Решение Верховного Суда Республики Мордовия от 24 декабря 2018 года №3а-34/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2018 года Дело N 3а-34/2018
Верховный Суд Республики Мордовия в составе:
председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Михеева Олега Сергеевича,
при секретаре Цыбульской Марине Хафизовне,
с участием в деле:
административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр" (далее - ООО "Кадастровый центр"),
административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление Росреестра по Республике Мордовия),
заинтересованного лица - филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра"),
заинтересованного лица - Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее - Госкомимущество Республики Мордовия),
заинтересованного лица - Администрации городского округа Саранск, его представителя Ионова Сергея Александровича,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24 декабря 2018 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ООО "Кадастровый центр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
административный истец ООО "Кадастровый центр" обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по республике Мордовия от 18 апреля 2018 г. незаконным и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца и пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , общей площадью 3471 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив кадастровую стоимость равной рыночной в размере 5 367 000 рублей 00 копеек.
В обоснование иска указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером , площадью 3 471 кв.м., с местом положения объекта: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение научной деятельности, с кадастровой стоимостью 15 128 978, 28 рублей по состоянию на 26 декабря 2016 г.
Административный истец считает кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной и подлежащей пересмотру, поскольку несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости названого объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорного объекта.
Согласно отчету от 26 февраля 2018 г. об оценке, составленному оценщиком ИП Д.Г.А. - членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 26 декабря 2016 г. составляет 5 367 000 рублей.
Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
По данным основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости равной ее рыночной стоимости в соответствии с отчетом об его оценке.
Устраняя недостатки административного искового заявления, административный истец просил принять исковое заявление и пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , общей площадью 3471 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 5 367 000 рублей 00 копеек по состоянию на 26 декабря 2016 г.
В связи с результатами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, административный истец уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 26 декабря 2016 г. в размере его рыночной стоимости 5 262 725 рублей.
Административный ответчик Управление Росреестра по Республике Мордовия представило отзыв на административное исковое заявление, указав, что является ненадлежащим ответчиком, так как кадастровую стоимость объектов недвижимости не определяло и не утверждало.
Представитель административного истца ООО "Кадастровый центр", представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Мордовия, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Мордовия, Госкомимущества по Республике Мордовия не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, и отложить разбирательство дела не просили.
Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС Российской Федерации), не усматривается, и суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.
Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица Администрации городского округа Саранск Ионова С.А., исследовав письменные материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела ООО "Кадастровый центр" является арендаторами земельного участка с кадастровыми номером , общей площадью 3471 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - обеспечение научной деятельности, что подтверждается договором аренды земельного участка от 3 февраля 2017 г., заключенного между Администрацией городского округа Саранск и административным истцом. Из представленного договора аренды и приложения к нему следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, административный истец обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку определением кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером была определена по правилам пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N222, по состоянию на 26 декабря 2016 г., сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 26 декабря 2016 г.
По результатам кадастровой оценки, кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 15 128 978 рублей 28 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29 мая 2018 г.
На момент обращения в суд с административным иском и на момент рассмотрения дела, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости остается неизменной.
Судом установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ) правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества и обратился с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Республике Мордовия.
Решением Комиссии от 18 апреля 2018 г. отклонено заявление ООО "Кадастровый центр" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать дату обращения ООО "Кадастровый центр" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 26 марта 2018 г.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 ЗК Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Закона N135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В силу положений части 1 статьи 24.19 Закон N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В силу части 2 статьи 24.19 вышеназванного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
При таких обстоятельствах и на основании части 1 статьи 245 КАС Российской Федерации, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости является законным.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 ЗК Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 3 Закона N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества. При этом в соответствии счастью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Определением суда от 13 июня 2018 г. по ходатайству представителя административного истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.
В силу части 1 статьи 20 Закона N135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Частью 2 статьи 3 Закона N135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N298.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 23 ноября 2018 г. рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером , общей площадью 3471 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - обеспечение научной деятельности, по состоянию на 26 декабря 2016 г. составляет 5 262 725 рублей.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003г. N23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность, содержащихся в нем, выводов.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Не доверять выводам эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 КАС Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административным ответчиком и заинтересованными лицами выводы эксперта не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность выводов эксперта и опровергнуть их, отсутствуют, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельных участков их рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Вопреки доводам административного ответчика Управления Росреестра по Республике Мордовия, вид разрешенного использования земельных участков "для размещения объекта торговли" (аналоги NN 1, 2, 3) не исключает возможности использования этих участков экспертом в качестве объектов-аналогов относительно спорного участка с разрешенным использованием "для обеспечение научной деятельности", поскольку вид разрешенного использования является одним из факторов стоимости.
При этом следует учитывать, что для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В заключении эксперта указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, содержится подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, в расчет включены объекты-аналоги, вошедшие в допустимый диапазон.
Ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы представителем административного ответчика заявлено не было.
Довод представителя заинтересованного лица Администрации городского округа Саранск, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступлений в местный бюджет, не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных ООО "Кадастровый центр" требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.
Правила статьи 24.20 Закона N135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Республике Мордовия с заявлением 26 марта 2018 г., следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 26 декабря 2016 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, в силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении N20-П от 11 июля 2017 г. указал, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 г. N1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.
Учитывая изложенные выше положения, а также тот факт, что виновность административного ответчика в нарушении порядка установление кадастровой стоимости не установлена, а административный истец, обращаясь в суд, реализовал свое право на снижение размера кадастровой стоимости земельного участка, оснований для взыскания судебных расходов с административного ответчика не имеется.
Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить по состоянию на 26 декабря 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью 3 471 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение научной деятельности, в сумме 5 262 725 (пять миллионов двести шестьдесят две тысячи семьсот двадцать пять) рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которых подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 26 марта 2018 г.
Судебные расходы отнести на административного истца Общество с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр".
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия О.С. Михеев
Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка