Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-324/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 3а-324/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Андрющенко Юрия Константиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Таганроге. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (8 133 934,21 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (2 951 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание административный истец и его представитель не явились, извещены надлежаще, административный истец и его представитель Селезнёв Е.О. уточнили требования с учётом выводов судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, просили дело рассмотреть в своё отсутствие, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, не возражал против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Андрющенко Е.Н., Клюшкин Е.А. в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец на основании договора аренды от 10 августа 2015 года является соарендатором земельного участка площадью 1363 кв.м (кадастровый номер ................), находящегося по адресу: ..............., разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации мастерских, магазина, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 8 133 934,21 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы согласно условиям договора аренды (л.д.11-19 том 1), административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АНО КЦ "Судебных экспертов" от 18 июня 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 2 951 000 рублей. Оценщик использовал при расчёте рыночной стоимости 5 объектов-аналогов (в диапазоне цены за 1 кв.м от 2 126 рублей до 2 347 рублей; объявления о продаже земельных участков в г.Таганроге - л.д.135-137 том 1, расчётная таблица N 11).
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ......... (заключение от 16 октября 2020 года N 860-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 4 435 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка на дату определения кадастровой стоимости рассматриваемого участка (земельные участки под офисно-торговую застройку - таблица 14). Интервал стоимости 1 кв.м земельных участков определён экспертом в результате анализа рынка от 1280 рублей до 6750 рублей (л.д.51 том 3).
В качестве объектов-аналогов для расчётов использовано 6 земельных участков, расположенных в г.Таганроге (с учетом определенного диапазона цены), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет рыночной стоимости рассматриваемого объекта приведен в таблице N 18. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Отчёт оценщика не может быть положен в основу вывода суда о рыночной стоимости земельного участка, поскольку он опровергнут заключением эксперта по содержанию (с точки зрения полноты анализа рынка земельных участков в г.Таганроге, корректности подбора объектов-аналогов на базе анализа рынка, корректировок). Административный истец после проведения экспертизы не настаивал на выводах отчёта оценщика.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объектов недвижимости, указанный в заключении эксперта.
Оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, поэтому срок для её оспаривания нельзя считать пропущенным с учётом сроков проведения государственной кадастровой оценки земель.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, расчёт отвечает предъявляемым требованиям, стоимость услуг эксперта является разумной) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1363 кв.м (кадастровый номер ................), находящегося по адресу: ..............., разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации мастерских, магазина в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 4 435 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 1 сентября 2020 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Андрющенко Юрия Константиновича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
В окончательной форме решение принято 3 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
