Решение суда Еврейской автономной области от 16 мая 2019 года №3а-33/2018, 3а-4/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 16 мая 2019 года Дело N 3а-4/2019
именем Российской Федерации
16 мая 2019 года
Суд Еврейской автономной области в составе
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
с участием представителя административного истца Горбачева А.С.,
при секретаре судебного заседания Антонюк Н.О.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску Кузовлевой Л. М. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости двух нежилых зданий равной их рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
Кузовлева Л.М. обратилась в суд с административным иском к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО), уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), об установлении кадастровой стоимости двух нежилых зданий с кадастровыми номерами N <...> равной их рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> руб. и <...> руб., соответственно, установленной экспертным заключением АНО "<...>" от <...> N <...>.
Требования мотивировала тем, что является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв.м; <...>, кадастровый номер N <...>, площадью <...> кв.м.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на <...> значительно превышает их рыночную стоимость и составляет: с кадастровым номером N <...> - <...> руб.; с кадастровым номером N <...>- <...> руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, так как завышенная кадастровая стоимость нежилых зданий влечёт увеличение её налоговых обязательств.
Просила восстановить срок для обращения в суд, поскольку в ЕГРН очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены.
В судебном заседании представитель административного истца Горбачев А.С., действующий на основании доверенности от <...>, зарегистрированной в реестре под N <...>, удостоверенной нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа Г.Н.В., уточнённые требования поддержал.
Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом. Кузовлева Л.М., Управление Росреестра по ЕАО и мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО о причинах неявки суд не известили, правительство ЕАО и ФГБУ "ФКП Росреестра" просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с этим административное дело на основании статьи 150 КАС РФ рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца Горбачева А.С., прихожу к выводу о восстановлении срока для обращения в суд и удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Согласно выпискам из ЕГРН от <...> NN N <...> и N <...> сведения о кадастровой стоимости поименованных зданий внесены в ГКН <...>.
Таким образом, пятилетний срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости названного объекта недвижимости истёк <...>, в суд административный истец обратилась <...>, то есть с пропуском данного срока.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Руководствуясь указанными разъяснениям Верховного Суда РФ, учитывая, что по истечении установленного частью 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности) трёхлетнего периода с даты, по состоянию на которую была проведена оспариваемая государственная кадастровая оценка, очередная государственная кадастровая оценка органом государственной власти ЕАО не проведена, сведения об этом в ГКН не внесены, суд приходит к выводу о восстановлении административному истцу срока для обращения в суд.
Статьёй 1 Закона ЕАО от 25.11.2015 N 824-ОЗ установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - <...>.
Согласно Выпискам из ЕГРН от <...> N N <...> и N <...> поименованные нежилые здания с <...> находятся в собственности административного истца Кузовлевой Л.М.: с кадастровым номером N <...> - государственная регистрации права N <...>; с кадастровым номером N <...> - государственная регистрации права N <...>, соответственно.
Таким образом, поскольку административный истец является собственником объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результатами этой стоимости затронуты её права и обязанности, что в свою очередь даёт ей право на обращение в суд с настоящим административным иском.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на <...>, в котором под N <...> значится объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, кадастровая стоимость <...> руб., под N <...> - объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, кадастровая стоимость <...> руб.
В обоснование заявленных требований в соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ административный истец представила в суд отчёты об оценке от <...> N <...> и от <...> N <...>, изготовленных оценщиком индивидуальным предпринимателем В.О.В., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на <...> составляет: нежилого здания с кадастровым номером N <...> - <...> руб.; нежилого здания с кадастровым номером N <...> - <...> руб., соответственно.
Оценивая данные отчёты об оценке <...> N <...> и от <...> N <...> по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что они не отвечают требованиям относимости, допустимости и вызывают сомнение в достоверности.
Так, согласно Закону об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (части 1, 3 статьи 11).
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству (пункт 4).
Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учётом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда) (пункт 6).
В пункте 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358, указано, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимости.
При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нём иных объектов недвижимости, учтённых в ГКН в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтёнными в государственном кадастре недвижимости.
Из материалов административного дела следует, что в ГКН поименованные нежилые здания и земельные участки, на которых они расположены, учтены в качестве самостоятельных объектов недвижимости: <...> - здание, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером N <...> и земельный участок, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером N <...>; <...> - здание, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером N <...> и земельный участок, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером N <...>.
Решением суда ЕАО от <...> по административному делу N <...> по административному иску Кузовлевой Л.М., вступившим в законную силу, установлена кадастровая стоимость названных земельных участков, находящихся в собственности административного истца, равной их рыночной стоимости по состоянию на <...>: земельный участок с кадастровым номером N <...> - <...> руб.; земельный участок с кадастровым номером N <...> - <...> руб.
В настоящем административном деле Кузовлевой Л.М. заявлены требования об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости без учёта стоимости земельных участков, на которых они расположены.
Вместе с тем, оценщик, указывая в названных отчётах об оценке, что в практике рынка недвижимости нежилые здания отчуждаются совместно с земельным участком, на котором они расположены, по единой стоимости (при публикации предложения), сам при расчёте рыночной стоимости объёктов оценки не учитывает и не производит анализ отсутствия стоимости земельного участка в сделках купли-продажи объектов-аналогов.
Таким образом, поскольку выводы оценщика не ясны, исследованные обстоятельства содержат противоречия, вводят в заблуждение, информация, приведенная в отчётах, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена, что в свою очередь вызывает сомнение в достоверности установленной в них рыночной стоимости упомянутых объектов недвижимости, следовательно, они не отвечают требованиям относимости и допустимости, поэтому не могут являться надлежащими доказательствами по настоящему административному делу.
На основании определения суда от <...> по делу проведена судебная экспертиза автономной некоммерческой организацией "<...>" экспертом К.Р.И. квалификация которого соответствуют требованиям, предъявляемым к экспертам саморегулируемой организации оценщиков, установленные статьями 16.2, 21.1, 21.2, частями 4 и 7 статьи 24.2, частями 4-6 статьи 24.6 Закона об оценочной деятельности, в том числе требованиям о сдаче единого квалификационного экзамена и имущественной ответственности.
Согласно заключению указанного экспертного учреждения от <...> N <...>, сделанного после доработки на основании определения суда от <...>, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N <...> и N <...> по состоянию на <...> установлена в размере <...> руб. и <...> руб., соответственно.
В экспертном заключении проведён анализ рынка и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость, дано описание объектов оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты, проведён анализ наиболее эффективного использования.
Для оценки объектов недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Экспертом отобрано три объекта-аналога по местоположению (расположение в <...>), проведены корректировки на торг, передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия рынка (время продажи), площадь, обеспеченность инженерными коммуникациями.
Суд, проанализировав данное заключение судебной экспертизы от <...> N <...> по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе пояснениями эксперта К.Р.И., данных в судебном заседании, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий, в том числе относительно выбора используемого подхода к оценке.
Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта об установлении рыночной стоимости упомянутых нежилых зданий, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.
В связи с этим заключение от <...> N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость поименованных зданий по состоянию на <...> в размере: N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С административным иском административный истец Кузовлева Л.М. обратилась в суд <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: N <...> в размере <...> руб., N <...> - <...> руб. подлежит применению на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в силу пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
восстановить Кузовлевой Л. М. срок для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости двух нежилых зданий с кадастровыми номерами N <...> равной их рыночной стоимости по состоянию на <...>.
Административный иск Кузовлевой Л. М. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости двух нежилых зданий равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> рублей на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> рублей на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения Кузовлевой Л.М. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <...>.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N <...>, расположенного по адресу: <...> и N <...>, расположенного по адресу: <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева
решение в окончательной форме изготовлено 21.05.2019


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка