Дата принятия: 01 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-334/2020, 3а-61/2021
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2021 года Дело N 3а-61/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Булатовой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-61/2021 (N 3а-334/2020) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Орион плюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Орион плюс" (далее - ООО "Орион плюс", общество) обратилось в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1585 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 342 495 рублей 00 копеек, по состоянию на 18 марта 2020 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 18 марта 2020 года, составляет 4 371 287, 35 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Судом к участию в деле привлечены: в качестве административного соответчика - государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"; в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
Административные ответчики государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" и Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка"), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" Остяков С.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании, доводы, изложенные в письменных возражениях, поддержал, и полагал в удовлетворении административного иска отказать.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Остякова С.Ю., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Орион плюс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1585 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 18 марта 2019 года (со сроком аренды по 2068 год) и расчетов арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.4 договора), арендодателем выступает - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 18 марта 2020 года, составляет 4 371 287, 35 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 18 марта 2020 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 474-07.2020, выполненный 24 июля 2020 года ООО "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 1 342 495 рублей.
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, земельные участки, выбранные в качестве объектов аналогов, имеют значительные различия по площади, дате оценки, размеры корректировок не обоснованы, что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.
В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. N 030-ОЭ/2021 от 01 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка, составила 1 945 000 рублей (по состоянию на 18 марта 2020 года).
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Письменные возражения государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" и Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на заключение эксперта, подлежат отклонению.
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.
Вопреки доводам в возражениях при анализе рынка недвижимости и определения объектов - аналогов экспертом мотивировано применялись корректировки по определенным элементам сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.
Как следует из заключения эксперта, в соответствии с приведенными федеральными стандартами оценки примененные экспертом корректировки по элементам сравнения были обоснованы и сглаживали отличия объектов аналогов от оцениваемого земельного участка.
Вопреки доводам административного истца в заключении эксперта учтены основные ценообразующие факторы предложенных к продаже земельных участков - объектов аналогов, которые были использованы в рамках сравнительного подхода к оценке.
При таких данных в отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.
Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.
Высказанные в возражениях административных ответчиков сомнения в обоснованности заключения эксперта являются по существу субъективными предположениями и не подтверждаются отчетом оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ для назначения повторной экспертизы, не имеется.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. N 030-ОЭ/2021 от 01 марта 2021 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения юридического лица в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным, соответственно для данной категории дел, с учетом оспаривания по настоящему делу кадастровой стоимости проведенной в 2020 году, не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 28 августа 2020 года (т. 1, л.д. 106-107).
Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 45 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", по следующим основаниям.
Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
С учетом заключения судебной оценочной экспертизы по настоящему делу установлено значительное превышение государственной кадастровой стоимости и рыночной стоимости в отношении земельного участка - более 50 % (2,2 раза - кратное), что свидетельствует о нарушении прав административного истца и нарушениях при установлении кадастровой стоимости при применении методики ее определения к спорному земельному участку.
Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" согласно акту N 4-2020/24 от 10 апреля 2020 года определилооспариваемую кадастровую стоимость земельного участка, соответственно данное государственное учреждение обязано возместить судебные расходы (т. 1, л.д. 131).
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Учитывая, что судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, имело место существенное превышение государственной кадастровой стоимости земельного участка и рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке в применении методики определения государственной кадастровой стоимости, с административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 45 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1585 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 18 марта 2020 года.
Дата подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Орион плюс" о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка - 28 августа 2020 года.
Взыскать с государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг" расходы по проведенной судебной экспертизе в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 01 апреля 2021 года.
Председательствующий: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
