Решение Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 31 мая 2018 года №3а-33/2017, 3а-9/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2018 года Дело N 3а-9/2018
Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего судьи - Езаовой М.Б., при секретаре - Бондаренко Я.В., с участием представителя административного истца Абитовой М-Х.А. - Левашовой Л.В., представителей ответчиков - Правительства КЧР - Ионовой Е.И., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Мамедова Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела по административному исковому заявлению Абитовой М-Х.А. к Правительству Карачаево-Черкесской Республики, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Карачаево-Черкесской Республике, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Абитова М-Х.А., являясь арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N..., площадью 8 490 кв.м., обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указала на то, что на спорном земельном участке расположено здание автозаправочной станции, которое находится в собственности Абитовой М-Х.А. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 15 528 974, 10 рублей, и не соответствует его рыночной стоимости - 1 981 000 рублей, установленной в отчете, выполненного независимым оценщиком. Поскольку кадастровая стоимость земли влияет на выкупную стоимость земельного участка, ее установление в завышенном размере нарушает права и законные интересы арендатора земельного участка и препятствует нормальному осуществлению предпринимательской деятельности.
Определением Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.01.2018 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Административный истец Абитова М-Х.А., представители Управления Росреестра по КЧР и администрации Хабезского муниципального района КЧР, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, что на основании положений ст. 247 КАС РФ не препятствует рассмотрению данного дела.
В судебном заседании представитель административного истца не согласившись с результатами судебной экспертизы, просила установить по состоянию на 17.01.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной согласно отчету ИП Мыркакова Р.М., в размере 1 981 000 рублей. Кроме того, пояснила, что оценка спорного земельного участка по судебной экспертизе слишком завышена. Указанный земельный участок находится в заросшем, запущенном виде, а здание автозаправочной станции, расположенное на этом участке, является не действующим. Судебный эксперт на место не выезжал и указанные обстоятельства не учитывал.
Представители Правительства КЧР, ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы считали обоснованными, вопрос об удовлетворении требований Абитовой М-Х.А., просили разрешить на усмотрение суда.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.
При этом, результаты определения кадастровой стоимости, могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года N 279, цена земельного участка при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в размере его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что Абитовой М-Х.А. на праве собственности принадлежит здание АЗС, расположенное по адресу: <адрес>, с 17.02.2015 года. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером N..., площадью 8 490 кв.м., на котором находится вышеуказанное здание, передано в пользование Абитовой М-Х.А. На кадастровый учет впервые земельный участок был поставлен 11 марта 2003 года, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 23.03.2009 года.
Выпиской из ЕГРН от 05.10.2017 года, исходящий N... подтверждается, что кадастровая стоимость земельного участка под кадастровым номером N... по состоянию на 04 октября 2017 года составляет 15 528 974, 10 рублей. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 17 января 2014 года.
Из Выписки ЕГРН от 24.07.2017 года усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об ограничениях и обременениях в отношении земельного участка под кадастровым номером N..., расположенного по адресу <адрес>, вид разрешенного использования "для размещения АЗС СКП Бавуко", статус записи о виде разрешенного использования значится как "ранее учтенные".
Таким образом, в данном случае установлено, что выкупная цена спорного земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем, у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Как разъяснено в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться лицо, владеющее объектом недвижимости на праве собственности.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N..., площадью 8 490 кв.м. по состоянию на 17.01.2014 г. установлена Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 16.12.2014 г. N 394 в размере 15 528 974, 10 рублей.
Как установлено материалами дела на основании свидетельства о государственной регистрации права от 08.05.2015 года объекты недвижимости, расположенные по адресу: КЧР, Хабезский район, п. Бавуко, ул. Хабекова, 15 находятся в собственности Абитовой М-Х.А.
В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 39.20 вышеназванного закона, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поскольку Правительством КЧР для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, истец представил в суд отчет ИП Мыркакова Р.М. об определении рыночной стоимости земельного участка, равной 1 579 000 рублей. Согласно же кадастровой справке, его кадастровая стоимость по состоянию на 17.01.2014 г. установлена в размере 15 528 974 рублей 10 копеек.
