Дата принятия: 26 августа 2020г.
Номер документа: 3а-324/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2020 года Дело N 3а-324/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Леонтьева А.И. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Леонтьев А.И. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания гаражей со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Леонтьев А.И. является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно отчету ЗАО "Ярославский центр недвижимости" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Евстафьев С.В. административный иск поддержал.
Представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области представлен на административное исковое заявление общества отзыв, в котором указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с требованиями закона.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Леонтьев А.И. является одним из арендаторов земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания гаражей со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Из содержания договора аренды с Леонтьевым А.И. следует, что ее размер влияет от кадастровой стоимости.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, поставлен на кадастровый учет 04 ноября 2004 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Ярославля.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена на указанную дату в размере N рублей.
Административным истцом представлен отчет ЗАО "Ярославский центр недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Витвицкого Ю.В., допрошенного в качестве свидетеля.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Суд отмечает, что представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете приведены расчеты рыночной стоимости объектов, в которых подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Суд отмечает, что оценщиком с учетом принципа достаточности произведена выборка аналогов, из которых были отобраны аналоги для расчета. Обоснование выборки приведено в отчете.
Замечание заинтересованного лица о неиспользовании оценщиком в расчетах объектов (<адрес>, за домом N, кор.2 и <адрес>), не ставит под сомнение объективность установленной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщиком отмечено, что основным событием аукциона, где определяется объективная стоимость объекта, являются торги. При этом, дата проведения торгов по объекту (<адрес>, за домом N, кор.2) значится после даты оценки.
Предложение (<адрес>) не использовано оценщиком в расчетах, т.к. данный объект предложен к продаже под условием прокладки дороги, в условиях отсутствуют все параметры необходимых работ.
По настоящему административному делу проведена судебная оценочная экспертиза, выполненная экспертом Крайнюченко В.Г.
Сопоставляя между собой отчет определения рыночной стоимости земельного участка, выполненный ЗАО "Ярославский центр недвижимости", и экспертное заключение, изготовленное экспертом Крайнюченко В.Г., суд считает более достоверной рыночную стоимость земельного участка, установленную в отчете ЗАО "Ярославский центр недвижимости" ввиду следующего.
Согласно абзацу 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно п.24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В силу п. 20 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Из анализа отчета следует, что оценщик при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка исходил из фактического пользования объекта недвижимости, т.е. учитывалось, что объект оценки используется как под гаражи, так и для торговых помещений, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе п.20 ФСО N.
Анализируя содержание экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ, суд отмечает противоречивые выводы эксперта в оценке отчета.
Так, с одной стороны, эксперт делает вывод, что отчет ЗАО "Ярославский центр недвижимости" соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, но не соответствует п.3 ФСО N, а с другой стороны - указывает на нарушение оценщиком п.20 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514, который по своему содержанию является нормативным правовым актом, относящимся к законодательству об оценочной деятельности.
Суд также констатирует, что вывод эксперта о необходимости применения оценщиком п.20 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", является необоснованным, поскольку данный приказ применяется при установлении кадастровой, а не рыночной стоимости объекта недвижимости.
Необходимость его применения при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом немотивированна, не дана оценка положениям п.20 ФСО N 7, которые учитывались оценщиком.
Указание эксперта на нарушение оценщиком п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, не опровергает правильность применения оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки п.20 ФСО N 7.
Таким образом, суд приходит к выводу, что каких-либо оснований для признания исследованного отчета оценки рыночной стоимости земельного участка административного истца не соответствующим требованиям ФСО, у эксперта не имелось.
С учетом изложенных обстоятельств и мотивов принятия решения, суд считает объективной установленной рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость на момент вынесения решения суда является архивной, поскольку в отношении спорного объекта недвижимоти приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена новая кадастровая стоимость, которая применяется с ДД.ММ.ГГГГ. Новая кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Согласно абзацу третьего статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд с представленным отчетом (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 17 декабря 2019 года.
С учетом приведенных положений период применения установленной судом рыночной стоимости должен быть определен с 01 января 2019 года по 01 января 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 300 кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания гаражей со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на период применения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером N на указанный период в размере его рыночной стоимости N рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
