Решение Рязанского областного суда от 23 июля 2020 года №3а-334/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2020 года Дело N 3а-334/2020







23 июля 2020 года


г. Рязань




Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи Логвина В.Н.,
с участием представителей ООО "Дефа" адвокатов Гришина П.В. и Кочкарева М.Н.,
представителя Минимущества Рязанской области и ГБУ РО "Центр ГКО" Степаненко И.С.,
при секретаре Кирдянове А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Дефа" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области и ГБУ РО "Центр ГКО" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ФГБУ "ФКП Росреестра"),
УСТАНОВИЛ:
ООО "Дефа" обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к Минимущества Рязанской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 4 664 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований ООО "Дефа" указало, что кадастровая стоимость названного объекта недвижимого имущества, установленная Постановлением Минимущества Рязанской области от 12.10.2018 N 22-п в размере 22 739 101 рубль 84 копейки, значительно превышает его рыночную стоимость в размере 4 664 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного оценщиком ФИО13 Полагает, что действующая кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права и обязанности, как плательщика земельного налога.
Определением суда к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (сокращенное наименование - ГБУ РО "Центр ГКО").
Административный ответчик Минимущества Рязанской области в письменном отзыве возразило против удовлетворения административного иска, сославшись на то, что отчет ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ N не может являться бесспорным доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области представил письменный отзыв, в котором указал, что учреждением не оспаривается право административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, материально-правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости у учреждения отсутствует.
В судебном заседании представители ООО "Дефа" адвокаты Гришин П.В. и Кочкарев М.Н., поддержали заявленные административные исковые требования, основанные на отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном оценщиком ФИО15 Выразили несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ФИО16. Пояснили, что данное экспертное заключение имеет многочисленные нарушения и противоречия, в обоснование чего представили рецензию, выполненную оценщиком <скрыто> ФИО17
Единый представитель административных ответчиков Минимущества Рязанской области и ГБУ РО "Центр ГКО" Степаненко И.С. в судебном заседании возразила против удовлетворения административных исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве. Пояснила, что считает достоверным заключение судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной <скрыто>
Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного в иске объекта недвижимости равной рыночной стоимости, по следующим мотивам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указывает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Из материалов дела судом установлено, что административному истцу ООО "Дефа" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью <скрыто> кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - <скрыто> расположенный по адресу: <адрес>
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Рязанской области по состоянию на 01 января 2018 года была проведена ГБУ РО "Центр ГКО".
В соответствии с Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 22 739 101 рубль 84 копейки (л.д.10 в томе 1).
Исходя из положений статей 387 - 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
В связи с этим суд полагает, что ООО "Дефа" вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, установленную по состоянию на 01 января 2018 года, определив ее в размере рыночной стоимости.
При рассмотрении дела Минимущества Рязанской области указало на то, что отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком <скрыто>. не является надлежащим доказательством достоверного результата определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (л.д.106-108 в томе 1).
По ходатайствам обеих сторон судом была назначена и проведена экспертом <скрыто> судебная оценочная экспертиза по вопросу о рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года.
В экспертном заключении <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 12 668 467 рублей.
Представитель ООО "Дефа" адвокат Гришин П.В. представил суду письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы, в связи с сомнениями в обоснованности экспертного заключения <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N, поскольку эксперт ФИО18 не в полном объеме исследовал рынок, не осмотрел объект оценки и не выяснил вопросы обеспеченности земельного участка коммуникациями и наличия к нему свободного доступа.
Представитель Минимущества Рязанской области также не согласился с выводами экспертного заключения <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N, полагая, что эксперт ФИО19 занизил рыночную стоимость объекта оценки, неправильно применив корректировки по элементам сравнения: наличию свободного подъезда к земельному участку, а также по обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями.
Учитывая доводы обеих сторон, суд не согласился с экспертным заключением <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N и по ходатайству ООО "Дефа" назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ, производство которой поручил <скрыто> (г.Москва), на разрешение которой поставил вопросы:
1)Соответствует ли отчет ФИО20 N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?
2)Если рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, общей площадью <скрыто> кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - <скрыто>, расположенного по адресу: <адрес>, определенная в указанном отчете, не подтверждается, то какова рыночная стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года?
В заключении повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N экспертом <скрыто> сделаны следующие выводы:
1) Отчет <скрыто> N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, не соответствуют требованиям действующего на дату составления отчета законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
2) По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 19 570 817 рублей.
Суд полагает, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, проведенной <скрыто>., соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.
Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость земельного участка, о его местоположении, учтены особенности рынка в конкретном муниципальном образовании, в качестве ценообразующих отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, заключение содержит анализ зависимости цены земельного участка от его местоположения.
Оснований не доверять представленному заключению повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, проведенной <скрыто>., у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым по делу доказательством.
Эксперт <скрыто> является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Утверждения представителей <скрыто>" со ссылкой на рецензию оценщика <скрыто> ФИО21 о нарушениях при производстве повторной судебной оценочной экспертизы, которые возможно существенно повлияли на итоговый вывод о рыночной стоимости спорного земельного участка, не могут быть признаны состоятельными, по следующим мотивам.
Оценщик <скрыто> ФИО22 не уполномочен на выполнение рецензии в отношении проведенной повторной судебной оценочной экспертизы, представленная им рецензия опровергается имеющимися по административному делу доказательствами.
Доводы рецензента о том, что экспертом ФИО23 не проводился осмотр объекта оценки, необоснован, так как в экспертном заключении указано о проведении осмотра земельного участка 18.06.2020 и имеются подтверждающие фотоматериалы. О времени осмотра экспертом земельного участка суд извещал представителя административного истца Гришина П.В. телефонограммой.
Из экспертного заключения <скрыто> следует, что экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.
В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.
При проведении оценки земельных участков <скрыто> использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались сведения о 15 земельных участках, из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, и расположенных в пределах г. Рязани и Рязанской области. В отношении объектов-аналогов оценщиком применены корректировки на торг, местоположение и площадь. На странице 60-61 исследовательской части заключения приведено мотивированное обоснование неприменения корректировки на инженерные коммуникации.
Отклоняя доводы стороны административного истца о достоверности отчета <скрыто> N от ДД.ММ.ГГГГ, а также о нарушениях и противоречиях в заключении повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, суд также исходит из следующего.
Эксперт <скрыто> в своих исследованиях проанализировала все ценообразующие факторы, произвела анализ рынка земельных участков, их ликвидности, приняла во внимание внешние факторы, влияющие на стоимость земельных участков, учла и иные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, применила соответствующие корректировки. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, проведенные расчеты и подходы, иные имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки сведения.
При этом вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).
С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.
По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом ФИО24 произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Проведя согласование результатов оценки, эксперт ФИО25. осуществила расчет рыночной стоимости объекта оценки, исходя из средневзвешенной стоимости - 1 843 рубля за 1 кв.метр, установив ее в размере, не выходящем за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости (от 1200 до 10807 рублей за 1 кв.метр).
В отчете N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ФИО26., анализируя рынок купли-продажи схожих земельных участков в г. Рязани, привел объявления о продажах таких объектов недвижимости со стоимостью от 778 рублей до 3600 рублей за 1 кв.метр, а рыночную стоимость объекта исследования определилгораздо ниже нижней границы указанного допустимого интервала - в размере 439 рублей за 1 кв.метр (л.д.70,в томе 1).
При таком положении суд не может не согласиться с доводами административного ответчика о недостоверности величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной в отчете <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N.
Вопреки доводам рецензента, выводы эксперта <скрыто>. о несоответствии требованиям законодательства отчета <скрыто>. N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подробно мотивированы со ссылками на ФСО и сомнений в обоснованности у суда не вызывают.
Представленная ООО "Дефа" в обоснование своей правовой позиции по делу рецензия оценщика <скрыто> ФИО27. не является экспертным заключением исходя из положений статей 77 - 82 КАС РФ, и не подтверждает иную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Необходимости вызова эксперта ФИО28. в суд, для дачи дополнительных пояснений в порядке части 6 статьи 82 КАС РФ, как и предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения еще одной повторной экспертизы, суд не усматривает, в связи с чем, соответствующие ходатайства представителей административного истца, заявленные в судебном заседании, были отклонены.
Суд полагает, что в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу.
Из разъяснений, изложенных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной на ту же дату заключением повторной судебной оценочной экспертизы проведенной <скрыто> нарушает права административного истца, поэтому суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, проведенной <скрыто>., по состоянию на 01.01.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Дефа" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <скрыто> кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - <скрыто>, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 19 570 817 (девятнадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч восемьсот семнадцать) рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья- подпись В.Н. Логвин
Копия верна:
Судья В.Н.Логвин
Решение в окончательной форме составлено судом 03 августа 2020 года.
Судья- В.Н. Логвин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка