Дата принятия: 03 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-337/2019, 3а-47/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 сентября 2020 года Дело N 3а-47/2020
3 сентября 2020 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Кирдянове А.С.,
с участием представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - Бикуловой А.А.,
рассмотрев дело по административному исковому заявлению Панкина Павла Александровича к Министерству имущественных и земельных отношений по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
Панкин П.А. обратился в суд 17 июня 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указал, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 785 311 рублей 86 коп.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО6 - 4 062 000 рублей.
В судебное заседание административный истец, его представитель в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица - ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" заявленные требования не признала, полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО7 - 13 701 842 рубля.
Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что Панкин П.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, площадью 10142 кв.м., с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 785 311 рублей 86 коп.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Суд пришел к выводу о том, что по делу необходимо назначить судебную экспертизу, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Рязанский региональный центр оценки" ФИО5
В соответствии с заключением эксперта ФИО5 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 4 062 000 рублей.
Исследовав представленное заключение эксперта, у суда возникли сомнения в его обоснованности, поскольку в нарушении требований Федеральных стандартов оценки эксперт выбрал объекты аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по виду использования.
При таких обстоятельствах, данная судебная экспертиза не может быть признана надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в размере 4 062 000 рублей.
По ходатайству представителя административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" ФИО7 Также экспертом ФИО7 была проведена дополнительная экспертиза, подтвердившая вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости в 13 701 842 рубля.
В соответствии с заключением эксперта ФИО7, в том числе и по дополнительной экспертизе, его письменных пояснений, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 13 701 842 рубля.
Оценивая заключения судебных экспертиз, выполненных экспертом ФИО7, суд исходит из того, что эксперт ФИО7 имеет высшее образование и обладает правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (15 лет), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.4).
Объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу г<адрес>, площадью 10142 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.
Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО7 применен сравнительный подход.
Эксперт ФИО7 выбрал четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки: по категории земель (земли населенных пунктов), по назначению (земли под ИЖС), по виду передаваемых имущественных прав (право собственности); по местоположению (г.Рязань); по наличию подъездных путей, транспортной доступности, наличию инженерных коммуникаций, а также по дате предложения (объявление о продаже объектов аналогов опубликованы в 2017 году).
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки по площади, экспертом произведена корректировка на размер, а также экспертом применена корректировка "скидка на торг", которая составила 8,8%.
Эксперт ФИО7 обосновал применение и размер данных корректировок со ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости - 2017, Лейфер Л.А. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации".
Также в дополнительной судебной экспертизе эксперт ФИО7 проанализировал рынок земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и ИЖС, в связи с чем утверждение представителя административного истца об отсутствии данного анализа является несостоятельным.
Эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний. Им представлена подробная таблица сравнения объекта оценки и объектов аналогов со всеми необходимыми расчетами для определения рыночной стоимости земельного участка (т.2, л.д.13-14).
Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО9 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13 701 842 рубля.
Одновременно, суд считает, что представленный административным истцом отчет N, составленный ООО "Центром оценки и экспертизы собственности" о рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3 357 000 рублей, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 13 701 842 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск Панкина Павла Александровича к Министерству имущественных и земельных отношений по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 701 842 (Тринадцать миллионов семьсот одна тысяча восемьсот сорок два) рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 17 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 14 сентября 2020 года.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
