Дата принятия: 05 октября 2020г.
Номер документа: 3а-331/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 октября 2020 года Дело N 3а-331/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Герба Н.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Герба Н.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
1. земельного участка площадью 18 793 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
2. земельного участка площадью15 356 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <адрес> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Герба Н.А. является собственником спорных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей и N рублей.
Согласно отчетам ООО Оценочная компания "Канцлер" рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, земельного участка с кадастровым номером N -N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Сизова В.В. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шатилович Т.В. возражал против требований, указав, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по <адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчетам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено.
ФГБУ ФКП Росреестра по <адрес> представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Из материалов дела следует, что Герба Н.А. является собственником спорных земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Герба Н.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ей на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей и земельного участка кадастровым номером N - N рублей.
Административным истцом представлены отчеты ООО Оценочная компания "Канцлер" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере: земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, земельного участка с кадастровым номером N -N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчетов опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Ромали Ю.Г., допрошенной в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Из отчетов следует, что отбор аналогов осуществляется по возможности применения модели при корректировке на площадь с целью минимизации погрешности при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. В отчетах изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 3 аналога, выбор аналогов в отчетах мотивирован. В отчетах изложен процесс отбора объектов аналогов.
В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых указаны Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес>, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Оценщик Ромали Ю.Г. проанализировал объекты, предложенные в качестве аналогов административным ответчиком.
Так, объект N (<адрес>,78) юридически не существует, поскольку предполагается межевание земельного участка и выделение его из земельного участка большей площади.
Объект N (<адрес>,78) анализировался оценщиком в отчетах в выборке аналогов, был исключен из нее с учетом выбора более близких по ценообразующим факторам аналогов и принципа достаточности.
Объект N (<адрес>,94) с учетом дополнительного расчета оценщика не оказывает какого-либо существенного влияния на итоговую величину рыночной стоимости спорных земельных участков.
По изложенным мотивам Департаментом не доказано, что отчеты оценщика не соответствуют пункту 5 ФСО N и пункту 22 ФСО N.
Доводы административного ответчика о необходимости применения повышающей корректировки на коммуникации (газ) к аналогуN не нашли своего подтверждения в суде.
Материалами дела установлено, что объекты оценки имеют все центральные коммуникации.
Инженерные коммуникации оказывают влияние на рыночную стоимость объектов с двух позиций: возможность подключения к коммуникациям, наличие коммуникаций и их характеристики.
Анализируя объекты-аналоги NN, используемые в отчетах, оценщик обоснованно установил, что данные земельные участки расположены вблизи с участками, имеющими необходимые коммуникации, в том числе газ, в связи с чем, сделан вывод о возможности подключения коммуникаций от соседних участков.
Данный вывод оценщика какими-либо доказательствами со стороны административного ответчика, не опровергнут.
Замечание о необходимости применения повышающей корректировки на крупную автомагистраль к аналогу N (<адрес>) нельзя считать обоснованным ввиду следующего.
Оценщиком с учетом имеющегося картографического ресурса <адрес> отнесена к магистральной улице районного значения. Данный факт определяет район расположения города как район крупных автомагистралей, а незначительная удаленность объекта от <адрес> (104 м) характеризует земельный участок как расположенный в непосредственной близости к автомагистрали. Доказательств, свидетельствующих о затруднительном проезде к данному объекту, материалы дела не содержат.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленных отчетов, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчетах рыночной стоимости земельных участков административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
