Решение Пермского краевого суда от 15 октября 2018 года №3а-327/2018

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 октября 2018 года Дело N 3а-327/2018
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Мишкиной О.О., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства: административного здания, назначение: нежилое, этажность: 4, кадастровый номер **, общей площадью 2976,1 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Кировский район ул. Воронежская, д. 55, равной его рыночной стоимости в размере 39 587931 рубль по состоянию на 02.04.2015.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом определения кадастровой стоимости N 5900/101/17-27299/1 от 04.05.2017 кадастровая стоимость по состоянию на 02.04.2015 нежилого здания с кадастровым номером ** определена в размере 92581649, 72 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 39587931 рубль. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое помещение включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил о назначении по административному делу судебной оценочной экспертизы, направленной на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающей проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ранее направил в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю, статус которого изменен в соответствии с определением суда от 25.09.2018, занесенным в протокол судебного заседания, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, о времени и месте рассмотрения извещено.
Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрация г. Перми направила письменный отзыв и ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика К., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Виктория" является собственником административного здания, назначение: нежилое, этажность: 4, кадастровый номер **, общей площадью 2976,1 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Кировский район ул. Воронежская, д. 55, о чем представлена Выписка из единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объект и следует из письменного отзыва ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю.
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень за N 144 включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь Кировский район ул. Воронежская, д. 55.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** составила 92581 649, 72 рублей и определена по состоянию на 02.04.2015 актом ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Пермскому краю N 5900/101/17-27299/1 от 04.05.2017 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" в связи с внесением в ЕГРН изменений относительно площади и конфигурации здания.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Таким образом, суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ООО "Виктория", реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Виктория" представлен отчет, составленный ИП К. от 21.06.2018 N 190.И/О-17.
Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Общество 03.07.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, однако решением Комиссии от 23.07.2018 N 690 в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на наличие в отчете об оценке от 21.06.2018 N 190.И/О-17 нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.
Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость по состоянию на 02.04.2015 здания с кадастровым номером ** определена в размере 39 587931 рубль.
Оценив отчет об оценке, проведенный оценщиком ИП К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, а также с показаниями свидетеля К., суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик является членом Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков", внесена в реестр 15.11.2012 N 1020, гражданская ответственность оценщика застрахована в ОСАО "Якорь".
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения его стоимости и итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как следует из отчета и показаний свидетеля К., оценщик провел анализ рынка офисной недвижимости. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи и аренды торгово-офисной недвижимости по районам города на 1-й квартал 2015 года. После чего оценщик определилдиапазон цен рыночной стоимости 1 кв.м исследованного сегмента в зоне престижности, приближенной к объекту оценки, от 9528 руб./кв.м до 38217 руб./кв.м. С учетом местоположения объекта (4 зона престижности, удаление от улицы с развитым автомобильным и пешеходным трафиком), его площади, физических характеристик, оценщик сделал вывод, что объект оценки может находиться в диапазоне от 13000 - 18000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 8% (без учета прав на земельный участок и НДС).
Оснований полагать, что объект оценки - административное здание, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
Оценщиком проанализирован рынок земельных участков под промышленную застройку, поскольку объект оценки расположен в районе производственно-складской и административной застройки, земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта.
В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы и сравнительного подхода методом сравнения продаж, приводится обоснование отказа от применения доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки.
В разделе 9.2.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Оценщиком была рассчитана стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж. По результатам проведенных расчетов оценщиком определена стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.
В разделе 9.2.3 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого с учетом проведенных корректировок на имеющиеся различия между объектом оценки и объектами аналогами установлена рыночная стоимость объекта. Объекты-аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.
Определив стоимость объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов к оценке, оценщик провел согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, и определилитоговую величину стоимости объекта оценки.
Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки в рамках затратного и сравнительного подходов обоснован. Согласование результатов оценщиком произведено. Нарушений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО N 3 судом не установлено.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено.
Доводы Правительства Пермского края о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иных отчетов не представлено.
Утверждение представителя Правительства Пермского края о том, что недостатки отчета повлияли на размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, материалами административного дела не подтверждается.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Утверждение Правительства Пермского края о том, что объекты-аналоги при методе сравнительного анализа предложений подобраны некорректно, судом отклоняются.
Как указал оценщик в судебном заседании, при его допросе в качестве свидетеля, а также следует из представленных в материалы дела пояснений оцнгщика, объект-аналог N 1 с кадастровым номером ** представляет собой отдельно стоящее нежилое здание, которое было предложено к продаже (стр. 101-102, 69 отчета об оценке). Вместе с тем, согласно официальных, подтвержденных данных и источников информации (портал Росреестр), на которые должен опираться оценщик, аналог N 1 по документам является не отдельно стоящим зданием, а встроенными помещениями. В связи с чем, оценщик обоснованно провел корректировку для объекта-аналога N 1 на тип объекта (стр. 68, 73 отчета) в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости" Лейфер Л.А., Гришина М.Д. - Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Н. Новгород, 2014 г. Стоит заметить, что оценщик принимает в расчетах данный объект-аналог с земельным участком, а не только помещения.
Ссылка административного ответчика на то, что оценщик неправомерно отнес отделку объекта оценки к советскому ремонту, судом отклоняется.
На страницах 11-12 отчета приведено описание объекта оценки и представлены его фотографии. Оценщик непосредственно выходил на объект, осматривал его и с точки зрения степени современности примененных материалов и их состояния в отделке внутренних помещений, выбрал категорию отделки объекта в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости" Лейфер Л.А., Гришина М.Д. - Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Н. Новгород, 2014 г., таб. 8.2.2. То обстоятельство, что в помещениях спорного здания использован подвесной потолок, не свидетельствует о наличии в здании современного ремонта. Как указал свидетель, подвесной потолок выполнен из ДСП, в то время как при проведении ремонтных работ в современном стиле используется подвесной потолок из ГКЛ. Кроме того, К. указала, что стеновые панели изготовлены из дерматина, которые давно не изготавливаются, в связи с общим впечатлением от общего состояния внутренней отделки и использованных материалов сложилось мнение, что ремонт в здании не производился с 1986 года.
Оснований ставить под сомнение показания свидетеля суд не усматривает, они не противоречат выводам, изложенным в отчете об оценке, не опровергнуты иными допустимыми доказательствами.
Объект оценки, в отличие от объектов-аналогов, расположен в зоне промышленно-складской застройки, с выходом на тупиковую дорогу, в пешей доступности от объекта оценки отсутствуют жилые дома, объекты социальной инфраструктуры в связи с чем, оценщик обоснованно предложил характеристику объект оценки как удаленного от красной линии.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Правительства Пермского края не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
Разрешая ходатайство Правительства Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, показания свидетеля, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.
Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 03.07.2018.
Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость административного здания, назначение: нежилое, количество этажей: 4, площадью 2976, 1 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Кировский район ул. Воронежская, д. 55, равной его рыночной стоимости в размере 39587 931 рубль по состоянию на 2 апреля 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 3 июля 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 17 октября 2018 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка