Дата принятия: 30 января 2020г.
Номер документа: 3а-329/2019, 3а-30/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 30 января 2020 года Дело N 3а-30/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 30 января 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Михайловой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Центр" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Центр" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности - нежилого здания с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование своих требований административным истцом представлен отчёт N... от 30.08.2019 года, составленный ИП ФИО об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 года (далее - отчёт об оценке).
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По объяснениям представителя административного истца значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объекта недвижимости влечет нарушение прав административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с согласия административного истца дело рассмотрено в их отсутствие.
Ранее представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд являлся, указывал, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной судебной экспертизой - <...> рублей.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым N..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере <...> руб. и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года N 130-п.
Согласно отчетуN... от 30.08.2019 года об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 года, проведенного по заказу административного истца, его рыночная стоимость составляет <...> руб. по состоянию на 01.01.2018 года.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы при проверке отчета выявлены существенные замечания, оценщиком допущены существенные технические ошибки, ведущие к занижению стоимости объекта оценки.
В частности, в рамках затратного подхода оценщик использовал сборник УПВС-69, который целесообразно и корректно использовать для объектов построенных до 1970 года, тогда как год постройки объекта исследования - 2005.
Величина функционального устаревания здания, рассчитанная оценщиком, составляет <...> При этом, каких-либо доводов с указанием на функциональное устаревание в отчете не приведено. Кроме того, согласно отчета построенное здание функционально устаревает в два раза быстрее, чем за счет физического износа, что является нетипичным при принятии решения о вложении средств в строительство объектов подобного назначения.
При расчете внешнего (экономического) износа отсутствует анализ факторов, в связи с которым достигнут фактический уровень загрузки. Проведенный оценщиком анализ рынка не позволяет делать выводы, что сложившаяся рыночная ситуация негативно отражается на объекте оценки.
В доходном подходе арендные ставки приняты без учета местоположения объекта, исходя из средневзвешенной ставки для класса "В" (<...> руб\кв.м. в мес.) по всему городу. При этом, арендные ставки в локации объекта оценки составляют <...> за <...> кв.м. в мес.
Операционные расходы определены по данным по состоянию на ноябрь 2018 года (то есть после даты оценки в нарушение п.8 ФСО N 1). Оценщик не проанализировал долю операционных расходов на рыночные показатели. Исправление этой ошибки ведет к изменению стоимости более чем в два раза.
Из стоимости единого объекта недвижимости (объекта капитального строительства и земельного участка) не исключена стоимость земельного участка в размере его кадастровой стоимости.
В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объекта оценки, которая составила <...> рублей на 01.01.2018 года.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнении в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.
Суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы в связи со следующим.
Выводы эксперта, касающиеся несоответствия отчета действующему законодательству в области оценочной деятельности, представителем административного истца не опровергнуты, не доказана их необоснованность и противоречивость.
Учитывая изложенное, заключение судебной экспертизы, суд не находит возможным использовать представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, в качестве доказательства действительной рыночной стоимости данного объекта.
В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного истца указывает, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенный судебным экспертом, составлен с нарушениями.
В частности, в нарушение п.8 ФСО N 1 экспертом использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.Как пояснил в судебном заседании судебный эксперт, анализ рынка офисной недвижимости выполнен им по состоянию на 4 квартал 2017 года (итоги 2017 года), что не противоречит вышеуказанному правилу. При этом, на странице 31 экспертного заключения экспертом дается ссылка на аналитический продукт консалтинговых компаний представленный в начале 2 квартала 2008 года, то есть также до даты оценки.
При этом, при определении ставки арендной платы экспертом использована информация по состоянию на декабрь 2019 года. В процессе расчетов данные ставки были скорректированы в соответствии с выявленной динамикой изменения арендных ставок, прошедшей с даты проведения оценки. То есть с учетом введенной корректировки фактически использовались данные на дату проведения оценки с учетом сложившихся рыночных тенденций. Эксперт также отметил, что результаты доходного подхода использовались им в качестве поверочного и не участвовали в процедуре согласования итоговой величины рыночной стоимости.
