Решение Мурманского областного суда от 19 марта 2018 года №3а-33/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2018 года Дело N 3а-33/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Федоровой И.А.
при секретаре Манаховой И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
постановлением Правительства Мурманской области от _ _ 2016 N * установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., принадлежащего на праве собственности ООО "Медтехника - ТО" в размере 9745416,33 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от _ _ .2017 N* определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 464000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от _ _ 2017 N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование требований указала, что представленный ООО "Медтехника - ТО" отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N * от _ _ 2017 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, оценщик в отчете не использовал элементы сравнения, влияющие на стоимость земельного участка такие как, соотношение площади земельного участка и площади его застройки; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.
При использовании оценщиком объектов-аналогов NN1,2,3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды объекта - аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся аналогами NN 1 и 3, отсутствуют.
Утверждение оценщика, что аренда аналогов является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами. Кроме того, по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, на земельный участок, являющийся объектом-аналогом N 2, зарегистрировано право долгосрочной аренды.
Помимо этого аналог N 3 по сведениям государственного реестра недвижимости, имеет временный статус, в связи с чем данный объект применен для сравнения некорректно.
Кроме того, объекты - аналоги имеют различный вид разрешенного использования с объектом оценки, что требует применения корректировочного коэффициента.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ 2017 года N *.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша Шуина Н.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно указала, что в рассматриваемом отчете имеется арифметическая ошибка в расчете корректировки на месторасположение. Исходя из цифровых значений, приведенных в отчете, средневзвешенная стоимость 1 кв.м жилой недвижимости в гор. Кандалакша составляет 18950 рублей, а средневзвешенная стоимость 1 кв.м жилой недвижимости в гор. Мурманске 54983 рублей. Таким образом, размер корректировки на месторасположение будет составлять 66% против 65 %, указанных в отчете.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) Пустовидов Р.А. в судебном заседании с требованиями не согласился, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица ООО "Медтехника - ТО" Полюсов Г.Е. в судебном заседании просил в удовлетворении требования отказать, полагая, что представленный обществом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует законодательству об оценочной деятельности. Дополнительно пояснил, что земельный участок с кадастровым номером * приобретен Обществом за 363000 рублей. Данный земельный участок расположен в больничном городке рядом со зданием морга, что в значительной степени снижает его коммерческую привлекательность.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей К Д.А. и В О.А., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Медтехника - ТО" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания бывшей прачечной, общая площадь *** +/- *** кв.м, расположенного по адресу: ... (том 1 л.д.178).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 9745416,33 рублей (том 1 л.д.177).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от _ _ 2016 N * "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ООО "Медтехника - ТО" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д. 176).
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 02 октября 2017 года и получено администрацией 03 октября 2017 года (том 1 л.д.10, 175).
В письменном сообщении от _ _ .2017 N * администрация МО г.п. Кандалакши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 11-12).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ 2017 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 464000 рублей (том 1 л.д.14).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 464000 рублей (том 1 л.д. 83).
Копия решения комиссии от _ _ 2017 N * поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша _ _ 2017 года (том 1 л.д.13).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Кандалакша была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ООО "Медтехника - ТО".
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N * от _ _ 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО "...".
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N * от _ _ 2017 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, условия финансирования и продажи, торг, дату продажи/предложения, месторасположения, в том числе локальное, категорию земель и их разрешенное использование, расположение относительно красной линии, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО "Медтехника - ТО" по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО "..." В О.А. дала подробные пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы на замечания административного истца.
Так, свидетель В О.А. суду показала, что согласно п. 20 ФСО N 7 при определении рыночной стоимости земельного участка застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, в качестве аналогов приняты также незастроенные земельные участки. Перечисленные в исковом заявлении экономические характеристики не могут быть использованы, так как доходный подход не применялся.
На дату оценки принятые в качестве аналогов земельные участки имели кадастровые номера, состояли на кадастровом учете в Росреестре, следовательно, имели соответствующих правообладателей.
Объекты - аналоги приняты на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков. Объявления были опубликованы на странице сайта "Avito" и в газете "Все объявления".
Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, на основании имеющихся данных, телефонных переговоров с продавцами, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты. Вся процедура описана в разделе Отчета "Описание объектов-аналогов". При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Оцениваемый земельный участок с видом разрешенного использования "для обслуживания бывшей прачечной" фактически используется для оказания услуг по ремонту медицинской техники. Земельные участки, принятые в качестве аналогов, имеют разрешенное использование - под строительство объектов торговли, магазинов. При этом кадастровая стоимость объекта оценки и объектов - аналогов при проведении государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Мурманской области определялась по 5 оценочной группе - вид разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Таким образом, разрешенное использование аналогов сопоставимо с использованием оцениваемого земельного участка.
Расчет коэффициента месторасположения проверен, математически верный, значение в размере 65 % получено исходя из соотношения средневзвешенных значений стоимости 1 кв.м жилой недвижимости в гор. Кандалакша и 1 кв.м жилой недвижимости в гор. Мурманске, а не средних значений.
С приведенными выше показаниями свидетеля В О.А. согласился допрошенный судом в качестве свидетеля представитель ... К Д.А., который суду пояснил, что представленный ООО "Медтехника - ТО" отчет о рыночной стоимости земельного участка соответствует законодательству РФ об оценочной деятельности.
Свидетели В О.А. и К Д.А. являются субъектами оценочной деятельности и обладают опытом и знаниями в данной области, в связи с чем оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета N * от _ _ 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам письменно разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ООО "Медтехника - ТО", а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от _ _ .2017 N *, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка