Решение Ярославского областного суда от 31 января 2020 года №3а-338/2019, 3а-12/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2020 года Дело N 3а-12/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Болхова Олега Алексеевича, Третьяковой Галины Николаевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Болхов О.А., Третьякова Г.Н. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение; наименование - нежилое помещение, площадью 2 031, 9 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 44 126 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Болхов О.А., Третьякова Г.Н. являются участниками долевой собственности на указанный объект недвижимости и плательщиками налога на имущество физических лиц. Болховым О.А., Третьяковой Г.Н. проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету, выполненному ИП Харисова В.И. (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 44 126 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 12 июля 2012 года 106 776 897, 44 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административные истцы просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Административные истцы Болхов О.А., Третьякова Г.Н. в судебном заседании административный иск об оспаривания результатов государственной кадастровой оценки поддержали.
Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. и администрации городского округа город Рыбинск по доверенности Кокорина М.А. в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Болхова О.А., Третьяковой Г.Н. не представило суду.
Заинтересованные лица Кузнецов В.В., Сурикова И.С., ООО "Магазин N 25" возражений против удовлетворения административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допрошенную в качестве свидетеля оценщика Харисову В.И., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением Муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 20.11.2014 года N 15 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Судом установлено, что Болхов О.А., Третьякова Г.Н. являются участниками долевой собственности на объект недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение; площадью 2 031, 9 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования город Рыбинск, а также принимая во внимание, что Болхов О.А., Третьякова Г.Н. являются собственниками расположенного на территории города Рыбинск нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что они являются плательщиками налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Болхова О.А., Третьяковой Г.Н. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, они имеют право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 01 июля 2012 года. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404 установлена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года в размере 106 776 897, 44 рубля.
Административными истцами представлен Отчет ИП Харисовой В.И. оценки рыночной стоимости данного объекта недвижимости, которым установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составила 44 126 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия указанного Отчета законодательству об оценочной деятельности и определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта Родиной Е.Б. анализируемый Отчет оценщика Харисовой В.И. признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, иным стандартам профессиональной практики.
Анализируя представленный административными истцами Отчет, пояснения оценщика Харисовой В.И., заключение эксперта, а также заявленные заинтересованными лицами Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрацией городского округа город Рыбинск возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административными истцами доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта, экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж и доходным подходом методом прямой капитализации.
Критикуя действия оценщика при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов, представитель заинтересованного лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывал на то, что Отчет об оценке содержит противоречивую информацию касательно корректировки объекта-аналога N 4, а именно, что оценщик необоснованно применил понижающую корректировку 0,77 к цене данного объекта-аналога, что, в конечном счете, повлекло за собой занижение итоговой стоимости объекта оценки.
В ходе рассмотрения дела стороной административного истца был представлен уточненный Отчет об оценке, стоимость объекта-аналога N 4 пересчитана с учетом исправленной арифметической ошибки.
В своих возражениях, заинтересованное лицо также обращает внимание на нарушение со стороны оценщика п.11 ФСО N 3, которое состоит в том, что приведенный в Отчете оценщиком источник "Инструкция N 1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом" ООО "ФБК" не обеспечен свободным доступом в сети Интернет, вследствие чего примененные в Отчете корректировки на масштаб, значение коэффициента торможения не могут быть подтверждены.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из показаний оценщика Харисовой В.И. следует, что корректировка на площадь в рамках сравнительного подхода взята из опубликованных исследований аудиторской компании ФБК 2015 г., а также из справочника Вольновой В.А., которые имеются в открытом доступе в сети Интернет.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Оценщиком в Отчете на странице 62 представлен скриншот поправки масштаба к ценам аналогов, а также коэффициенты торможения для разных видов недвижимости. Данные взяты у аудиторской компании ФБК (ООО "Финансовые и бухгалтерские консультанты"), г. Москва, метод которой, основан на степенной зависимости между площадью объекта оценки и площадью аналога и наиболее точно отражает данный параметр. Именно этот метод приведен в "Инструкции N 1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом (ООО "Финансовые и бухгалтерские консультанты" г. Москва), 2005 г., которыми пользовался оценщик.
При указанных обстоятельствах, оснований для вывода о том, что оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности при использовании данных корректировок, не имеется.
Кроме того, при исследовании первоначальном представленного административными истцами Отчета судом было установлено, что оценщик при расчете стоимости объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж исключила из стоимости объектов-аналогов налога на добавленную стоимость, что не соответствует законодательству об оценочной деятельности. В ходе рассмотрения дела Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости был с учетом данного недостатка скорректирован, при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом выводы оценщика относительно величины рыночной стоимости сделаны безотносительно наличия или отсутствия в цене объектов - аналогов налога на добавленную стоимость.
Анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Указанные выводы подтверждаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Родиной Е.Б.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом - 44 126 000 рублей.
Учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Болхова О.А., Третьяковой Г.Н. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения Болхова О.А., Третьяковой Г.Н. с настоящим заявлением в суд, то есть - 25 октября 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Болхова Олега Алексеевича, Третьяковой Галины Николаевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование: нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, площадью 2 031, 9 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 44 126 000 (сорок четыре миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 44 126 000 (сорок четыре миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка