Дата принятия: 25 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-324/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 ноября 2019 года Дело N 3а-324/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хмилевской Ольги Андреевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Хмилевская О.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 453 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 767 000 рублей на период с 7 июля 2015 года по 1 декабря 2016 года.
Заявление обосновано тем, что Хмилевская О.А. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. До 1 декабря 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, составляла 2 958 656, 72 рубля. Кадастровая стоимость была определена по состоянию на 7 июля 2015 года.
Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ИП ФИО 1 (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 июля 2015 года составляла 767 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 767 000 рублей на период действия указанной кадастровой стоимости, в настоящее время ставшей архивной, с 7 июля 2015 года по 1 декабря 2016 года.
Кроме того, административным истцом заявлено о взыскании понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании Хмилевская О.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала, полагала, что в связи с внесением в Единый государственный реестр сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 2 декабря 2016 года в связи изменением его качественных характеристик, административный истец право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, ставшую архивной, утратила.
Кроме того, представитель заинтересованного лица привела доводы о недостоверности выводов представленного административным истцом Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, что также является основанием для отказа в административном иске.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, Правительство Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, в части требований о взыскании судебных расходов просили отказать.
Заинтересованные лица администрация Ярославского муниципального района Ярославской области и администрация Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Хмилевской О.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Хмилевской О.А. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 453 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.
До 1 декабря 2016 года земельный участок имел вид разрешенного использования - для размещения гаражей. С 2 декабря 2016 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка - огородничество, что на основании статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" повлекло изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района от 16.10.2014 года N 5 на территории Туношенского сельского поселения установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что оспариваемая в настоящем административном деле кадастровая стоимость земельного участка административного истца, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, в настоящее время стала архивной в связи с внесением 2 декабря 2016 года в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в связи с изменением его качественных характеристик на основании статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, в том числе земельного налога, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что Хмилевская О.А. является собственником расположенного на территории Туношенского сельского поселения земельного участка, при этом на дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости у нее сохраняется право на перерасчет земельного налога, определенного с использованием кадастровой стоимости земельного участка в настоящее время ставшей архивной, суд полагает, что Хмилевская О.А. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, определенной на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, и действовавшей до 1 декабря 2016 года.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Земельный участок административного истца с кадастровым номером N не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N является 7 июля 2015 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась на 7 июля 2015 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 7 июля 2015 года составила 2 958 656, 72 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 7 июля 2015 года определена в размере 767 000 рублей.
Суд полагает, что представленный Отчет является надлежащим доказательством величины рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.
Из Отчета следует, что рыночная стоимость определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобрано три объекта - аналога с известными ценами их предложений, либо сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Все выводы оценщика полно и подробно в Отчете изложены, подтверждены сведениями об оцениваемом земельном участке и об объектах - аналогах, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что в нем отсутствует анализ рынка земельных участков, относящихся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом. В Отчете имеется указание на исследование оценщиком 50 предложений, которые в Отчете не поименованы. При этом критерии отбора шести объектов, участвовавших в окончательной выборке, в Отчете отсутствуют.
С обоснованностью данных возражений нельзя согласиться.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Пункт 11 ФСО N 7 содержит последовательность действий оценщика по исследованию рынка.
При этом положения указанного федерального стандарта оценки не содержат требований к оценщику приводить в Отчете весь исследованный им рынок.
В то же время, согласно пункту 22"в" ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Согласно данному требованию объекты - аналоги в Отчете оценщиком описаны, принцип их отбора также подробно изложен.
Таким образом, оснований сомневаться в достоверности Отчета по приведенным Департаментом вышеуказанным основаниям у суда не имеется.
Кроме того, возражая против достоверности Отчета, заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на нарушение оценщиком пункта 22 ФСО N 7, что выразилось в необоснованном отказе оценщика от использования в расчетах всех доступных ему рыночных данных об объектах - аналогах.
При этом, Департамент приводит сведения о пяти сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки земельных участках, предложения о продаже которых имелись на дату оценки. По мнению заинтересованного лица, оценщик необоснованно отказался от использования сведений о данных объектах в расчетах.
Суд не может согласиться с обоснованностью указанных возражений.
В дополнительных письменных пояснениях и в судебном заседании оценщиком ФИО 2 дан анализ указанных предложений Департамента:
Так, извещения о продаже трех из предложенных объектов (на Костромском шоссе в районе Индустриального парка города Ярославля, на улице Полушкина Роща дом 16 города Ярославля и на Костромском шоссе города Ярославля) не содержат всего объема необходимой информации для сопоставления их с объектом оценки. Их включение в выборку может повлечь нарушение принципа подтвержденности той информации, которая приведена в Отчете.
Земельный участок по переулку Софьи Перовской в городе Ярославле имеет площадь 13 640 кв.метров. По данному ценообразующему фактору не сопоставим с объектом оценки, что повлекло бы введение значительной корректировки цены данного аналога на площадь.
Объект на улице Магистральная напротив дома 30 в городе Ярославле сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам и мог быть использован в расчетах.
В связи с этим, оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объекта с учетом сведений о данном аналоге. Расчет показал, что его включение в выборку не повлекло существенного изменения результата оценки, полученной в Отчете.
Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Кроме того, суд принимает во внимание также то обстоятельство, что возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в части неучета тех или иных объектов, сведения о продаже которых имелись на дату оценки, не являются доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, так как согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик исходит из принципа достаточности объема исследований. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 767 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Хмилевской О.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения Хмилевской О.А. с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области и в суд - 1 октября 2019 года.
Разрешая заявление Хмилевской О.А. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таких расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины и расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 70 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
Учитывая разъяснения, приведенные в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка административного истца, которая определена ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в соответствии с полномочиями данного органа, предоставленными ему Приказом Росреестра от 12.05.2015 года N П/210, подлежат взысканию с данного административного ответчика.
Таким образом, с ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в пользу Хмилевской О.А. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Хмилевской Ольги Андреевны удовлетворить.
Установить на период с 7 июля 2015 года по 1 декабря 2016 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 453 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 767 000 (семьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив на период с 7 июля 2015 года по 1 декабря 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 767 000 (семьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 октября 2019 года.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в пользу Хмилевской Ольги Андреевны судебные расходы в сумме 25 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 4 декабря 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