Как указывает представитель административного истца экспертом допущено нарушение п.п. "а" п.11 ФСО N 7 - не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта.
Однако эксперт обоснованно ссылается на то, что экспертная и оценочная деятельность - различные виды деятельности, которые регламентируются собственным законодательством. Законодательство, регламентирующее вопросы экспертной деятельности не предусматривает необходимости точного соответствия заключения судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к отчету об оценке. Кроме того п.11 ФСО N 7 и п.5 ФСО N 3 предусматривают, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Довод представителя административного истца о том, что экспертное заключение допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, также несостоятелен.
Так, ссылка представителя административного истца на то, что эксперт необоснованно производит смешение понятий рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, противоречит заключению судебной экспертизы.
Как обоснованно указал эксперт, объектом оценки являлся не единый объект недвижимости (строение и земельный участок), а объект капитального строительства. В контексте п.п. "з" п. 24 ФСО N 7 при оценке стоимости объекта капитального строительства стоимость земельного участка необходима только для определения прибыли предпринимателя, в связи с чем рыночную стоимость земельного участка возможно заменить его кадастровой стоимостью без существенного влияния на результат оценки объекта оценки (страницы 51-52 экспертного заключения). Оценка рыночной стоимости земельного участка не производилась. Кроме того, в соответствии с п.3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Эксперт также указывает, что при исключении из расчета прибыли предпринимателя стоимости земельного участка итоговая стоимость объекта оценки уменьшится менее чем на 0,5%, то есть указанное обстоятельство не оказывает существенного влияния на итоговый результат.
Эксперт указывает, что на странице 57 экспертного заключения приведены характеристики объекта-аналога для определения затрат на строительство, указанный объект-аналог в отличие от объекта оценки имеет подвал. В связи с изложенным, затраты на строительство подвала были вычтены из общих затрат на строительство (страница 61 экспертного заключения).
Учитывая изложенное, указание представителя административного истца на то, что экспертом в рамках затратного подхода были учтены затраты на строительство подвала, которого объект оценки не имеет, противоречат содержанию экспертного заключения.
Кроме того, эксперт пояснил, что значение коэффициента капитализации было определено на основе рыночных данных, по данным аналитических компаний. Указанное в заключении значение коэффициента капитализации включает в себя как ставку дохода на капитал, так и норму возврата капитала. Таким образом, довод представителя административных истцов об использовании экспертом ставки капитализации, не содержащей нормы возмещения капитала, противоречит экспертному заключению.
В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного истца также указал, что экспертом нарушен п.п. "и" п.8 ФСО N 3, предписывающий необходимость описания обоснования выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого подхода, с условием возможности понять пользователю отчета об оценке логику процесса определения стоимости. При определении величины физического износа объекта оценки, экспертом не приведено описание процесса определения данной величины, что не позволяет понять логику процесса определения данной величины.
Как пояснил эксперт, в соответствующем разделе заключения (страницы 65-67) приведено краткое описание используемой им техники и алгоритма расчета, приведена ссылка источник калькуляции физического износа в соответствии с выбранной методикой. Таким образом, вышеуказанный довод представителя административного истца противоречит тексту экспертного заключения.
Как указывает представитель административного истца, экспертом нарушен п.п. "в" п.24 ФСО N 7 согласно которого затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения сравнительного и доходного подходов, а также для оценки недвижимости специального назначения. Однако согласно анализу рынка активность рынка офисных объектов находится на высоком уровне, объект оценки не является объектом специального назначения, то есть применение затратного подхода (что осуществлено судебным экспертом) необоснованно, а применение доходного подхода обязательно.
Данные доводы несостоятельны, как противоречащие п.24 ФСО N 1, предусматривающего, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При этом, в разделе "Выбор подходов" (страница 44 экспертного заключения) экспертом приведен мотивированный отказ от использования в полной мере доходного подхода, его использования в качестве поверочного.
При таких обстоятельствах довод представителя административного истца о нарушениях, допущенных экспертом, при выборе подхода оценки не основан на нормах действующего законодательства.
Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Центр" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым N..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
Датой обращения ООО "Центр" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 24.10.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
