Дата принятия: 05 марта 2019г.
Номер документа: 3а-33/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2019 года Дело N 3а-33/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В.,
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием представителя административного истца Самарина М.И., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Ислямовой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шера А.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Шер А.Г. обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания склада с кадастровым номером N площадью 6009,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 67 382 935 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что с 04 февраля 2011 года является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 84 310 120 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 20.11.2018г., выполненным оценщиком ООО "Оценка-Партнер" рыночная стоимость объекта по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 67 382 935 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Шера А.Г., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Самарин М.И. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, заявил ходатайство о восстановлении, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока на обращение в суд с настоящим административным иском, по тем основаниям, что очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в срок, установленный статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в Хабаровском крае не проведена, уведомление о необходимости оплаты налога на имущество, исходя из его кадастровой стоимости, Шер А.Г. получил в 2018 году.
Представитель Правительства Хабаровского края Ислямова Н.Г., заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства стоимость прав на земельный участок, на котором размещен данный объект, оценщиком не принята во внимание. Кроме того, с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (08.02.2013г.), основания для восстановления указанного срока отсутствуют.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что нежилое здание склада с кадастровым номером с кадастровым номером N площадью 6009,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Шеру А.Г. с 04 февраля 2011 года (выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости).
Кадастровая стоимость здания склада, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013г., составляет 84 310 120 руб., определена по состоянию на 29 июня 2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края N 467 от 26 декабря 2012г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012г.".
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.
Шер А.Г., являясь собственником здания склада, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года. Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в ГКН 08 февраля 2013 года.
До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.
Согласно пункту 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, при этом, в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 Налогового кодекса РФ).
Учитывая, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края только с января 2017 года, оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, суд считает, что срок для обращения в суд с требованием об ее оспаривании подлежит восстановлению.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания склада, административным истцом представлен Отчет N 107/Н/2018, составленный оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 67 382 935 руб., положительное экспертное заключение на Отчет Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный Совет".
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой склад- магазин, площадью 6 009,6 кв.м, строительным объемом 34 406 куб.м., трехэтажный, преобладающий материал - железобетон, имеются вентиляция, электроснабжение, отопление, класс качества - economy.
Объект-аналог подбирался по принципу функционального, конструктивного и параметрического сходства.
В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ "Общественные здания. В ценах 01.01.2007 года", раздел "Торговля": универмаг от 1 до 3 этажей, общей площадью от 8 650 до 11 750 кв.м, преобладающий материал - железобетон, имеются отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, класс качества - economy.
Оценщиком обоснованы и внесены поправки на различие в объемно-параметрических характеристиках, регионально-климатическая и регионально-экономическая поправки, корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве. Расчеты приведены в Отчете.
Прибыль предпринимателя определена в размере 23 %.
Величина затрат на строительство объекта оценки определена в размере 215 970 945 руб.
Величина совокупного износа определена в размере 68,8 %
Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 67 382 935 без учета НДС и прав на земельный участок (629,89 руб./кв.м.)
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На Отчет представлено Положительной экспертное заключение ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" (эксперт Захаров С.А.). По результатам экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет". Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 67 382 935 руб. без учета НДС и прав на земельный участок подтверждена.
Положения Отчета, Положительного экспертного заключения опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. N 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 10 января 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Шера А.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания склада с кадастровым номером N площадью 6009,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 67 382 935 руб. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 10 января 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 11 марта 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
