексом. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" определена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровыми номерами N (в размере 40 404 243,18 рублей по состоянию на 01.01.2012 года) и N (в размере 11 168 930,08 рублей по состоянию на 26.02.2013 года), о чем 04.01.2015 года и 15.11.2015 года (соответственно) внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N.
Марюхина М.И. с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 21.12.2018 года. В принятие заявлений было отказано по причине внесения на день его подачи в Единый реестр недвижимости сведений об установлении новой кадастровой стоимости. В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости административный истец обратился 27.12.2018 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом.
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, исчисляется налоговыми органами (пункт 4 статьи 391, пункт 3 статьи 396 Налогового кодекса РФ).
Подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки. Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, пункт 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ).
Согласно пункту 4 статьи 397 Налогового кодекса РФ налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом. В случае неисполнения налогоплательщиком - физическим лицом в установленный срок обязанности по уплате налога налоговый орган, направивший требование об уплате налога, вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании налога, пеней, штрафов за счет имущества этого физического лица в пределах сумм, указанных в требовании об уплате налога, пеней, штрафов в сроки, установленные статьей 48 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Марюхина М.И. является собственником земельных участков и плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость участка, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этих участков в размере, равном их рыночной стоимости. Обязанность уплатить налог за 2018 год у нее возникнет не ранее января 2019 года после получения налогового уведомления и не позднее 01.12.2019 года. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, и ставшую архивной на день обращения с данным заявлением.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N (по состоянию на 01.01.2012 года) и N (по состоянию на 26.02.2013 года) оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" по заказу Марюхиной М.И. проведена их оценка и подготовлены отчеты от 19.12.2018 года N 1068/1-2018 и от 20.12.2018 года N 1068/2-18.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчетов об оценке от 20.12.2018 года N 1068/2-2018 и от 19.12.2018 года N 1068/1-/2018, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В них указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, который провел оценку, и скреплены печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Их содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документы содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчетах изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку.
В отчете об оценке от 20.12.2018 года N 1068/2-/2018, составленного оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" А.А.Мониным, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась по состоянию на 26.02.2013 года. На эту же дату определена кадастровая стоимость земельного участка. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В отчете об оценке от 19.12.2018 года N 1068/1-/2018, составленного оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" А.А.Мониным, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась по состоянию на 01.02.2012 года. На эту же дату определена кадастровая стоимость земельного участка. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчетах об оценке от 20.12.2018 года N 1068/2-18 и от 19.12.2018 года N 1068/1-/2018 указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подхода, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчетах подробно обоснован.
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке от 20.12.2018 года N 1068/2-/2018 (страницы 5, 17-27, 35-45) указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации - аналитические обзоры, подготовленные ООО РСО "Кредо": журнал "Вся недвижимость Хабаровска", "Земельный рынок Хабаровского края"; Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru).
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков под коммерческую застройку, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося в границах общественно-деловой территориальной зоны, в которой одним из разрешенных видов использования является размещение объектов торгового назначения.
Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, площадь, условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект, расположение относительно магистралей, дата продажи/предложения.
Оценщиком выявлено 4 прямых объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики объектов-аналогов представлены на страницах 38-45 и в таблицах 16.1- 16.2.
Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: "на дату продажи", "на местоположение", "на площадь", "на выход на красную линию". Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 49-55).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон от 184 руб./кв.м до 3 248 руб./кв.м вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 26.02.2013 год определена в размере 5 203 296 рублей.
В отчете об оценке от 19.12.2018 года N 1068/1-/2018 (страницы 19-33, 39-49) указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации - аналитические обзоры, подготовленные ООО РСО "Кредо": журнал "Вся недвижимость Хабаровска" за период с 01.10.2010 года по 01.01.2012 года, научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик" за период с 01.01.2010 года по 01.01.2012 года, обзор "Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг." (дата публикации 2015 год); портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru) раздел "Мониторинг рынка недвижимости".
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект обслуживания автомобилей; находится в 21 оценочной зоне г.Хабаровска, в границах зоны ЦО-1 (общественно-деловая зона, в которой одним из разрешенных видов использования является размещение объектов торгового назначения, в том числе магазины, рынки, торговые центры/комплексы, универмаги, универсамы), располагается на красной линии автомобильной магистрали.
Отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, площадь, условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект (право собственности), расположение относительно магистралей, дата продажи/предложения.
Оценщиком выявлено 4 прямых объектов-аналогов, соответствующие критериям отбора и сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые и были использованы для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики объектов-аналогов представлены на страницах 42-49 и в таблицах 16.1- 16.3.
Различия объектов-аналогов при производстве расчета в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: "на дату продажи" (для одного объекта-аналога), "на местоположение", "на площадь", "на выход на красную линию" (для двух объектов-аналогов). Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 54-58).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон от 546 руб./кв.м до 2408 руб./кв.м вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2012 год определена в размере 18 276 776 рублей.
Содержание отчетов об оценке от 20.12.2018 года N1068/2-2018 и от 19.12.2018 года N1068/1-2018 позволяет сделать вывод, что они подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Довод административного ответчика о том, что оценщиком не учтено, что объекты оценки и отобранные им объекты-аналоги находятся в территориальных зонах, которые имеют разную транспортную доступность и инфраструктуру, опровергается содержанием отчетов об оценке. В отчетах указано, что произведена корректировка "на местоположение" и "на выход на красную линию", которой нивелированы различия объектов оценки и объектов аналогов в местоположении и инфраструктуре.
Содержание отчетов об оценке и показания свидетеля ФИО1 также опровергают доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, о которых отсутствует достоверные сведения о кадастровых номерах, месте их нахождения, оценочных зонах. Сведения, полученные оценщиком из журнала "Вся недвижимость Хабаровска" о месте нахождения, были проверены путем сравнения их с данными публичной кадастровой карты и карты зонирования города Хабаровска. Полученные в результате этого сведения показывали, что объекты оценки и потенциальные объекты-аналоги находятся в единой оценочной зоне - центре обслуживания и коммерческой активности, в которых земельные участки предоставляются для размещения объектов торгового назначения, под коммерческую застройку, имеют единый вид использования. Причины, по которым оценщик отказался от выбора иных потенциальных объектов, которые были представлены на рынке земельных участков в исследуемом периоде, указаны в отчетах об оценке.
Довод административного ответчика о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.
Содержание отчетов свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки - ФСО N1, ФСО N3 и ФСО N 7.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельных участков, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Марюхина М.И. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 21.12.2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером N - 04.01.2015 года, а в отношении объекта с кадастровым номером N - 16.11.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки - до 18.12.2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Марюхиной ФИО10 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 248 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под объект торгового назначения (автосалон), находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости состоянию на 26.02.2013 года в размере 5 203 296 рублей, на период с 01 января 2018 года и по 18 декабря 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 11 746 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под объект обслуживания автомобилей, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости состоянию на 01.01.2012 года в размере 18 276 776 рублей, на период с 01 января 2018 года и по 18 декабря 2018 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 15 февраля 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка