Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-329/2021
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N 3а-329/2021
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,
с участием:
представителя административного истца Захаревского А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-329/2021 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества фирмы "Жилстрой" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество фирма "Жилстрой" (далее по тексту - ЗАО фирма "Жилстрой") обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В иске Общество указало, что является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации производственной базы, земли запаса (неиспользуемые), площадью 5 925 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>.
Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года, и она составляет 11 166 966 рублей.
ЗАО фирма "Жилстрой" не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца, как плательщика выкупной стоимости.
Согласно отчёту об оценке от 26.11.2020 года N 127-ЮЛ, подготовленному независимым оценщиком ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2013 года составляет 2 490 692 рубля 25 копеек.
При таких обстоятельствах, ЗАО фирма "Жилстрой" полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося у него в пользовании в судебном порядке.
На основании изложенного, административный истец просит суд восстановить срок для обращения в суд с административным иском и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца Захаревский А.Д., действующий на основании доверенности, административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.
Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Правительство Самарской области представило в суд письменные возражения, в которых просило в удовлетворении заявленных требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Установлено, что ЗАО фирма "Жилстрой" принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером: N, площадью 646,4 кв.м, наименование: склад, расположенное по адресу: <адрес>.
Указанное нежилое здание находится на земельном участке с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации производственной базы, земли запаса (неиспользуемые), площадью 5 925 кв.м., расположенном по адресу относительно ориентира: <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25.10.2020 года N 99/2020/356298820, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01.10.2020 года N КУВИ-002/2020-25707129.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.11.2013 года и, по состоянию на 01 января 2013 г. она составляет 11 166 966 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.10.2020 года, а также письмом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области от 20.11.2020 года N 16530.
Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 года N 935 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области, в том числе спорного земельного участка. Постановление вступило в законную силу с 01.01.2021 года.
На основании п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как пользователя земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера выкупной цены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 30.11.2020 года, ЗАО фирма "Жилстрой" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.
Однако решением Комиссии от 16.12.2020 г. N 20/19с-31 заявление административного истца было отклонено.
В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: В соответствии с п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. На стр. 44-45 отчета оценщик приводит информацию 9 аналогов в сегменте рынка, при этом, два из них (NN 6 и 9) застроены и не могут быть аналогами для условно-свободного объекта оценки. Нарушен п. 22 ФСО N 7.
Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.
В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения ЗАО фирмы "Жилстрой" в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного земельного участка, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ЗАО фирмы "Жилстрой" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, является обоснованным.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО "<данные изъяты>" от 16.12.2020 г. N 20/19с-31.
Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 2 490 692 рубля 25 копеек.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Оценщиком Крупиной Е.Е. представлены пояснения на замечания Комиссии, указанные в решении от 16.12.2020 г. N 20/19с-31, из которых следует, что аналоги N 6 и N 9 нельзя назвать застроенными, так как на данных участках присутствуют только незначительные улучшения: у аналога N 6 - забор и бетонная площадка с ограждением, у аналога N 9 - фундамент 100 м на 200 м и ж/д тупик. Данные улучшения не могут привести к существенному удорожанию земельных участков. Как видно из таблицы 9.2 на страницах 44-45 отчета, удельные показатели стоимости для данных аналогов находятся в пределах ценового диапазона выборки - от 290,26 руб. до 750 руб. за 1 кв.м, (данные таблицы 9.3 на странице 46) и для аналога N 6 составляют 674,16 руб. за 1 кв.м, для аналога N 9 - 333,33 руб. за 1 кв.м.
В подразделе 9.5. "Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости" на странице 54 отчета описан ценообразующий фактор "наличие дополнений и улучшений", отражающий возможность наличия подобных улучшений на незастроенном земельном участке. В используемых на практике справочниках оценщика, например, в справочниках под редакцией Лейфера Л.А., а также в информационной базе "Статриелт", приведены корректировки на наличие подобных улучшений незастроенных земельных участков - на наличие ж/д ветки, ограждений, асфальтирования и т.п. Кроме того, аналоги N 6 и N 9 были исключены из вторичной выборки объектов - аналогов, участвующих в расчетах стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке от 26.11.2020 года N 127-ЮЛ, подготовленный независимым оценщиком ООО "<данные изъяты>" в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
С учетом применения для целей налогообложения на территории Самарской области с 1 января 2021 года результатов определения очередной государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 935 от 27 ноября 2020 года "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области" установленная судом в рамках настоящего административного дела кадастровая стоимость подлежит применению на период до указанной даты.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.12.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 30.11.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования закрытого акционерного общества фирмы "Жилстрой"" - удовлетворить.
Восстановить ЗАО фирме "Жилстрой" пропущенный процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации производственной базы, земли запаса (неиспользуемые), площадью 5 925 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 490 692 рубля 25 копеек.
Датой подачи ЗАО фирмой "Жилстрой" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30 ноября 2020 года, в суд - 29 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья: Ласковская С.Н.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.02.2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
