Решение Калининградского областного суда от 26 марта 2021 года №3а-325/2020, 3а-64/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2021 года Дело N 3а-64/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Быстровой М.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Балтийская Дюна" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц: ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", администрации МО "Балтийский городской округ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
УСТАНОВИЛ:
ООО "Балтийская дюна" обратилось в суд с административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 40 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под проектирование и обустройство рекреационной зоны, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровой стоимостью 80 597 600 рублей, которая была установлена на 01.01.2019 г. Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788.
По заказу Общества "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" (ИП Есина А.Н.) N ЗУ-783/2020 была проведена оценка земельного участка, его рыночная стоимость определена на 01.01.2019 год в размере 22 927 000 рублей.
Полагает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав ООО "Балтийская дюна", как арендатора этого участка, поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель административного истца ООО "Балтийская Дюна" - Шаурин И.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просит их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ГБУ Калининградской области "Центр Кадастровой оценки и мониторинга недвижимости Калининградской области" - Джанунц С.В. полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной экспертом ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. в размере 30 138 000 рублей.
Представитель администрации МО "Балтийский городской округ" Астраханцева Т.С. полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной экспертом ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. в размере 30 138 000 рублей.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили.
С учетом мнения административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца ООО "Балтийская Дюна" - Шаурина И.А., представителя ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" - Джанунц С.В., представителя заинтересованного лица - администрация МО "Балтийский городской округ" Астраханцевой Т.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N на праве аренды принадлежит административному истцу ООО "Балтийская Дюна", что подтверждается договором аренды N от 07 мая 2007 года и соглашением к нему от 09 ноября 2012 года (л.д. 8-17).
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 80 597 600 рублей.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Административный истец, являясь арендатором указанного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный реестр недвижимости.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесённой в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Исходя из приведённых критериев, административный истец вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец ООО "Балтийская Дюна" представил отчёт N ЗУ-783/2020 от 25 сентября 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 год в размере 22 927 000 рублей, составленный оценщиком "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" ИП Есина А.Н.(л.д.18-50).
Из представленного административным истцом отчета об оценке, при ее проведении оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки. Вместе с тем, оценщиком ошибочно отнесены выбранные объекты-аналоги к 4 сегменту "Предпринимательство", тогда как они относятся к 5 сегменту "Отдых (рекреация)", соответственно, корректировка на разницу вида использования применена необоснованно, что повлекло существенное занижение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" представлены письменные возражения относительно названного отчета, в которых выражено несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка по мотиву ее занижения оценщиком, а также несоответствие оформления и содержания отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
Администрация МО "Балтийский городской округ" возражала относительно названного отчета, выражала несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка по мотиву ее занижения оценщиком. Данный отчет поставила под сомнение его законность и обоснованность.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определением Калининградского областного суда от 05 февраля 2021 года по ходатайству администрации МО "Балтийский городской округ" по делу была назначена судебная экспертиза, против проведения которой представитель административного истца не возражал.
Заключением эксперта ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. N ЗЭ-0191-2021 от 26 февраля 2021 года установлено, что по состоянию на 01.01.2019 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 30 138 000 рублей.
В соответствии с ч. 8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определилнаиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.
Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Сергиенко Г.А. является высококвалифицированным специалистом, имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет большой стаж работы в оценочной и экспертной деятельности - 17 лет; предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.
Заключение эксперта отвечает предъявляемым к нему законом требованиям и может быть положено в основу решения суда.
При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01.01.2019 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 30 138 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 год превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 28 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Балтийская Дюна" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 40 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под проектирование и обустройство рекреационной зоны в городе Балтийске, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 30 138 000 (тридцать миллионов сто тридцать восемь тысяч) рублей.
Датой подачи ООО "Балтийская Дюна" заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд - 28 декабря 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 31 марта 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда М.А. Быстрова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка