Решение Ярославского областного суда от 26 ноября 2019 года №3а-326/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2019 года Дело N 3а-326/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражного кооператива "Суздальский - 2" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Гаражный кооператив (ГК) "Суздальский - 2" обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 394 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 072 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 206 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 659 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ГК "Суздальский - 2" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 21178-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 6 февраля 2009 года и дополнительного соглашения N 1 к данному договору от 20 мая 2011 года; а также арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 21177-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 6 февраля 2009 года, и дополнительного соглашения N 1 к данному договору от 30 мая 2011 года.
Кадастровая стоимость, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, по состоянию на 1 января 2015 года для земельного участка с кадастровым номером N составляет 12 790 273, 56 рубля; для земельного участка с кадастровым номером N - 13 913 948, 40 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данных земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт", на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6 072 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 6 659 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании председатель ГК "Суздальский - 2" Трофимов О.Н. и представитель административного истца на основании доверенности Ткачев К.В. административный иск поддержали.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Николаева Т.Б. и Шатилович Т.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельных участков административного истца.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований ГК "Суздальский - 2" на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению ГК "Суздальский - 2" не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ГК "Суздальский - 2" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельные участки, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Судом установлено, что ГК "Суздальский - 2" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 21178-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 6 февраля 2009 года и дополнительного соглашения N 1 к данному договору от 20 мая 2011 года; а также арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 21177-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 6 февраля 2009 года, и дополнительного соглашения N 1 к данному договору от 30 мая 2011 года.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ГК "Суздальский - 2" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами N, N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 12 790 273, 56 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 13 913 948, 40 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Ярэксперт", согласно которому на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 6 072 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 6 659 000 рублей.
Суд полагает, что представленный Отчет является надлежащим доказательством величины рыночной стоимости земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости.
Из Отчета следует, что рыночная стоимость определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельных участков оценщиком для сравнения с объектами оценки отобрано по девять объектов - аналогов с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Все выводы оценщика полно и подробно в Отчете изложены, подтверждены сведениями об оцениваемых земельных участках и об объектах - аналогах, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что оценщиком при отборе аналогов неверно определен сегмент рынка, к которому относятся земельные участки административного истца: оценщик отнесла данные участки к сегменту рынка земельных участков производственно - складского назначения, тогда как верным было их отнесение к сегменту рынка индустриальной застройки. Данный довод Департамент обосновывает тем, что одним из видов разрешенного использования земельных участков в составе зоны инженерно - транспортной инфраструктуры на Карте градостроительного зонирования города Ярославля является размещение автостоянок для легкового автотранспорта вместимостью не более 100 машиномест.
В связи с этим, Департамент в возражениях приводит сведения о двух объектах, предложения о продаже которых имелись на дату оценки и которые имели вид разрешенного использования, связанный с размещением объектов автотранспорта.
Суд не находит оснований согласиться с данными возражениями и полагает, что сегмент рынка, к которому относятся земельные участки административного истца, в целях расчета их рыночной стоимости определен оценщиком верно.
Из Отчета об оценке и из дополнительных пояснений оценщика ФИО 1., данных ею в судебном заседании, следует, что земельные участки административного истца имеют назначение, связанное с хранением автомобилей в личных целях, тогда как земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок предполагают оказание платных услуг по хранению автомобилей иных владельцев.
Суд находит данные выводы оценщика верными, они полностью соответствуют тем видам разрешенного использования, которые имеют оцениваемые объекты.
В свою очередь, доводы Департамента обоснованности данных выводов не опровергают.
Кроме того, в дополнительных письменных пояснениях оценщиком приведены сведения о рыночной стоимости 1 кв.метра земельных участков для размещения временных автостоянок. Анализ данной информации указывает на то, что полученные в Отчете величины рыночной стоимости объектов административного истца сопоставимы со стоимостью данных объектов.
Таким образом, оснований полагать, что по результатам расчетов оценщиком получены недостоверные величины рыночной стоимости земельных участков административного истца, исходя из тех возражений, которые заявлены заинтересованным лицом, у суда не имеется.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ГК "Суздальский - 2" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ГК "Суздальский - 2" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 29 июля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Гаражного кооператива "Суздальский - 2" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 394 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 072 000 (шесть миллионов семьдесят две тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 072 000 (шесть миллионов семьдесят две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 206 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение металлических гаражей для индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 659 000 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 659 000 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 6 декабря 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка