Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-333/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 3а-333/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Севергазбанк" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Севергазбанк" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 067 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 314 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Севергазбанк" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 14 314 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 28 890 080, 91 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Акашева Ю.Н. административный иск и ходатайство о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала против взыскания с административного ответчика судебных расходов.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, полагали, что не являются лицами, с которых подлежат взысканию судебные расходы.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Севергазбанк" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что АО "Севергазбанк" является собственником земельного участка площадью 4 067 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Севергазбанк" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 28 890 080, 91 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 14 314 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, оценщиком в качестве аналогов использованы три земельных участка, расположенные в Красноперекопском (<адрес>) и в Заволжском (<адрес>) районах города Ярославля, тогда как объект оценки расположен в Кировском районе города Ярославля, являющимся центральным районом.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на Отчет приводит доводы о том, что такой отбор аналогов не является обоснованным и не отражает местоположения объекта оценки.
С указанными возражениями нельзя согласиться.
Из Отчета следует, что в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков под торгово - офисную недвижимость.
При этом, оценщиком заданы критерии отбора аналогов для включения в окончательную выборку - совпадение с объектом оценки по виду разрешенного использования (торгово - офисное и сервисное назначение), по площади и по нахождению в функциональной зоне, согласно Генеральному плану города Ярославля, в которой возможно размещение объектов, соответствующих виду разрешенного использования оцениваемого объекта.
По итогам такого ранжирования наиболее сопоставимыми с объектом оценки оказались вышеуказанные земельные участки, расположенные в Красноперекопском и Заволжском районах города Ярославля.
Суд полагает, что процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно в Отчете описана, что соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Обоснованность отбора не вызывает сомнений.
При этом, различие в местоположении объекта оценки и объектов - аналогов в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 устранено оценщиком путем введения соответствующей корректировки цен данных аналогов, определенной оценщиком расчетным путем.
Как следует из Отчета, учитывая существенную коммерческую привлекательность местоположения объекта оценки, оценщик не стала использовать усредненные корректировки, нивелирующие различия объектов по местоположению, которые предлагаются справочной оценочной литературой и не отражают действительного рыночного расхождения данных отличий для объекта оценки и аналогов, а рассчитала данную корректировку с использованием сведений о ставках арендной платы для недвижимости, расположенной в районах места нахождения объекта оценки и аналогов, а также цен на недвижимость в данных районах.
Расчет оценщика подробно изложен в Отчете, является проверяемым, его необоснованность административным ответчиком не доказана.
Приведенный Департаментом в возражениях альтернативный расчет корректировки не является доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки, является усмотрением того лица, который анализировал Отчет. Более того, в указанной части административный ответчик не приводит доказательств того, какое влияние определенная им величина корректировки на местоположение оказала бы на итоговый результат оценки.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выбор аналогов для расчета вполне оценщиком обоснован, а отличия объекта оценки и объектов - аналогов скорректированы путем введения соответствующих повышающих поправок к ценам аналогов.
В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже земельных участков, местоположение которых с объектом оценки сопоставимо.
Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.
Земельные участки, являвшиеся предметом сделок, на которые указывает Департамент (<адрес>), имеют незначительную площадь, либо нестандартную конфигурацию, либо приближены к существующим зданиям и строениям, что существенно ограничивает возможность их использования в целях строительства.
Кроме того, данные аналоги являлись предметом сделок, условия которых не являются общедоступными и оценщику не известны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что предметом сделки по той цене, на которую указывает Департамент, был исключительно земельный участок, и данная сделка не совершена под влиянием иных, нерыночных условий.
Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.
Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
В возражениях на Отчет Департаментом приводятся доводы о том, что в рамках оценки иного объекта, сопоставимого по местоположению с объектом недвижимости административного истца, тем же оценщиком использовано большее количество аналогов, что, по мнению административного ответчика, является основанием сомневаться в обоснованности действий оценщика.
Вместе с тем, оценщиком представлены суду сведения, не опровергнутые стороной административного ответчика, что в рамках иной оценки, на которую ссылается административный ответчик, оцениваемый объект отличался от объекта административного истца по виду разрешенного использования и нахождению в функциональной зоне, согласно Генеральному плану города Ярославля, то есть по тем параметрам, которые оценщик задавала для определения аналогов, подлежащих включению в окончательную выборку.
По изложенным основаниям, суд с возражениями Департамента в указанной части не соглашается, принимая во внимание также и то, что они о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют и не являются доказательством того, что приведенные факты привели к искажению результата оценки.
Из Отчета следует, что, помимо корректировки на местоположение относительно районов города, цены аналогов корректировались оценщиком на торг, на передаваемые права, на дату продажи, на выход на "красную линию".
Оценщиком анализировалась такая характеристика объекта оценки и аналогов как наличие подъездных дорог и их качество. По результатам анализа сделан вывод, что указанные объекты по данному ценообразующему фактору сопоставимы.
Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, стороной административного ответчика данные выводы не опровергнуты.
В возражениях на отчет Департамент приводит доводы о том, что к аналогу <адрес> требовалось применение повышающей корректировки, так как к указанному аналогу отсутствует организованный подъезд.
Вместе с тем, в указанной части Департамент ссылается на предложение справочных исследований "Стартриеэлт", которым предлагается введение поправочных коэффициентов при обеспеченности земельных участков собственными внутренними автодорогами и площадками с твердым покрытием.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях оспаривания его кадастровой стоимости согласно пункту 20 ФСО N 7 данные условия неприемлемы, поскольку рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Асфальтирование земельного участка и иное благоустройство его территории является улучшением земельного участка, которое не подлежит учету для определения рыночной стоимости.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, в размере 14 314 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Севергазбанк" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Севергазбанк" с настоящим административным иском в суд - 11 августа 2020 года.
Разрешая заявление АО "Севергазбанк" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу АО "Севергазбанк" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Кроме того, АО "Севергазбанк" подлежит возврату государственная пошлина в размере 2 500 рублей, как излишне уплаченная при подаче административного иска.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Севергазбанк" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 067 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 14 314 000 (четырнадцать миллионов триста четырнадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 14 314 000 (четырнадцать миллионов триста четырнадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 11 августа 2020 года.
Заявление Акционерного общества "Севергазбанк" о взыскании судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Акционерного общества "Севергазбанк" судебные расходы в сумме 47 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 45 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Возвратить административному истцу Акционерному обществу "Севергазбанк" излишне уплаченную государственную пошлину при подаче административного иска в размере 2 500 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 23 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
