Решение Ярославского областного суда от 22 ноября 2019 года №3а-329/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 ноября 2019 года Дело N 3а-329/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Меганом" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Меганом" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 056 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 13 520 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Меганом" является участником долевой собственности на данный земельный участок и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Консалтинговая фирма "Аудит - Регион" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года составляет 13 520 000 рублей.
Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года составляет 34 551 525, 12 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Меганом" на основании доверенности Блохина Ю.Б. административный иск поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск просила в его удовлетворении отказать, поскольку представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит недостоверные сведения о величине его рыночной стоимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, своей правовой позиции по административному иску в письменном виде не представило суду.
Заинтересованные лица - сособственники земельного участка ООО "Верхнее - Волжская перспектива", ООО "Приоритетные технологии", ООО "Точные машины и механизмы" возражений против удовлетворения административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Меганом" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что ООО "Меганом" является участником долевой собственности на земельный участок площадью 28 056 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета городского округа города Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Меганом" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 34 551 525, 12 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, согласно которому рыночная стоимость данного объекта на 1 января 2015 года составила 13 520 000 рублей.
На основании исследования Отчет, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО 1 суд полагает, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком подобрано три объекта-аналога с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались. В частности, оценщиком применены корректировки на передаваемые права, на транспортную доступность, на площадь.
Критикуя достоверность Отчета, заинтересованные лица - Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрация городского округа город Рыбинск, указывали на то, что земельный участок административного истца имеет существенное преимущество по сравнению с объектами - аналогами, которое не было учтено оценщиком при определении видов корректировок цен данных объектов, - нахождение объекта оценки вблизи железной дороги, что повышает его коммерческую привлекательность.
Суд не находит оснований согласиться с данными доводами заинтересованных лиц. Из материалов дела видно, что железнодорожные пути не располагаются на земельном участке административного истца, они не имеют "ответвления" в сторону данного земельного участка, участок отгорожен от железнодорожного полотна забором.
Таким образом, каких - либо коммерческих преимуществ в связи с нахождением вблизи земельного участка железнодорожной ветки, данный участок не имеет.
Заинтересованные лица указывали также на нарушение оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, что выразилось в отсутствии анализа сведений обо всех предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым сегменту рынка, которые имелись на дату оценки.
В подтверждение своих доводов заинтересованные лица приводят сведения четырех предложениях по продаже в собственность и продаже права аренды земельных участков, имеющихся в общедоступных источниках.
Указанные предложения в дополнительных письменных пояснениях проанализированы оценщиком:
Так, земельный участок в деревне Стерлядьево Рыбинского района имеет иное назначение - заправочная станция судов, обслуживание маломерных судов, размещение эллинга. Существенное значение для его ценообразования имеет его месторасположение на берегу реки Волга. Таким образом, он не сопоставим с объектом оценки ни по виду разрешенного использования, ни по местоположению.
Цена объекта по адресу <адрес> существенно завышена, не отвечает признакам рыночных цен, что подтверждается тем фактом, что он не был реализован на аукционе органом местного самоуправления; при последующих предложениях данного объекта его цена была значительно, более чем процент падения среднерыночных цен в городе Рыбинске в данный период, снижена.
В свою очередь, цены предложенных заинтересованными лицами объектов по адресу: <адрес> и <адрес>, также требуют корректировок:
В частности, объект по адресу <адрес> расположен на улице в высоким автомобильным трафиком, вдоль автомагистрали, в связи с чем требуется корректировать его цену на наличие данных коммерческих преимуществ его использования.
Земельный участок <адрес> также имеет преимущество перед объектом оценки, которое требует корректировки его цены, - наличие железнодорожной ветки вдоль границы участка.
Вместе с тем, оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки с использованием, помимо тех, что использованы оценщиком в Отчете, в качестве аналогов объектов по адресу: <адрес>, и <адрес>. В результате проведенного расчета, с учетом корректировок цен данных аналогов, полученный оценщиком результат имеет отклонение от результатов Отчета в 3, 3 %, что подтверждает тот факт, что неиспользование приведенных в возражениях заинтересованных лиц объектов в качестве аналогов на результат оценки не повлияло.
Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Кроме того, суд принимает во внимание также то обстоятельство, что возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа город Рыбинск в части неучета тех или иных объектов, сведения о продаже которых имелись на дату оценки, не являются доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, так как согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик исходит из принципа достаточности объема исследований. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта являются достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Меганом" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Меганом" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 26 апреля 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Меганом" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 056 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 13 520 000 (тринадцать миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 13 520 000 (тринадцать миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 26 апреля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 29 ноября 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка