Дата принятия: 05 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-327/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 ноября 2020 года Дело N 3а-327/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Сачука Владимира Леонидовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - столовая. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (16 436 526,33 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (5 070 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения - 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание Сачук В.Л. и его представитель не явились, извещены надлежаще, в письменном заявлении представитель Сачука В.Л. - Махова Ю.Ю. просила рассмотреть дело в своё отсутствие, административный истец согласен с выводами заключения судебного эксперта. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и его представителя по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, дело рассмотрено в его отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Представители Администрации г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3451+/-21 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - здание столовой, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - столовая, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 16 436 526,33 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках, исходя из даты определения кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ............. от 26 мая 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 5 070 000 рублей. Оценщик при применении метода сравнения продаж оценщик отобрал 4 объекта - аналога в диапазоне цены за 1 кв.м от 1500 до 2500 рублей (таблица 20 отчёта - л.д.79-82 том 1).
Суд, учитывая возражения Правительства Ростовской области против выводов отчёта об оценке, его ходатайство о назначении оценочной экспертизы, разницу между кадастровой стоимостью и указанной в отчёте об оценке рыночной стоимостью назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ................ (заключение от 22 октября 2020 года N 865-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 8 804 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно - торговую застройку). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Волгодонске эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 1042 до 3000 рублей (л.д.48 том 2).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г. Волгодонске в пределах указанного диапазона цен, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица N 16).
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 18. Экспертом применены следующие корректировки: на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь. Содержание приведённых корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражений против выводов судебного эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено. На выводах отчёта об оценке административный истец не настаивал, суждения эксперта опровергают вывод отчёта о рыночной стоимости с точки зрения полноты анализа рынка земельных участков, конкретного его сегмента и корректности подбора объектов-аналогов.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, поэтому оспаривание этой стоимости возможно в течение всего срока действия, срок на обращение в суд не пропущен.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость существенно отличается от указанной в отчёте оценщика. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (принимая во внимание количественный показатель отклонения рыночной стоимости от оспариваемой), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критерия соразмерности согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании (стоимость в размере 35 000 рублей определена обоснованно и не является чрезмерной) в силу статей 109-111 КАС РФ, положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3451+/-21 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - здание столовой, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - столовая в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 804 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 2 сентября 2020 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Сачука Владимира Леонидовича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Решение в окончательной форме принято 6 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
