Решение Оренбургского областного суда от 27 ноября 2018 года №3а-325/2018

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2018 года Дело N 3а-325/2018
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,
при секретаре Горковской Ж.В.
с участием представителя административного истца Доля Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Строймех" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управлению Росреестра по Оренбургской области, администрации города Оренбурга об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Предприятие "Строймех" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Оренбургской области, администрации города Оренбурга, указав, что с 28 июля 2017 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес).
Актуальная кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 964 018,06 рублей по состоянию на 8 августа 2018 года. Однако в период с 1 января 2018 года по 8 августа 2018 года действующей являлась кадастровая стоимость в размере 47 331 375,36 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2016 года.
В соответствии с отчетом N 06-10/18 от 22 октября 2018 года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 8 621 000 рублей.
Завышение кадастровой стоимости земельного участка в период с 1 января 2018 года по 8 августа 2018 года привело к необоснованному увеличению арендных платежей, расчёт которых включает и кадастровую стоимость участка.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 621 000 рублей.
Определением судьи Оренбургского областного суда от 2 ноября 2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, в качестве заинтересованного лица - Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
Представитель административного истца Доля Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на период с 1 января 2016 года по 8 августа 2018 года.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации города Оренбурга, заинтересованного лица Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением администрации города Оренбурга от 29 ноября 2016 года N3698-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав МО г. Оренбург, по состоянию на 1 января 2016 года.
Из материалов дела следует, что ООО "Предприятие "Строймех" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес), что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах от 2 ноября 2018 года, а также договором аренды N 17/л-267юр от 28 июля 2017 года.
Согласно представленной выписке из ЕГРН от 12 октября 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляла 47 331 375,36 рублей.
В соответствии с распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 2 августа 2018 года N 2592-р разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N "обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса" приведено в соответствие с классификатором видов разрешенного использования "объекты гаражного назначения".
В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N его кадастровая стоимость пересчитана, по состоянию на 8 августа 2018 года составила 14 964 018,06 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 ноября 2018 года.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в том числе для целей выкупа, расчёта арендной платы и налогообложения в соответствии с нормами земельного и гражданского законодательства.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Суд полагает, что на день рассмотрения настоящего дела в суде за ООО "Предприятие "Строймех" сохраняется право на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости, поскольку эта стоимость имеет значение при расчете арендных платежей, что подтверждается представленным в суд дополнительным соглашением к договору аренды.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет N 06-10/18 от 22 октября 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ИП Ротовой О.В. Указанным отчетом рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка определена в размере 8 621 000 рублей по состоянию на 1 января 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости этого земельного участка.
ООО "Предприятие "Строймех" с соблюдением требований статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 30 октября 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Уведомлением Комиссии от 31 октября 2018 года N 56-02/2018-5346 заявление не принято к рассмотрению, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N не является актуальной.
Представленный административный отчет никем не оспорен. Ответчиками и заинтересованными лицами не высказаны замечания к отчету, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не поступало.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что архивная кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости.
В целях устранения сомнений в правильности расчета рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете, судом исследованы пояснения оценщика Ротовой О.В., согласно которым существенное отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости объясняется следующими обстоятельствами.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
По состоянию на 1 января 2016 года вид разрешенного использования земельного участка был установлен "коммерческое использование: строительство многоуровневой наземной автостоянки закрытого типа с объектами по обслуживанию автомобилей". Визуальный осмотр, выполненный оценщиком в ходе проведения работ по оценке, показал, что земельный участок расположен в территориальной зоне производственных и коммунально-складских объектов, фактическое использование земельного участка не соответствует разрешенному, поскольку участок используется для размещения здания гаражей индивидуального пользования сотрудников предприятия, используемых исключительно для собственных хозяйственных нужд организации и хранения строительных материалов и здание КПП (производственное назначение), что подтверждают фотографии, представленные на странице 14 отчета и выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на здания, расположенные в границах земельного участка на странице 60 Отчета.
Принимая во внимание изложенное, оценка проведена с учетом фактического использования участка: "размещение гаражей индивидуального пользования сотрудников предприятия и здание КПП (производственное назначение)".
Таким образом, значительное отличие рассчитанной оценщиком рыночной стоимости Земельного участка от его кадастровой стоимости является законодательно обоснованным.
Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости.
Представленный в материалы настоящего дела отчет о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в г. Оренбурге и Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на период с 1 января 2016 года по 8 августа 2018 года является равной 8 621 000 рублей.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на дату определения его архивной кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2016 года.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является архивной, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению на период ее актуальности - с 1 января 2016 года по 8 августа 2018 года.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Доводы Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области о необоснованности их привлечения к участию в рассмотрении дела и о переводе Филиала в состав заинтересованных лиц являются ошибочными.
В силу части 3 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесены в том числе государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (пункт 4); выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем (пункт 6).
Предусмотренные частью 3 статьи 3 Закона о регистрации недвижимости отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3 статьи 3 Закона, на основании решений федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 Закона, вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений Закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав. Положения Закона о регистрации недвижимости применяются к такому федеральному государственному бюджетному учреждению постольку, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений (часть 4 статьи 3 Закона о регистрации недвижимости).
Пункты 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, также предусматривают, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета, который осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости как непосредственно, так и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.
В соответствии с пунктом 1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года N П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено отдельными полномочиями органа регистрации прав, в том числе по ведению ЕГРН.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.
Анализ вышеуказанных нормативных актов свидетельствует о том, что обязанность по исполнению решения суда возложена на ФГБУ "ФКП Росреестра". Поскольку решением суда обязанность исполнить определённые действия может быть возложена на ответчика, оснований для удовлетворения ходатайства о переводе ФГБУ "ФКП Росреестра" в статус заинтересованного лица суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Строймех" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управлению Росреестра по Оренбургской области, администрации города Оренбурга об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 621 000 рублей на период с 1 января 2016 года по 8 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Оренбургского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина
В окончательной форме решение изготовлено 7 декабря 2018 года.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка