Дата принятия: 02 октября 2020г.
Номер документа: 3а-323/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 октября 2020 года Дело N 3а-323/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Норский керамический завод" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество (АО) "Норский керамический завод" обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением с учетом уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка площадью 25 000 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-тренировочного комплекса имени Ф.А. Скробина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано тем, что АО "Норский керамический завод" является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей.
Согласно уточненному отчету, выполненному ООО "СБК-Партнер", определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, которая на ДД.ММ.ГГГГ составила N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Гонгина Л.Б. заявление с учетом уточнений поддержал.
От Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области представлен отзыв, в котором он возражает против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представило на заявление отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтвердило размер оспариваемой заявителем кадастровой стоимости земельного участка.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 25 000 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-тренировочного комплекса имени Ф.А. Скробина, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обес-N
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет, выполненный ООО "СБК-Партнер", где с учетом устранения части замечаний административного ответчика определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на 1 января 2019 года в размере N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, не могут быть приняты, поскольку опровергнуты пояснениями оценщика Бобушкиной М.Е., содержанием отчета, не доверять которым у суда нет оснований.
Так, замечание Департамента по таблице на страницах 32-33 отчета были скорректированы оценщиком в уточненном отчете.
Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В представленном суду отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.
Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, все полученные результаты лежат в диапазоне рынка и сделок и предложений, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобраны 4 аналога, выбор аналогов в отчете мотивирован, а также изложен процесс отбора объектов аналогов. Отобранные объекты-аналоги отражают особенность рынка объекта оценки. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых указаны Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Таким образом, представленные в замечаниях Департамента предложения не ставят под сомнение выводы оценщика в определении им рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, как установлено в суде, предложения Департамента не могли быть использованы оценщиком при расчетах, поскольку даты предложений (2016-2017г.г.) не соответствуют тем, которые приняты в отчете специалистом (2018г.). Суд отмечает, что даты предложений аналогов, взятых оценщиком значительно ближе к дате оценки спорного земельного участка.
Замечание Департамента о необоснованном использовании оценщиком аналога по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, подлежит отклонению, поскольку данный аналог сопоставим с объектом оценки по ценообразующим факторам.
Кроме того, в отчете оценщиком корректировки приведены с использованием данных Справочника "Статриэлт", а не на основании методической литературы под редакцией Лейфера Л.А.
Информация о данном аналоге приведена оценщиком в отчете, имеется скриншот объявления соответствующего дате оценки.
Ссылка административного ответчика на наличие капитального строения у аналога N (<адрес>) не может ставить под сомнение расчеты оценщика, поскольку на момент предложения данный земельный участок следует считать свободным. Как установлено оценщиком после даты оценки на объекте было зарегистрировано незавершенное строение, но данные сведения не могли повлиять на расчеты оценщика.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Таким образом, обязанность установления недостоверности отчета лежит на административных ответчиках и заинтересованных лицах на стороне ответчиков.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 25 000 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-тренировочного комплекса имени Ф.А. Скробина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