Давая оценку отчету об оценке N М-719/09/17 от 20.12.2017, выполненного оценщиком ИП Мыркаковым Р.М., суд находит его не соответствующим действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, использованным при проведении оценки стандартам оценки и другим правилам, использованным для определения стоимости объектов оценки.
Так, в Отчете в обязательном порядке должны быть приведены расчеты стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Однако, Отчет, выполненный оценщиком ИП Мыркаковым Р.М., не соответствует вышеуказанным требованиям, предусмотренным ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России.
Кроме того, в качестве объектов-аналогов, оценщиком подобраны земельные участки с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. Объект исследования - земельный участок, с видом разрешенного использования "для размещения АЗС СКП Бавуко".
Согласно п.22б ФСО (Федеральный стандарт оценки) N 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В Отчете не приведены следующие данные об объектах аналогах, как то: местоположение объекта аналога (город, улица); источник информации, контактные данные лица, выставившего объект на продажу.
При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика ИП Мыркакова Р.М. является ненадлежащим доказательством, не соответствующим требованиям закона, поскольку рыночная стоимость объекта оценки в отчете определена экспертном недостоверно на дату 17.01.2014 г.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.
С учетом того, что определенная независимым оценщиком рыночная стоимость спорного земельного участка в несколько раз ниже установленной кадастровой стоимости, у суда имелись сомнения в возможности принятия в качестве достоверного доказательства, представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости, в связи с чем, в целях устранения данного недостатка по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Из поступившего в суд заключения эксперта ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России N 585/8-4 от 16.04.2018 года усматривается, что по состоянию на 17 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составляет 10 875 690 рублей.
Как следует из статьи 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Такое доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследовав заключение эксперта N 585/8-4 от 16.04.2018 года и сопоставив его содержание с материалами дела, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.
В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта N 585/8-4 от 16.04.2018 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Исходя из положений статьи 82 КАС РФ и норм Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта N 585/8-4 от 16.04.2018 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.
Рассматривая доводы представителя административного истца, настаивавшей на установлении кадастровой стоимости земельного участка именно в размере рыночной стоимости, определенной согласно отчету об оценке ИП Мыркакова Р.М., суд приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).
Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. Поскольку заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, суд счел допустимым и достоверным доказательством, разрешая заявленные требования необходимо принять его во внимание для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N... равной рыночной в размере 10 875 690 рублей по состоянию на 17.01.2014 г.
Поскольку согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, а в данном случае административный истец обратился в суд с данным иском 13.12.2017 г. Суд полагает необходимым определить дату обращения как 13.12.2017 г., а период применения установленной кадастровой стоимости с 01.01.2017 г.
Доводы представителя административного истца о том, что установленная судебным экспертом рыночная стоимость спорного земельного участка завышена, т.к. спорный земельный участок находится в заросшем, запущенном виде, а здание автозаправочной станции, расположенное на этом участке, является не действующим, не могут повлиять на установленную судебным экспертом рыночную стоимость земельного участка. Кроме того, каких-либо доказательств в обоснование своих доводов административным истцом не представлено. В отчете об оценке ИП Мыркакова Р.М. также указанные обстоятельства не отражены.
При таких обстоятельствах, учитывая представленные доказательства, в частности, экспертное заключение, требования истца подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N... равной рыночной в размере 10 875 690 рублей по состоянию на 17.01.2014.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 248, 249 КАС РФ
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Абитовой М-Х.А. к Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 8 490 кв.м. с кадастровым номером N..., из земель населенных пунктов под автозаправочной станцией равной по состоянию на 17.01.2014 г. его рыночной стоимости в размере 10 875 690 (десять миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч шестьсот девяносто) рублей.
Датой обращения Абитовой М-Х.А. о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 декабря 2017 года.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации на период с 1 января 2017 года и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8 490 кв.м. с кадастровым номером N..., из земель населенных пунктов под автозаправочной станцией, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд КЧР в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме
Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2018 года
Судья Верховного Суда
Карачаево-Черкесской Республики М.Б. Езаова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка