Решение Пермского краевого суда от 15 апреля 2019 года №3а-328/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2019 года Дело N 3а-328/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Соларевой М.Н., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Щербаковой Раисы Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Щербакова Р.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пристроенным помещением магазина, площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 607553 рубля по состоянию на 01.01.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на основании договора аренды предоставлен в пользование указанный выше земельный участок. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2013 выше, чем его рыночная стоимость на эту же дату. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату арендных платежей в законно установленном размере.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявления настаивал.
Административный ответчик Правительство Пермского края, привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю), Управление Росреестра по Пермскому краю, муниципальное образование в лице администрации г. Березники, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участие представителя не обеспечили, представили письменные отзывы и просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из материалов дела видно, что Щербакова Р.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пристроенным помещением магазина, площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлен договор аренды участка от 06.12.2010 N 13224.
Принимая во внимание, что в соответствии с законом Пермского края N 604-ПК от 07.04.2010 "Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края..." исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость участка и имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость указанного выше участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края" по состоянию на 01.01.2013 и составила 2618438, 13 рублей.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП М. По результатам проведенной оценки составлен отчет N 167/12.18 от 26.12.2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 607553 рубля.
После чего Щербакова Р.В. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Решением Комиссии от 22.01.2019 N 60 заявление Щербаковой Р.В. от 28.12.2018 было отклонено со ссылкой на несоответствие отчета об оценке от 26.12.2018 N 167/12.18 требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (01.01.2014) спорного участка и обращения административного истца в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта 28.12.2018, суд приходит к выводу, что срок для обращения в суд для оспаривания кадастровой стоимости не пропущен.
Изучив представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке N 167/12.18 от 26.12.2018, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013, то есть на дату, на которую определена кадастровая стоимость в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края, утвержденная постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Указание в решении Комиссии на то, что отчет об оценке не подписан оценщиком не согласуется со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, поскольку указанный отчет был принят Комиссией к рассмотрению в составе пакета документов, прилагаемых к заявлению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку за 4 квартал 2012 года. Проанализировав сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, оценщик пришел к выводу, что диапазон стоимости предложения 1 кв. метра земельных участков в Пермском крае (за исключением г. Перми и Пермского района) составляет 174 - 1375 рублей/кв.м (среднее 910 руб./кв.м). С учетом местоположения объекта оценки, его площади, транспортной доступности, физических характеристик, оценщик указал, что стоимость участка может находиться в диапазоне 500 руб./кв.м до 700 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок на торг, по дате предложения, по местоположению объекта оценки и аналогов, площади оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от применения корректировок.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с размещением коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок и предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Судом не установлено каких-либо несоответствий в дате предложения аналогов, указанных в предложениях о продаже объектов, а также использованных оценщиком данных об этих объектах. Дата предложения аналога N 1 на странице 47 отчета совпадает с датой предложения этого аналога, указанной в объявлении на странице 66 отчета об оценке и использованных оценщиком сведений об этом объекте на странице 49 отчета.
Ввиду того, что аналог N 1 принадлежит на праве собственности публично-правовому образованию, не требуется проведение корректировки на вид права, так как иные использованные аналоги, как и объект оценки, принадлежат субъектам на праве собственности.
Относительно того, что объект аналог N 2 является застроенным (на нем расположен объект - незавершенное строительство-сваи) согласно источнику информации www:farpost.ru/kungur/realty/land/zemelnyiuchastokpod-stroitelstvo-15757876.html на дату 05.10.2012 по цене предложения 4000 тыс. рублей не свидетельствует о том, что оценщик использовал недостоверную информацию об объекте, так как оценщиком информация об объекте взята из предложения от марта 2012 года по цене 3750 тыс.рублей, размещенной в другом источнике: Коммерческое предложение "ПМ-Групп".
Сведения об объекте аналоге N 3 на странице 69 отчета возможны к прочтению как на бумажном носителе, так в электронной форме, кроме того сведения об использовании данного аналога доступны на официальном сайте Росеестра.
Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком или заинтересованными лицами не представлено.
Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования Щербаковой Р.В. подлежат удовлетворению.
Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, в связи с чем, суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Как следует из материалов дела, Щербакова Р.В. обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 28.12.2018, следовательно, необходимо указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Щербаковой Раисы Владимировны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пристроенным помещением магазина, площадью 783 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 607553 рубля по состоянию на 1 января 2013 года.
Датой подачи Щербаковой Р.В. заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату 28 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 16 апреля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка