Решение Ростовского областного суда от 29 августа 2019 года №3а-333/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 августа 2019 года Дело N 3а-333/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ПАО ИФК "Сатурн" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении уточнил административный иск в соответствии с выводами заключения эксперта о рыночной стоимости объектов.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. в суд явилась, согласна с результатом судебной экспертизы.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону Пелангия М.М. в суд явился, возражал против административного иска и заключения эксперта.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 2053 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 14456876,99 рублей;
2) площадью 8206 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 29 июня 2016 года - 98876719,92 рублей;
3) площадью 3852 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 29 июня 2016 года - 46413980,64 рублей;
4) площадью 3247 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 1 января 2014 года - 46897524,98 рублей;
5) площадью 3816 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 1 января 2014 года - 56215747,44 рублей.
Разрешенное использование участков - предприятия производственного назначения; для эксплуатации автозаправочной станции, автостоянка плоскостная, гипермаркеты и торговые центры; для эксплуатации предприятия (л.д.26-37 том 1).
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление надлежаще опубликовано.
Рассматриваемые земельные участки (в приведенном списке NN1,45) с учетом настоящего вида разрешенного использования были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, участки NN2,3 не были включены в этот перечень.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил 3 отчета оценщика, согласно которым рыночная стоимость указанных выше земельных участков имеет отклонение от кадастровой стоимости в диапазоне от 60,3 до 81%.
Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 июня 2019 года, дата обращения в комиссию - 24 и 27 мая 2019 года. В решениях комиссии указано на наличие многочисленных нарушений требований федеральных стандартов оценки - ФСО N3, ФСО N7, Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления, поддержавших доводы решений комиссии относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение от 20 августа 2019 года N0023/19).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков на дату определения кадастровой стоимости составляет:
1) площадью 2053 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года - 7310000 рублей,
2) площадью 8206 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 29 июня 2016 года - 46698000 рублей,
3) площадью 3852 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 29 июня 2016 года - 23864000 рублей,
4) площадью 3247 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года - 23376000 рублей,
5) площадью 3816 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года - 27472000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегментах рынка (участки торгово-офисного назначения и участки под индустриальную застройку).
В качестве объектов-аналогов в отношении каждого из исследуемых земельных участков использовано по 5 объявлений о продаже земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам.
Расчет стоимости приведен в таблицах, принимая во внимание сегменты рынка, к которым относятся исследуемые объекты (л.д.86-121 том 2). Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением ссылок на использованные в заключении источники справочно-методической информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями, в том числе и с точки зрения применения корректировок, приведенных выше, наличие или отсутствие которых объяснено в экспертном заключении.
Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено. При таком положении возражения Администрации г.Ростова-на-Дону о занижении рыночной стоимости не могут служить средством опровержения заключения эксперта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого административным ответчиком, определившим конкретную кадастровую стоимость, не приведено.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий.
При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2053 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в сумме 7310000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8206 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 29 июня 2016 года в размере его рыночной стоимости в сумме 46698000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3852 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 29 июня 2016 года в размере его рыночной стоимости в сумме 23864000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3247 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в сумме 23376000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3816 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в сумме 27472000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 24 мая 2019 года и 27 мая 2019 года (земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка