Дата принятия: 07 декабря 2017г.
Номер документа: 3а-33/2017
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 декабря 2017 года Дело N 3а-33/2017
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Федоровой И.А.
при секретаре Тарасовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: Кандалакша, улица ..., на земельном участке расположено здание N *, принадлежащего на праве собственности ООО "КАСКАД" в размере 31656857,22 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 05.07.2017 N328 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 2969000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 05.07.2017 N329, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование требований указала, что представленный ООО "КАСКАД" отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 53-01/2017 от 26.04.2017 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, оценщик в отчете не использовал элементы сравнения, влияющие на стоимость земельного участка такие как, соотношение площади земельного участка и площади его застройки; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.
При использовании оценщиком объектов-аналогов NN1,2,3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды объекта - аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся аналогами NN 1,2, отсутствуют.
Утверждение оценщика, что аренда аналогов является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами. Кроме того, по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, на земельный участок, являющийся объектом-аналогом N 3, зарегистрировано право долгосрочной аренды.
Помимо этого аналоги N 1,2 по сведениям государственного кадастра недвижимости, имеют временный статус, в связи с чем данные объекты применены для сравнения некорректно.
Кроме того, объекты - аналоги NN1,2,3 имеют различный вид разрешенного использования с объектом оценки, что требует применения корректировочного коэффициента.
Одновременно отчет имеет многочисленные ошибки.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 июля 2017 года N 328.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша Шуина Н.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. По существу заявленных требований указала, что Комиссией при принятии оспариваемого решения не была дана надлежащая правовая оценка представленному ООО "КАСКАД" отчету о рыночной стоимости спорного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка была существенно снижена на основании установления его рыночной стоимости, чем нарушены права и законные интересы муниципального образования, являющегося получателем земельного налога.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) Пустовидов Р.А. в судебном заседании с требованиями не согласился, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области, ООО "КАСКАД" в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, считает требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, что общество с ограниченной ответственностью "КАСКАД" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания столовой, общая площадь *** кв.м, расположенного по адресу: гор. Кандалакша, ул. ..., на земельном участке расположено здание N * (том 1 л.д.193).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 31656857,22 рублей (том 1 л.д.192).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ООО "КАСКАД" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д. 191).
Извещение о проведении 05.07.2017 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 15 июня 2017 года (том 1 л.д.190, 11).
В письменном сообщении от 03.07.2017 N 2101 администрация МО г.п. Кандалакши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 12-13).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 июля 2017 года N 328 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 2969000 рублей (том 1 л.д.18-19).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2969000 рублей (том 1 л.д. 132).
Копия решения комиссии от 05.07.2017 N 328 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 21 июля 2017 года (том 1 л.д.17).
Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО "КАСКАД" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В силу пункта 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Согласно подпункту е) пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Как установлено в абзаце 3 подпункта д) пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из представленного отчета N53-01/2017 от 26 апреля 2017 года следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации доходов в рамках доходного подхода (том 1 л.д.194-285).
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента.
Кроме того, поскольку объект оценки находится в городе Кандалакша Мурманской области, а принятые объекты-аналоги расположены в городе Мурманске, в расчет рыночной стоимости объекта оценки, как методом сравнения продаж, так и доходным методом, оценщиком введен мультипликатор на глобальное месторасположение в размере - 49% (стр. 96, 107 отчета).
Сам расчет указанного мультипликатора приведен на страницах 62-69 отчета (том 1 л.д. 224-228).
Из данного расчета видно, что при определении размера мультипликатора на глобальное месторасположение оценщик исходил из метода сравнения продаж, и соотношения средней цены офисно-торговой недвижимости г. Кандалакши за 1 кв.м к средней цене офисно-торговой недвижимости г. Мурманске.
При этом при определении средней цены за 1 кв.м офисно-торговой недвижимости в г. Мурманске оценщиком допущена математическая ошибка.
Согласно сведениям, приведенным в таблице - выборке объектов на странице 67 отчета, средняя стоимость 1 кв.м офисно-торговой недвижимости в г. Мурманске составляет 22974 рубля (18058 + 18687 + 21920 + 25950 +22752 + 32786 + 24129 + 19510:8), в то время как в расчете оценщика указано 25575 рублей.
Таким образом, величина мультипликатора по формуле, приведенной в отчете на странице 69, составит - 43% (13146:22974-1), против указанного в отчете - 49% (13146/25575-1).
Представители административного истца и административного ответчика в судебном заседании пояснили, что по просьбе суда проверялся расчет мультипликатора на глобальное месторасположение, исходя из цифровых значений, приведенных в таблице - выборке объектов на странице 67 отчета, величина мультипликатора на глобальное месторасположение составит - 43%.
Приведенные обстоятельства достаточно и достоверно свидетельствуют о наличии в рассматриваемом отчете ошибки при определении мультипликатора на глобальное месторасположение объекта оценки к объектам - аналогам, что ставит под сомнение достоверность определенной в указанном отчете рыночной стоимости земельного участка, поскольку данный мультипликатор был использован оценщиком для определения рыночной стоимости объекта оценки как методом сравнения продаж, так и доходным методом.
До принятия Комиссией отчета N53-01/2017 от 26 апреля 2017 года в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, указанная выше ошибка в цифровом значении мультипликатора на глобальное месторасположение устранена не была.
Согласно пункту 5 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу вышеприведенных обстоятельств рассматриваемый отчет N 53-01/2017 от 26 апреля 2017 года не отвечает приведенным федеральным стандартам оценки.
Кроме того, при определении мультипликатора на глобальное расположение методом сравнения продаж офисно-торговой недвижимости, оценщиком приняты для сравнения три объекта, расположенных в городе Кандалакша, объявления о продажах которых приведены на страницах 62-64 отчета. Из содержания данных объявлений следует, что все три объекта были проданы с аукциона. Объекты N 1 и 2 продавались в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), в объявлениях указан шаг аукциона. Объект N 3 был продан как арестованное имущество.
Данных о том, что при аналогичных условиях были проданы объекты офисно-торговой недвижимости в гор. Мурманске, в отчете не приведено.
Вместе с тем, согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Поскольку реализация указанных выше объектов в г. Кандалакша производилась в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), а также в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, при этом в рассматриваемом отчете не содержится данных, каким образом определялась начальная продажная цена объектов недвижимости (рыночная, ликвидационная и т.п.), выводов о наличии (отсутствии) различий в условиях продажи офисно-торговой недвижимости в г. Кандалакша и в г. Мурманске, в отчете не приведено, то сделать вывод о сопоставимости данных объектов не представляется возможным, что также вызывает сомнение в достоверности отчета.
Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определенном в Отчете N 53-01/2017 от 26 апреля 2017 года.
В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05.07.2017 N 328.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 91 процент на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вправе оспорить рассматриваемое решение Комиссии.
В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 июля 2017 года N 328.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.
Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 июля 2017 года N 328 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 2969000 рублей не соответствующим законодательству РФ об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 2969000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 июля 2017 года N 328.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий-
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
