Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 19 января 2021 года №3а-332/2020, 3а-12/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2021 года Дело N 3а-12/2021
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:
Судьи Багаутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола помощником судьи Кольцовой К.В.,
с участием
представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "База Южная" Александровой И.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 1 л.д. 38,Том N 2 л.д. 155),
представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Медведевой И.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 2 л.д. 167-168),
представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Холмогоровой О.Л. (доверенность N от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании БВС N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 1 л.д. 106-107),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "База Южная" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "База Южная" (далее по тексту - ООО "База Южная", Общество, административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике с требованием:
- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером N, наименование: склад, общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого определения актом об утверждении кадастровой стоимости от 29 января 2020 года N. В соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости от 29 января 2020 года N кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 561 490,17 руб. на 22 января 2020 года. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от 3 сентября 2020 года N 845-02-20, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Имущество Плюс" (л.д. 8-9).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики 17 сентября 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости", в качестве заинтересованных лиц Администрация муниципального образования "город Ижевск", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (Том N 1 л.д. 3-7).
15 октября 2020 года представитель административного истца ООО "База Южная" Александрова И.Л. уточнила исковые требования, просила пересмотреть кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости в размере 3 687 000 руб. 00 коп., с 22 января 2020 года (Том N 1 л.д. 123).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 15 октября 2020 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: 18:26:040822:1377, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "РегионЗемОценка", местонахождение: юридический адрес: <адрес>.Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения (Том N 1 л.д. 157-166).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 января 2021 года производство по административному делу по административному иску ООО "База Южная" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание (Том N 2 л.д. 156-157).
В судебном заседании представитель административного истца ООО "База Южная" - Александров И.Л. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Медведева И.А. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости" - Холмогорова О.Л. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, с результатами судебной оценочной экспертизы не согласна, в связи с чем просила назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, ссылаясь на то, что экспертиза содержит неточности, выполнена не обоснованно, не объективно, не достоверно, не соответствует статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Ранее представила письменные пояснения, согласно которым:
"Руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237 - ФЗ "О государственной кадастровой оценке", БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости" была проведена процедура государственной кадастровой оценки объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью N кв.м., с кадастровым номером N в размере 5 561 490 руб. 17 коп., по состоянию на 22.01.2020 (акт определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 10/2020 от 29.01.2020) (Том N 1 л.д. 126-127).
Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился. Ранее представила письменные возражения, согласно которым:
"Кадастровая стоимость помещения утверждена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 732 049 руб. 62 коп.22.01.2020 на основании заявления от 17.01.2020 N и технического плана от 27.12.2019, произведен учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером N, в результате которого площадь указанного объекта изменилась с "N кв.м." на "N кв.м.". Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 5 561 490 руб. 17 коп." (Том N 1 л.д.124-125).
В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике не явился. Ранее представила письменные пояснения, согласно которым:
"По данным Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером N принадлежит на праве собственности административному истцу на основании следующих документов: договора купли-продажи, дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права собственности - ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N на 22.01.2020 составляет 5 561 490 руб. 17 коп. Определена на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 29.01.2020 N 10/2020" (Том N 1 л.д. 111).
Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике и Администрации муниципального образования "Город Ижевск".
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что административному истцу с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание склада с кадастровым номером N, общая площадь: N.м., этажность: N (в том числе подземных 0), адрес: Удмуртская Республика, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N N (л.д. 11-12).
На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из выписки из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 августа 2020 года N N следует, что кадастровая стоимость указанного нежилого помещения с кадастровым номером N определена на 22 января 2020 года и составляет 5 561 490,17 руб. (л.д. 13).
Кадастровая стоимость нежилого помещения определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" в размере 4 732 049,62 руб. (таблица N 28 "город Ижевск" строка 23588) (далее по тексту - Постановление N 540).
Постановление N 540 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке": наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики").
Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики" принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2019 году - помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Кроме того, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 - ФЗ "О государственной кадастровой оценке" БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости" произвело оценку кадастровой стоимости ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, в том числе которых определена кадастровая оценка объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 5 561 490 руб. 17 коп. (ранее была установлена в размере 4 732 049 руб. 62 коп.) по состоянию на 22 января 2020 года (акт определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 января 2020 года N 10/2020 (пункт N (Том N 1 л.д. 128-133).
Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества".
Указанным Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон) урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Статья 22 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Закона).
В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).
Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 Закона).
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчет об оценке от 3 сентября 2020 года N 845-20-20, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Имущество Плюс", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - здание (нежилое здание, склад) с кадастровым номером N, назначение: нежилое, N - этажный (подземных этажей - 0), общая площадь: N.м., адрес: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на 22 января 2020 года составляет 3 687 000 руб.
В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 15 октября 2020 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: N проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "РегионЗемОценка", местонахождение: юридический адрес: <адрес>. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, наименование: склад, общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на 22 января 2020 года;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от 3 сентября 2020 года N 845-02-20, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Имущество Плюс", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?".
Экспертом Кальяновым В.Н., работником ООО "РегионЗемОценка", проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 6 декабря 2020 года N 41/10/20-ЗЭ, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 22 января 2020 года составляет 4 101 000 руб.; основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода - предоставленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дельнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания), следует признать необоснованными (Том N 2 л.д. 1-150).
Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Оценив экспертное заключение от 6 декабря 2020 года N 41/10/20-ЗЭ по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.
При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.
Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона N 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.
Профессиональное суждение эксперта Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.
Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода и метода -метод сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.
Относительно возражений представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что в заключении эксперта анализ рынка ограничен и вводит заблуждение, суд отмечает следующее.
Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от 10 965 руб./кв.м. - 19 999 руб./кв.м. Принимаемые объекты аналоги территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в г. Ижевск, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.
Количество используемых объектов сравнения, отвечает критерию достаточности. Коэффициент вариации, характеризующий относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического по ценам скорректированных объектов сравнения составил 0,24 (24%) и соответствует среднему разбросу, в соответствии с общедоступным источником: https://www.fd.ru/articles/158998-koeffitsient-variatsii-17-m12.
Дополнительно представлены и объекты сравнения, не принимаемые к расчетам с обоснованием решений об их неиспользовании, в том числе в связи с их нахождением в нижнем ценовом диапазоне (стр.46 Заключения). Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные в замечаниях (от 34 000 руб./кв.м. до 46 000 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного.
Довод представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что в отсутствие части объектов сравнения в анализе рынка привело к некорректному выбору объектов-аналогов и в расчетах используются объекты-аналоги территориально удаленные от объекта исследования, также не может быть принят во внимание, поскольку эксперт при проведении расчетов провел все необходимые корректировки для объектов сравнения, относительно объекта исследования, в том числе обоснован отказ от поправки на местоположение (стр.71 Заключения). Исследуемый объект и объекты сравнения расположены в индустриальных зона города Ижевск (Южная промзона, Северная промзона, Северо-восточная промзона, ПромзонаПозимь), в кварталах, занимаемых преимущественно объектами производственно-складского назначения, с сопоставимым уровнем развитости инфраструктуры и близости необходимых транспортных магистралей. Так, техническое состояние объекта-аналога (<адрес>) принималось как "готово к эксплуатации", так как иной информации ("не готов к эксплуатации") в объявлении указано не было.
Довод представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что объект оценки является отдельно стоящим зданием, тогда как, согласно объявлениям по продаже, объекты-аналоги N 2, 3, 4, 5 являются встроенными помещениями, имеющими меньшую инвестиционную привлекательность на рынке коммерческой недвижимости и соответственно более низкую стоимость, при этом повышающая корректировка не применяется, не может быть принят во внимание, поскольку в данном случае корректировка не вносится - объект исследования и объекты сравнения являются отдельно стоящими зданиями или комплексом отдельно стоящих зданий, что подтверждается визуальным представлением объектов из объявлений, в том числе с указанием площади земельного участка, расположенного под зданиями.
Довод о том, что по объектам-аналогам N 1, 4 применяется корректировка на материал стен - 19%, при этом в экспертизе нет подтверждающей информации о том, что данные объекты-аналоги имеют материал стен "кирпичные (блочные)" - отсутствует фото объектов-аналогов, в объявлении информация также не подтверждается, поэтому применение понижающей корректировки, учитывающей отличие в материале стен, не обосновано, также не может быть принят во внимание, поскольку в данном случае экспертом для указанных объектов сравнения, как наиболее типичный, материал стен был принят - кирпичные (блочные). Иные сведения в объявлении с указанием на нетипичный материал стен (металлические или деревянные) отсутствовали.
Отклоняется довод представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. и о том, что скорректированная стоимость объектов-аналогов от 9 025 до 10 895 руб./кв.м. имеет значительное отличие от среднерыночных цен, представленных в окружении объекта оценки 16 000 - 46 000 руб./кв.м., следовательно, применение указанных объектов-аналогов недопустимо, так как скорректированная стоимость данных объектов не соответствует рыночным данным. Данный довод является несостоятельным, поскольку представленные в Заключении эксперта объекты сравнения до проведения корректировок, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от 10 965 руб./кв.м. - 19 999 руб./кв.м. Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные в замечаниях (от 34 000 руб./кв.м. до 46 000 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного.
Доводы о том, что неверно определен расчет общей площади земельного участка объекта исследования, а также при проведении его оценки нарушен принцип достаточности, отклоняются, поскольку площадь застройки здания принималась тождественно площади занятой под зданием, в связи с тем, что объект исследования является отдельно стоящим одноэтажным зданием, а нормативный размер участка принимался равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки. Нормативный показатель плотности застройки территориальных зон составляет 0,8 или 80% (для объектов производственной застройки) и площадь участка, относящаяся к зданию составила = 503,3 / 0,8 = 629 кв.м.
На странице 76-89 Заключения представлен раздел по расчету стоимости земельного участка с последовательным алгоритмом методологических действий. Объекты сравнения (земельные участки) расположены в индустриальных зонах города Ижевск (Южная промзона, Северо-восточная промзона, Центральная промзона), в кварталах, занимаемых преимущественно объектами производственно-складского назначения, с сопоставимым уровнем развитости инфраструктуры и близости необходимых транспортных магистралей.
Следует так же отметить, что результат рыночной стоимости земельного участка (1486 руб./кв.м.) значительно меньше кадастровой стоимости земельного участка (3776 руб./кв.м.) и дальнейшее действие по вычитанию земельного участка из объекта исследования, как единого объекта недвижимости, не занижает итоговую рыночную стоимость.
Несостоятелен довод и о том, что при проведении оценки необоснованно не использовался доходный подход, поскольку на странице 62 Заключения эксперта представлен раздел "Обоснование выбора подходов и методов оценки", характеризующий выбор используемого подхода и метода расчета. Обоснования представлены следующими выводами: рынок продажи коммерческой недвижимости в г. Ижевск развит в достаточной степени для определения стоимости объекта исследования сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж; оценка объекта исследования в рамках доходного подхода в данном случае не является необходимой по причине наличия корректной и достаточной информации о ценах сделок (предложений) подобных объектов, а так же с целью исключения необязательных (лишних) погрешностей при расчетах методами доходного подхода.
В обоснование доводов о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы административный ответчик приводит доводы о наличии обоснованных сомнений в достоверности проведенной экспертизы, что в силу части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является основанием для назначения по делу повторной экспертизы, о которой лица, участвующие в деле не заявляли.
Так, в силу вышеназванных положений в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Поскольку в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу, ходатайство представителя административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - Холмогоровой О.Л. о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, заявленной в судебном заседании в суде первой инстанции, удовлетворению не подлежит.
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 6 декабря 2020 года N 41/10/20-ЗЭ, участниками процесса не представлено.
Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представленный административным истцом Отчет об оценке от 3 сентября 2020 года N 845-02-20, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Имущество Плюс", не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.
Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В связи с вышеизложенным Отчет об оценке от 3 сентября 2020 года N 845-02-20 не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от 6 декабря 2020 года N 41/10/20-ЗЭ.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.
Заключение эксперта от 6 декабря 2020 года N 41/10/20-ЗЭ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости объекта недвижимости - объекта недвижимости с кадастровым номером N устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 4 101 000 руб. как наиболее достоверный.
Вместе с тем, судом учитывается, что 22 января 2020 года на основании Акта БУ УР "ЦКО БТИ" об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 29 января 2020 года N была утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N и составляет 5 561 490 руб. 17 коп.; удельный показатель кадастровой стоимости установлен Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 в размере 11 050,05 рублей.
При этом суд учитывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не изменилась.
Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является обоснованным.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года.
Судом констатируется, что административным истцом названный пятилетний срок не пропущен, поскольку оспариваемые результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 3 февраля 2020 года, а административный иск подан в суд 16 сентября 2020 года.
Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "База Южная" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: склад, общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере 4 101 000 руб. по состоянию на 22 января 2020 года.
Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью "База Южная" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 16 сентября 2020 года.
В удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике отказать.
Перечислить внесенные Правительством Удмуртской Республики на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 30 000 рублей за проведение судебной экспертиза по настоящему административному делу Обществу с ограниченной ответственностью "РегионЗемОценка" (ИНН N, КПП N, р/с 40N в Башкирском отделении N Сбербанка РФ <адрес>, БИК N, к/с 30N).
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г. Нижний Новгород), через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение по делу составлено 22 января 2021 года.
Судья Верховного Суда
Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка