Решение Вологодского областного суда от 27 декабря 2018 года №3а-331/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2018 года Дело N 3а-331/2018
от 27 декабря 2018 года N 3а-331/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дудырева А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Дудырев А.В. является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, общей площадью 1000+/-11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, договором аренды земельного участка N 24-1409гс от 29 мая 2018 года (л.д. 7-8, 9-13).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 07 мая 2018 года определена в размере 2 346 080 рублей 00 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 6).
Дудырев А.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, поскольку расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 октября 2018 года N 16/04/18, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - ассоциация "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 07 мая 2018 года составила 241 000 рублей 00 копеек.
Дудырев А.В. просил пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 241 000 рублей 00 копеек.
Административный истец Дудырев А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности Еремин А.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Вологды в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору N 24-1409гс о предоставлении в аренду земельного участка от 29 мая 2018 года составляет 5,6 % кадастровой стоимости земельного участка в год.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Дудырева А.В. как арендатора земельного участка, размер арендной платы за который установлен в зависимости от кадастровой стоимости, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 07 мая 2018 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Дудыревым А.В. в суд 31 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не пропущен.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 октября 2018 года N 16/04/18, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 07 мая 2018 года составила 241 000 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 октября 2018 года N 16/04/18 требованиям Федеральных стандартов оценки:
в таблице 6 отчета (страница 15) не указаны источники информации о количественных и качественных характеристиках объекта;
в отчете отсутствует анализ соответствия рыночным условиям экспертного мнения о величинах корректировок на местоположения (таблица 10, страница 25), на коммуникации (таблица 11, страницы 25-26). Анализ рынка объекта оценки на дату оценки не отражает данной информации;
в отчете к расчету в сравнительном подходе использованы объекты-налоги, принадлежащие к иному сегменту рынка (таблицы 14, 15, страницы 34-35). При анализе объявлений аналога N 3 выяснилось, что объект принадлежит к земельным участкам с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, не имеет подключения к электричеству, что не соответствует информации, приведенной оценщиком в расчете.
Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.
Оценщик Еремин А.А., проводивший оценку спорного объекта недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке N 16/04/18 от 27 октября 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указал, что источники информации о количественных и качественных характеристиках объекта перечислены после таблицы 6 внизу страницы 15 отчета. Относительно замечания N 2: при оценке объекта оценщиком не было найдено рыночных данных, которые подтвердили бы экспертные мнения о величинах корректировок на местоположения, на коммуникации. Относительно замечания N 3: для выбора объектов-аналогов из общего числа предложений оценщик проводил телефонный опрос с продавцами всех земельных участков, отраженных в таблице 8, страница 21. Продавец данного предложения пояснил, что электричество есть. Кабель электроснабжения проходит по ул. Доронинская, питает электроснабжением, в том числе и данный земельный участок. Кроме того, данный объект находится в производственной зоне г. Вологды, его окружают промышленные предприятия, оценщик принял данный объект в качестве объекта-аналога исходя из его наиболее эффективного использования.
Суд, исследовав и проанализировав отчет 27 октября 2018 года N 16/04/18, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от 27 октября 2018 года N 16/04/18, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Дудырева А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 31 октября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, общей площадью 1000+/-11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 241 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 07 мая 2018 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка