Решение Калининградского областного суда от 26 марта 2021 года №3а-324/2020, 3а-63/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2021 года Дело N 3а-63/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Быстровой М.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц: ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", администрации МО "Балтийский городской округ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
УСТАНОВИЛ:
ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" обратилось в суд с административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 80 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под проектирование и строительство объектов рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровой стоимостью 294 989 600 рублей, которая была установлена на 01.01.2019 г. Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788.
По заказу Общества "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" (ИП Есина А.Н.) N ЗУ-751/2020 была проведена оценка земельного участка, его рыночная стоимость определена на 01.01.2019 год в размере 45 854 000 рублей.
Полагает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест", как собственника этого участка.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" - Шаурин И.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просит их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ГБУ Калининградской области "Центр Кадастровой оценки и мониторинга недвижимости Калининградской области" - Джанунц С.В. полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной экспертом ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. в размере 60 277 000 рублей.
Представитель администрации МО "Балтийский городской округ" Астраханцева Т.С. полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной экспертом ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. в размере 60 277 000 рублей.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 80 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - под проектирование и строительство объектов рекреационного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 сентября 2020 года N
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 294 989 600 рублей.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Административный истец, являясь собственником вышеуказанного земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав налогоплательщика вследствие увеличения налоговой базы по земельному налогу.
Кроме того, кадастровая стоимость является экономической характеристикой, учитываемой при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости.
Исходя из приведённых критериев, административный истец вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" представило отчёт об оценке N ЗУ-751/2020 "Независимое Агентство Колсалтинга и Оценки" (ИП Есина А.Н.) об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 45 854 000 рублей
Из представленного административным истцом отчета об оценке, при ее проведении оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки. Вместе с тем, оценщиком ошибочно отнесены выбранные объекты-аналоги к 4 сегменту "Предпринимательство", тогда как они относятся к 5 сегменту "Отдых (рекреация)", соответственно, корректировка на разницу вида использования применена необоснованно, что повлекло существенное занижение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" представлены письменные возражения относительно названного отчета, в которых выражено несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка по мотиву ее занижения оценщиком, а также несоответствие оформления и содержания отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
Администрация МО "Балтийский городской округ" возражала относительно названного отчета, выражала несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка по мотиву ее занижения оценщиком. Данный отчет поставила под сомнение его законность и обоснованность.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определением Калининградского областного суда от 05 февраля 2021 года по ходатайству администрации МО "Балтийский городской округ" по делу была назначена судебная экспертиза, против проведения которой представитель административного истца не возражал.
Заключением эксперта ООО "НЦ "Балтэкспертиза" N ЗЭ-0190-2021 установлено, что по состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 60 277 000 рублей.
В соответствии с ч. 8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определилнаиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.
Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Сергиенко Г.А. является высококвалифицированным специалистом, имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет большой стаж работы в оценочной и экспертной деятельности - 17 лет; предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.
Заключение эксперта отвечает предъявляемым к нему законом требованиям и может быть положено в основу решения суда.
При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 60 277 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года превышает в 4 раза его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 28 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 80 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под проектирование и строительство объектов рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 60 277 000 (шестьдесят миллионов двести семьдесят семь тысяч) рублей.
Датой подачи Обществом заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд - 28 декабря 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 31 марта 2021 года
Судья Калининградского
областного суда М.А. Быстрова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка