Дата принятия: 11 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-340/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 11 сентября 2020 года Дело N 3а-340/2020
УИД 76OS0000-01-2020-000306-86
Дело N 3а-340\20
Принято в окончательной форме 14.09.20г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 сентября 2020г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лещева Алексея Анатольевича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
Установил:
В административном исковом заявлении Лещев А.А. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. по состоянию на 01.01.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется по формуле, в которой предусмотрено использование удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.
В судебном заседании административный истец Лещев А.А. административные исковые требования поддержал.
Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение по делу, в котором указал на непризнание административных исковых требований на том основании, что, по мнению департамента, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом содержит недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ ЯО "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля" (МКУ "Агентство по АЗУТП" г. Ярославля), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно заявленных требований не представили.
Выслушав административного истца и его представителя по устному заявлению Храбрых Д.В., допросив свидетеля, исследовав материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды Лещев А.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Из расчета размера арендной платы к договору аренды следует, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка определяется, по формуле, в которой используется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. В связи с этим пересмотр кадастровой стоимости повлечет изменение размера арендных платежей.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Тем самым, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей (пункт 13382 приложения 2 к приказу).
Административным истцом представлен отчет N 39\06\2020 от 25 июня 2020г. оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания "Канцлер", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В отчете оценщиком изложены обоснования выбора аналогов. Суждения оценщика в этой части соответствуют как положениям п\п "б" п. 22 ФСО N 7, так и п\п "б" п. 11 и п\п "в" п. 22 ФСО N 7.
Требования, предъявляемые к отчету об оценке, предусмотренные ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", оценщиком соблюдены.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений <адрес> относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости земельного участка, - в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, подтвердил, дал исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля ФИО1 суд расценивает как достоверные, так как они не содержат противоречий, основаны на законодательстве об оценочной деятельности, согласуются с материалами дела, в том числе с содержанием отчета. В связи с этим оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется.
В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что оценщик для расчета рыночной стоимости объекта оценки использовал аналоги, объявления о реализации которых датированы 2016-2017гг., но корректировки на дату продаж не применил. Применение данной корректировки, по мнению департамента, необходимо в связи с ежегодным приростом цен на торговую недвижимость. Аналоги 1,3,4 обеспечены не всеми коммуникациями, возможность подключения к коммуникациям отсутствует, вследствие чего требуется корректировка по данному ценообразующему фактору.
Возражения департамента не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В отчете применение выбранного метода оценки в рамках сравнительного подхода мотивировано. Также мотивирован отбор объектов-аналогов, описаны основания применения корректировок. Оценщик исходил из места расположения объектов-аналогов, особенностей их окружения, наличия реальной возможности подключения данных аналогов к коммуникациям, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для применения корректировок на коммуникации.
В судебном заседании свидетель ФИО1 показал, что объекты-аналоги N 1, 3, 4 расположены в районах жилых застроек. В окружении объектов располагаются индивидуальные и многоквартирные дома. Окружающие объекты-аналоги земельные участки в зависимости от потребности имеют различный набор подведенных коммуникаций. Окружение объекта-аналога N 2 свидетельствует о том, что к объекту-аналогу могут быть проведены все коммуникации.
Эти показания свидетелем подтверждены со ссылкой на публичную кадастровую карты и результаты государственной кадастровой оценки.
Тем самым, выводы оценщика об отсутствии оснований для применения корректировки на коммуникации не являются произвольными, основаны на анализе местоположений аналогов и их окружения, которые позволяют сделать вывод о возможности подключения к объектам-аналогам коммуникаций.
Неприменение корректировки на дату продаж объектов-аналогов в отчете мотивировано.
Оценщик исходил из проведенного анализа изменения цен на торгово-офисные объекты в период с января 2016г. по декабрь 2018г. Приведенный анализ позволяет прийти к выводу о том, что значение ценообразующего фактора - дата продаж - в рамках проведенной выборки составляет 0%.
Лицами, участвующими в деле, доказательства, опровергающие проведенный оценщиком анализ изменения и цен и сделанные на основе данного анализа выводы, не представлены.
В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчета определения рыночной стоимости объекта оценки не могут расцениваться как ставящие под сомнение выводы об итоговой рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. по состоянию на 01.01.2019г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 07.08.2020г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ярославский областной суд.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
