Решение Ростовского областного суда от 29 августа 2019 года №3а-331/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 августа 2019 года Дело N 3а-331/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ПАО ИФК "Сатурн" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником 3 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18-ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении уточнил административный иск в соответствии с выводами заключения эксперта о рыночной стоимости объектов.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. в суд явилась, согласна с результатом судебной экспертизы.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону Пелангия М.М. в суд явился, возражал против административного иска и заключения эксперта.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", АО "ВЦ ДОНЭКСПОЦЕНТР" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 34826 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - мебельные и автомобильные салоны, торгово-выставочные залы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 23 октября 2018 года - 419629618,32 рублей;
2) площадью 2286 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - гостиница, кадастровая стоимость по состоянию на 7 марта 2018 года - 14 396 747,94 рублей;
3) площадью 1809 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - гостиница, кадастровая стоимость по состоянию на 7 марта 2018 года - 11 392 702,11 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление надлежаще опубликовано.
Рассматриваемые земельные участки с учетом настоящего вида разрешенного использования не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил 3 отчета оценщика, согласно которым рыночная стоимость указанных выше земельных участков имеет отклонение от кадастровой стоимости в диапазоне от 59,4 до 71,3%.
Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 июня 2019 года, дата обращения в комиссию - 24 мая 2019 года. В решениях комиссии указано на наличие многочисленных нарушений требований федеральных стандартов оценки - ФСО N3, ФСО N7, Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления, поддержавших доводы решений комиссии относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение от 20 августа 2019 года N0022/19).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков на дату определения кадастровой стоимости составляет:
1) площадью 34826 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 230 897 000 рублей;
2) площадью 2286 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 14 407 000 рублей;
3) площадью 1809 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 11 401 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегментах рынка (участки коммерческого назначения).
В качестве объектов-аналогов в отношении каждого из исследуемых земельных участков использовано по 3 объявления о продаже земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам.
Расчет стоимости приведен в таблицах, принимая во внимание сегменты рынка, к которым относятся исследуемые объекты (л.д.184-197). Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением ссылок на использованные в заключении источники справочно-методической информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Разница между двумя видами стоимости в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обусловлена разными методами их определения, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено. При таком положении возражения Администрации г.Ростова-на-Дону о занижении рыночной стоимости не могут служить средством опровержения заключения эксперта.
В отношении двух остальных земельных участков, применительно к которым рыночная стоимость согласно заключению эксперта превышает их кадастровую стоимость, суд отказывает в удовлетворении административного иска, поскольку выводы эксперта ничем не опровергнуты, а указанный в заключении размер рыночной стоимости не позволяет изменить кадастровую стоимость.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого административным ответчиком, определившим конкретную кадастровую стоимость, не приведено.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий. При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 34826 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 23 октября 2018 в сумме 230 897 000 рублей.
Отказать в удовлетворении требований ПАО ИФК "Сатурн" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2286 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1809 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 24 мая 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка